똑똑한 재개발 재건축 절세법

똑똑한 재개발 재건축 절세법 - 돈 버는 재개발 재건축 세금 노하우!
이윤실 지음 / 조세통람 / 2023년 9월

똑똑한 재개발 재건축 절세법 - 공인회계사 이윤실

*본 도서는 출판사로 부터 제공받았습니다.*

부동산은 상업용 건물, 주거용 건물 등 많다. 건물의 수명이 다하게 되면 재개발이 되거나 재건축에 들어가서 누구나 원하는 신축 건물로 탈바꿈하게 된다. 이 적절한 포인트를 잘 잡으면 낡은 건물에서 얼마간의 돈으로 메이저 아파트가 생기기도 한다. 그래서 소위 <딱지>라 말하는 조합원 입주권 혹은 분양권에 투자하는 사람도 있다. 개인적으로 세법상 조합원 입주권, 분양권, 그 외 부동산을 취득할 수 있는 권리의 구분이 소개되어서 좋았다. 조합원 입주권은 정비사업 조합원으로서 취득한 것과 그 조합원으로부터 취득한 것이 있다. 분양권은 주택에 대한 공급계약을 통해 주택을 공급받는 자로 선정된 지위를 말한다. 이 사람들로부터 매매나 증여받은 것도 포함이다. 그 외의 권리란 조합원 입주권과 분양권 이외를 말한다. 특히, 이 세 가지는 적용되는 법도 다르다 조합원 입주권은 도시 및 주거 환경 정비법에 따른 재건축, 재개발 사업일 경우이다. 책에서는 재개발은 낡은 휴대폰을 최신 스마트폰으로 바꾼다는 설명으로 소개되어 있다. 현 상황이 열악하기 때문에 모든 걸 새롭게 만든다는 의미로 받아들이면 좋다. 재건축은 낡은 텔레비전을 스마트 텔레비전으로 교체하는 것으로 볼 수 있으며 업그레이드의 개념으로 이해하면 좋다. 특히 요새 예민하게 신경 써야 하는 부분은 주택 수 포함여부 일 것이다. 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권의 경우 다른 주택의 비과세나 중과 여부 판단 시에 주택수에 포함된다. 그렇지만, 그 외 부동산을 취득할 수 있는 권리는 주택수에 포함되지 않는다. 그리고 조합원입주권은 관리처분계획인가 또는 사업시행계획인가 시기에 따라 포함될 수도 있고, 아닐 수도 있으므로 꼭 날짜를 확인해야 한다. 전부다 적기는 어렵지만, 재개발사업 및 재건축사업은 2006년 1월 1일 이후 관리처분계획인가 받은 분부터 주택에 포함된다. 이는 결국 양도세의 변화로 이어지게 된다. 특히 관리계획처분인가의 개념을 정확히 익힐 수 있었다. 이는 기존 부동산의 가치를 평가하고, 새로운 땅이나 건물에 대한 권리를 어떻게 분해할지 결정하는 계획을 세우는 재개발과 재건축에 아주 중요한 과정이라 할 수 있다. 저자는 공인회계사이면서, 세무사이고 공인중개사이다. 제일 개정이 많이 되는 세법의 전문가이면서 폭넓게 업무의 역량을 가지고 있는 분이라 읽는데 도움이 많이 되었다. 특히 세법 관련해서 명확하게 찝어 주시는 부분이 제일 시원했는데, 이게 결과적으로 나에게 이득이 되려면 양도소득세를 비롯 내가 가지고 있는 부동산의 보유시점 등 생각해야 할 것이 많기 때문이다. 사례의 경우에는 말로써 풀어서 설명하지만 해당 쟁점이 되는 시기를 도식으로 미리 설명해 주어 어떤 부동산을 먼저 취득했는지 명확하게 알 수 있어 좋았다. 사례를 읽더라도 미리 개념정리가 되는 부분이어서 아마 공인중개사 공부 해보셨거나 권리해석이라면 머리가 아프다 하는 사람들도 편하게 읽을 수 있을 것이다. 생각보다 다양한 사례들을 통해서 통해 똑똑하게 절세할 수 있을 것이다. 마지막으로 최근 조정대상지역의 다주택자도 양도소득세 감면받을 수 있는 조세특례제한법 제98조를 다뤄준 것이 좋았다. 2023년 1월 5일 기준으로는 서울 서초구, 강남구, 송파구, 용산구가 지정이 되어 있다. 해당 미분양주택 사례의 경우 양도소득세 20%와 종합소득세 중 하나를 선택하여 취할 수 있는데, 여기에서 알기 쉽게 계산까지 해주는 친절함이 돋보였다.