미국 부동산 투자 바이블

미국 부동산 투자 바이블 - 상위 0.01% 슈퍼리치들이 미국 부동산에 투자하는 이유
박성제.임우영 지음 / 마인드셋 / 2022년 6월

미국 부동산 투자 바이블 - 박성제 외1

*본 도서는 출판사로 부터 제공받았습니다.*

기존에 읽었던 은퇴이후 미국 부동산을 투자하는 방법서를 만났는데, 거기에서는 미국 투자부동산의 범위와 개인이 투자하기 좋은 매물 그리고, 건물의 타입에 대해서 알게 되었다. 특히 우리가 생각하는 아파트는 콘도라고 생각하면 쉽다. 그리고 다양한 거주형태에 따른 분류를 제시하고 있다.

책의 시작은 국내 거주하면서 미국 부동산에 투자하면 어떤 부분이 이득인지에 대한 이야기로 시작된다. 먼저 취득세가 국내는 1%정도인데, 주에 따라 다르지만 소정의 취득세만 납부하면 된다. 그리고 다중 주택의 소유자의 경우 시세차익이 발생해도 양도세로 거의 납부하게 되는데 이런 면에서도 메리트가 있다고 한다. 3주택자의 시뮬레이션 상에서 적어도 60%의 차익이 일어나야 세금 납부 후 수익을 볼 수 있다는 면에서 놀랐다. 물론 2주택 이상 가지고 있지도 않지만 자산의 형성이 어느 정도 된 사람에게는 재테크만큼이나 세테크가 중요하겠구나 하는 생각이 들었다.

미국 부동산을 취득하기 위해 내가 중개인(리얼터)을 만나고 물건을 보고 미국에 살고 있는 상태에서 모든 방식을 진행한다면 더할 나위 없이 좋을 것이다.

그렇지만 모든 사람들이 그렇게 할 수는 없을 것이고, 이 책을 읽는 대다수의 사람들도 국내 거주자일 것이다. 특히 미국에 소유한 부동산 때문에 국내의 재산이나 책임소지에 민감한 사람이라면 LLC라는 법인을 만들어서 투자하는 방법을 권한다. 기존에 뉴스에서 국내거주자가 페이퍼 컴퍼니를 만들어서 미국 부동산을 구입했다면서 뭔가 불법적인 뉘앙스를 풍겨서 적법하지 않은 일인가 했는데 전혀 그렇지 않았다. 유한회사를 세우는 일이 구매에 더 적합한 방법으로 보였다. 그 이유는 개인이 국외 송금관련해서 1회 5천달라 연간 5만달라까지만 신고 없이 송금이 가능하기 때문이 제일 큰 것 같다. 그 외에 법인을 세웠을 때는 서류상의 차이가 두드러지는데 “사업계획서”와 중요한 “해외직접투자신고서”를 제출하기 때문이다. 해외직접투자신고서를 통해 미국 현지 <회사>가 투자하는 것이므로 자금출처에 대한 증빙이 필요 없다. 이후 연간 사업실적보고서로 미국 현지 운영되고 있는 회사의 회계자료를 제출하는 수순이다.

그리고, 대부분의 미국 주택 매물이 목조이므로 터마이트라는 흰개미 보험을 든다는 것도 국내에서는 많이 생각해보지 못한 파트였다. 보통 철골조에 콘크리트나 벽돌형의 주택을 국내에서는 흔히 볼 수 있기 때문이다.

책의 말미에는 빈번하게 일어나고 예상치 못한 저자가 직접 본 경험담이 실려 있어서 이에 대한 대비도 할 수 있어서 좋은 부분이라고 생각한다. 특히 처음 실린 사례에서 감정단계(어프레이절)에서 임차인과 구조 단계 그리고 법적문제까지 얽힌 상황에서 적법과 법리적 검토가 꼭 기본으로 다져져야 겠다는 생각을 더욱 굳게 만들었다. 책에서 언급한 것 처럼 다시 되팔 때 그런 문제가 부각될 수 있고 잠재적인 리스크를 안고 매매를 하는 것은 외국인의 입장에서 위험하기 때문이다.

그렇지만 이 많은 언어적 물리적 어려움에도 불구하고 충분히 여유 있는 다주택자라면 미국 부동산에 투자해 볼 가치가 있어 보인다. 투자대행을 돕는 지오플랫도 들어가서 임차인 관리 및 유지보수관리의 도움을 받을 수도 있어 보인다.