빅데이터 부동산 투자 2021 대전망

빅데이터 부동산 투자 2021 대전망
김기원.이지윤 지음 / 클라우드나인 / 2021년 1월

데이터 팩트로만 분석하는 :빅데이터 부동산 투자 2021 대전망 - 김기원, 이지윤

*본 도서는 출판사로 부터 제공받았습니다.*

부동산 투자라는 것은 누구나 할 수 있는 것은 아니지만, 누구나 관심을 가지고 있는 분야이다. 최근 주식과 더불어 영끌(영혼을 끌어모아)해서 집을 사는 사람이 늘어난 것처럼 의식주 중에 제일 마련하기 힘들고, 비싼 재화이다.

실거주로서의 집의 의미도 중요하겠지만, 이왕 가지고 있는 것이되 <투자>의 의 가치도 가지고 있는 자산의 대부분을 차지하는 것이기 때문에 거주를 예정하는 것도, 구입하는것도, 되파는 것도 매우 중요하다.

보통 나의 경우에는 관심있는 지역을 꾸준히 시세를 보고, 주변인들에게 묻고, 실제 거주자들의 이야기를 서칭한다. 이런 아날로그적인 방식의 정보수집으로는 이제 한계가 있다고 말하며 <빅데이터 부동산투자>에서는 말하고 있다.

저자가 2018년에 출판한 기존 서적의 예측 적중에 관련한 포인트를 짚으며 데이터 수집과 분석을 통해 매수, 매도 시점을 예상하는 것이 중요하다고 말하고 있다. 이는 아날로그적인 방법과 상호보완해 가면서 포인트를 찾으면 좋은 물건을 구할 수 있을 것 같다.

책에서 말하는 여러 가지 투자의 분석 데이터는 여러 가지가 있는데 이중 세가지만 이야기 하려고 한다.

첫 번째로 매매, 전세의 시세흐름이다. 최근 6년간의 시도별 매매가와 전세가의 흐름을 살펴보고 현 상황에 대해 판단한다.

두 번째로 주택 구매력 지수에 의한 흐름이다. 현재 소득으로 대출원리금 상환에 필요한 금액 부담 능력을 의미한다. 이 수치가 높으면 저평가이고 낮으면 고평가를 의미한다.

마지막으로, 전세가율 이다. 매매가 대비해서 전세가의 비율을 알 수 있다. 이를 통해서 적정 매수 타이밍을 잡을 수 잇고, 투자 유망 지역까지 찾아낼 수 있다.

책의 데이터는 20년 4분기를 중심으로 이야기 하고 있어서 책이 출간된 시점과는 물리적 차이가 날 수 있으나, 이부분은 향후 추세를 추적 관찰하며 투자자가 적극적으로 보정해야 할 일임을 일단 명심해야겠다.

전세가율을 확인해야 하는 것은 전세가/매매가로 계산되는데 매매가 대비 전세가의 비율을 보여주는 데이터다. 전세가가 높을수록 금리는 하락과 관련 있고, 뫼비우스의 띠처럼 전세가는 계속 우상향을 하게된다. 지금처럼 초저금리가 계속된다면 앞으로도 전세가율은 떨어지기 힘든 구조가 된다. 이 상황에서 부동산 하락장이 시작된다면 시세대비 설정된 전세 보증금을 빼면 갑자기 순자산이 하락하는 결과가 초래되고, 경매에 넘어가게 되는 깡통전세 현상이 생기기 때문에 제일 관심있게 보아야 하는 포인트라고 생각된다.

제일 초미의 관심사인 <서울>의 경우 고평가가 되어있다고 보고 있다. 지방의 경우에는 강원도 원주와 충남 서산이 저평가 된 물건들이 많다는 평가를 해주고 있는데, 크게 수도권에서 삶을 영위하지 않아도 되는 사람은 실거주와 동시에 투자를 같이 노려봄직 하다.

개인의 입장에서 내집마련은 인생에서 가장 중요한 결정이기 때문에, 잘못된 시기에 고평가된 지역에 내집마련을 한다면 대출이자를 비롯 오랜기간 재산상의 손실을 볼 수 있다. 이 책을 통해 무주택자라면 매매 포인트를 분석하는 눈을 키울 수 있겠다.