경매는 3대를 행복하게 합니다

경매는 3대를 행복하게 합니다
어은수 지음 / 봄봄스토리 / 2024년 9월

경매는 3대를 행복하게 합니다 - 어은수

*본 도서는 출판사로 부터 제공받았습니다.*

저자는 분당에 있는 분당NPL 경매학원의 대표이자 일타강사 이다. 그래서 내가 읽은 꽤 많은 경매관련 책 중에서 제일 시원한데를 잘 긁어주고, 실무에 내가 참여한 것처럼 느낄 수 있는 책이라서 추천하고 싶다.

정말 그 중에 제1인 에피소드는 <경매장에 도착하기>이다. 중요한 약속이 있다면 보통 지도에서 가는 동선과 대략적인 시간을 체크하는 사람은 많을 것이다. 그런데 경매가 열리는 날 법원의 주차장 상황에 대해서 생각해 본 사람들이 있을지 모르겠다. 여러 경매계를 다니다 보면 꼭 차를 가져가야 하는 일도 생긴다. 그렇지만 법원 주차장만을 고집하다가는 입찰시간에 맞출 수 없다는 점도 인지하고 있어야 한다는 것이다. 버저비터처럼 아슬아슬하게 투찰하고 싶지 않다면 동선과 플랜B를 항상 챙겨야 할 일이다.

그리고 전에 다른 책에서 알게 된 내용 중에서 <조세채권>관련해서 입찰자가 챙겨야 한다는 힌트만을 배웠다. 조세채권의 경우 등기사항증명서(등기부등본)에 압류 접수일이나 교부청구서 제출일이 아니라 <법정기일>이 기준일이 되기 때문이다. 그래서 등기부만 보고 단순하게 권리분석을 했다가는 배당순서가 달라질 수 있기 때문이다. 그래서 이 조세채권의 법정기일을 확인해야 하겠다 라는 것만 알았고 실제적으로는 어떤 방법을 통해서 해야하는지 알지 못했다. 작가는 경매신청 채권자를 찾아가 위임을 받고 경매계에 직접 열람 신청을 해서 확인하는 방법을 사용했다고 알려주고 있다. 어떤 채권자를 찾아가야 하는지에 대한 전략은 필요하겠지만 꼭 낙찰받고 싶은 물건이라면 확실하게 권리분석을 하고 임해야 한다는 투지가 엿보였다. 그리고 책의 장점이라면 각 장의 말미에 저자의 <3대가 행복해지는 인사이트>에서 꼭 챙겨야 하는 점을 다시 한 번 짚어준다는 점이다. 이를 통해서 2024년 7월 10일부터는 공인중개사의 확인 설명 의무가 강화되어서 임대차계약 체결 시 임대인의 국세 및 지방세 체납 정보를 확인 할 수 있게 되었다고 한다. 최신 트렌드를 반영해주어 나처럼 이 부분의 개정의 필요성을 느끼고 있던 사람들에게 확실한 조언이 되었다. 이제 올해 8월부터 임대차를 맺게 된다면 임차인이 선순위 조세채권 때문에 고생하는 일은 적어질 것이라고 생각한다.

또한 이 책은 자신의 <실패담>도 시원하게 오픈한다는 점이 매력적이다. 터미널 가까운 상가를 학원생들과 같이 매입했다 매도한 이력에 대한 이야기다. 토지의 경우 시간에 따른 시간의 힘을 기대해 볼 수 있다. 묵은지처럼 묵히면 토지는 유한하기 때문에 가치가 우상향 한다는 것이다. 그러나 그 위에 올라간 건물을 목적으로 삼았을 경우 임대수익과 건물 관리에 대한 비용이 고스란히 리스크로 남게 된다는 것도 알았다. 독립 낙찰이 아니라 지분소유의 경우 어떤 임차인을 들일지, 얼마에 들일지, 혹은 들이지 않을지에 대한 각자의 의견이 다르다. 그렇게 매매만 바라보고 공실로 유지하는 동안 상당한 자금이 소요되었다는 이야기다. 늘 경매에 물리지 않을 백전백승 이라는 것은 없음을 보여주어 사례를 통한 공부가 되었다.

또한 나도 일하면서 숱하게 많이 봐왔던 <위반 건축물>의 경우를 명시해 준 것도 좋았다. 위반한 범위와 원상복구의 내용이 정확히 어디까지인지 해당 지자체 건축과에 문의해보라는 조언이다. 원복하게 되면 임대차 면적이 줄어들어서 처음 낙찰 받은 수익분석에 훨씬 못 미치게 될 수 도 있다. 큰 하자가 있는 물건의 경우 리스크 확인은 필수다.

경매를 통해서 늘 황금알을 낳는 거위만 득할수는 없다. 계속 투찰하고 경험치를 쌓고 물건에 대한 공부가 필요하다.