더 크래시

더 크래시 The Crash - 급락 시장에서 내 자산을 지키는 최강의 부동산 수업 ㅣ 내 인생에 지혜를 더하는 시간, 인생명강 시리즈 13
한문도 지음 / 21세기북스 / 2023년 4월

연세대 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수이자 서울디지털대 부동산학과 초빙교수, 서울사이버대 대우교원으로 활동하고 있는 저자는 부동산학 학사를 취득한 후 2001년부터 2015년까지 임대주택연구소를 운영했습니다. 또한 여러 협회와 학회 회장과 사무총장을 역임했으며, 유튜브 방송에 출연해 서민을 위한 멘토로 활동하고 있습니다. 그럼, 저자가 쓴 <더 크래시>를 보겠습니다.

부동산 시장, 특히 주택 시장에서 정상 주택 가격을 판단할 수 있는 지표가 주택구입 부담지수입니다. 여러 부동산 지표가 있으나 이 지표의 시장 예측 신뢰도가 높다고 저자는 봅니다. 이는 후행적 지표지만 현재 주택 가격의 정상 수준 여부를 파악하는 데 도움이 됩니다. 2022년 3분기 주택구입 부담지수가 214.6으로 소득의 54%를 부담하는 것으로 나타났는데, 소득의 50%를 원리금 상환으로 지출하고도 생활이 부담 없는 사람은 많지 ㅇ낳습니다. 그래서 전 세계적으로 안정적인 수치를 30~35%로 보며 주택구입 부담지수에서는 120 정도가 됩니다. 현재의 200에서 120까지 떨어진 값을 계산해 보면 최소 40%의 갭이 생기고, 이는 현재 주택 가격이 30~40% 조정될 수 있다는 것입니다. 원희룡 장관이 얘기한 주택 가격 40% 하락의 근거는 KB 국민은행의 PIR 지수이며 이는 중위가구 소득자가 중위가격 주택을 사는 데 있어 주택 구매 능력을 나타내는 지표입니다. 또한 금융취약성 지수도 많이 상승했습니다. 또한 국내와 국외 리스크가 동시에 발생할 가능성도 있습니다. 여러 요인들을 살펴보면 안정화라는 표현은 아직 이르다는 저자의 의견입니다.

추가적으로 하락 조정될 가능성이 남아 있는데 그 이유는 5가지입니다. 미국 기준금리 인상, 미국발 경제침체 시 전 세계 경제침체로 전이될 가능성과 국내 무역적자가 심화되고, 미분양 증가와 부동산 PF 부실 가능성이 보이며, 역전세난과 입주물량이 증가입니다. 그동안의 무분별한 전세 대출이 가계부채를 키웠고, 그로 인해 역전세와 역월세가 나타났으며, 향후 예정된 주택 입주물량이 전국적으로 많습니다. 그렇다면 3년 후 집값은 어떻게 될까요. 미분양 아파트가 증가하고 있고, 입주물량만 2023년에 40여만 호이며, 3년 후인 2026년부터는 3기 신도시 입주가 가시화되는 시기입니다. 전체적으로 당분간 정부가 어떤 정책을 펼쳐도 쉽게 시장이 재상승하기에는 역부족한 상황이라고 저자는 봅니다. 그럼 5년 후와 10년 후의 부동산은 정상화될까요. 5년 후 가계부채가 조정되고, 수출 등의 경제가 살아나며, 실수요자들의 자금 축적이 개선되면 완만한 상승장이 될 가능성이 있습니다. 10년 후에는 핵심 구매 연령과 학생 인구가 급감한다는 요소를 고려해야 합니다. 이 흐름을 고려하면, 중장기적으로의 부동산 시장은 새로운 시각으로 볼 필요가 있습니다.

앞으로 3년 동안은 역전세난의 2024년까지의 지속과 미분양 증가, 본격적인 하락이 시작된다고 저자는 예측합니다. 지금처럼 어려운 시기에 중산층의 자산을 지키기 위해서는 금리와 환율을 알아야 합니다. 그러기 위해서 미국 물가와 금리를 분석하는 방법을 설명합니다. 또한 무주택자, 1주택자, 다주택자에 따라 어떻게 대응해야 하는지 알려주며, 정부의 정책에서 어떤 부분을 살펴봐야 하는지를 보여줍니다.

마지막으로 지역별 전·월세 매매 타이밍과 리스크 관리, 부동산 상승과 하락을 예측하는 방법, 주택/상가 경매/재개발·재건축 상품별 투자 전략을 실었습니다.

부동산 가격의 정상화는 대한민국의 미래와 청년들의 미래를 위해 절대적으로 필요합니다. 이번 경제 사이클의 부동산 가격 하락 조정은 정상화 과정이라고 저자는 봅니다. 경제는 불황과 호황을 반복하며, 부동산 시장과 경제의 흐름을 알면 자산관리를 하는 데 도움이 됩니다. 지금 경제적으로 힘든 시기입니다. 금리와 물가가 모두 오르고 경제 침체기를 목전에 두고 있습니다. 그래서 부동산 시장을 파악하고 가까운 미래를 예측해서 적절하게 대응하는 방법을 인생명강 시리즈 <더 크래시>에 정리했습니다. 이미 시작된 집값 하락의 원인과 현재 상황을 분석하고, 향후 3년, 5년, 10년의 부동산 시장을 예측해 보고, 중산층으로서 자신의 자산을 지키는 방법을 알려줍니다. 하락장을 기회로 이용해 어떻게 부동산에 투자해야 성공할 수 있는지 그 방법도 실었습니다. 이 책의 집값 인사이트를 참고해 소중한 자산을 지키고 효율적으로 활용하길 바랍니다.

네이버카페 이벤트에 당첨되어 책을 제공받고 쓴 후기입니다.