부동산경매 절차와 권리 분석

부동산경매 절차와 권리 분석
박상준 지음 / 예문사 / 2024년 6월

부동산 경매 절차와 권리 분석 - 박상준

*본 도서는 출판사로 부터 제공받았습니다.*

당신이 경락이전을 받을려고 하는 이유는 무엇인가? 나의 경우 정말 사회 초년생 때 이처럼 경매에 대한 강의가 많지 않았을 때에 경매 강의를 들었던 적이 있다. 정말 한 두 명을 제외하고는 거의 투자금이 있으신 분들만 들었던 기억이 난다. 그리고 내가 다녔던 그 어떤 학원보다 선생님이 자신의 돈을 벌어줄 수 있다는 생각에 학생들이 선생님께 잘했었던 기억도 난다. 왜냐 그것은 경매투자를 하고자 하는 사람들의 마음이 전부 다 저렴하게 물건을 낙찰받고자 하기 때문이다. 경매가 유찰되면 계속해서 물건 가액이 낮아진다. 원래 10억이었던 물건을 6억에 낙찰 받는다면 내가 누리는 경제적 효과가 얼마인가!! 확실히 경매에 투자하고자 하는 사람에게 금전적 이익이 없다면 이렇게 관심을 가지진 않을 것이라 생각한다. 대신 또 경매에 사람들이 너도나도 참여해서 매매만큼의 붐이 일어나지 않는 이유 또한 명확하다. 권리분석이 어렵거나 골치 아픈 물건들이 나와서 실제로 싸게 샀지만, 물어줘야 되는 돈들이 생겨버리거나 하면 손해보기도 쉽기 때문이다. 물어줘야 하는 돈들이라 하면 경락이전 후에 말소되지 않고 살아있는 권리들을 가려낼 줄 알아야 한다는 것이다. 특히 경매 절차에서 배당으로 소멸되는 권리에는, <저당권, 근저당권, 담보가등기, 압류, 가압류, 경매 개시결정등기와 배당요구한 전세권>을 포함한 7개의 권리가 있다. 이들 권리 중에서 접수번호가 가장 빠른 등기가 <말소기준등기> 되는 것이고 이를 기준으로 모든 권리는 매각으로 인하여 소멸된다.

다만 부동산의 권리분석에 있어 유일하가 입찰자가 배당 절차에 관하여 미리 분석해야 하는 경우가 있다. 선순위 대항력 있는 임차인이 확정일자를 갖추고 <배당 요구>를 하였을 때다. 이 때는 임차인이 배당에서 전부 배당받지 못할 경우 낙찰자가 배당 절차 이후에도 임차인의 미배당 보증금을 인수해야 하므로 주의를 기울여야 한다. 대항력을 갖춘 임차인에 대한 것은 많이 들어보았을 것이기에 꼭 권리분석에 심혈을 기울여야 한다. 책을 통해서 배당 절차에서 최우선 변제 대상인 <임금채권>이 배당순위에 존재하거나 임차인의 전입 신고일보다 <법정기일이 빠른 당해세>가 존재하는 경우에는 임대차 보증금의 배당순위보다 앞서서 배당을 받아가게 된다는 것은 또 몰랐는데 새로이 알게되었다. 특히 임금채권의 경우 한 번도 생각해 본 적이 없었다! 그리고 당해세의 경우에는 입찰자라면 낙찰 후에 반드시 사건 기록을 열람해서 조세채권의 금액과 법정기일, 당해세 여부를 파악해야 하겠다. 등기로만 확인할 수 없는 경우이므로 갑자기 눈탱이를 맞게 될 수 도 있으니 말이다. 나에게는 참 지뢰처럼 느껴졌다.

책은 확실히 법을 다루고 있어서 읽기에 쉬운 내용은 아니나 최대한 삽화와 예시를 사실적으로 경매 사건으로 들어주어서 이런 경우에는 내가 어떻게 권리분석을 하고 치고 빠져야 될 지 배워가는 장이 되었다. 내용을 100%흡수했다고는 할 수 없다. 1회독만으로는 부족하여 여러 번 두고 읽어야 할 책이다.경매투자에 관심이 있다면 확실히 추천한다! 대법원 판례 중심이라 새로운 현행사건을 위주로 다뤄주어 나처럼 경매를 예전 법으로만 알고있던 사람에게 큰 빛이 되었다.