빌딩 투자, 이렇게 한번 해볼래요?

빌딩 투자, 이렇게 한번 해볼래요? - A부터 Z까지 다 알려주는
조현우 지음 / 다온북스 / 2019년 12월

제가 부동산 투자에 관심이 많아서 부동산 관련 책들을 열심히 읽고 있습니다. 

그동안 아파트가 주거 겸 투자로 괜찮겠다 싶어 관련 책들을 보았는데요, 

이제 40대 중반이 되어가니 매달 받는 월세가 제일 좋을 것 같아 

빌딩 투자에 관심이 생기더라고요. 

<빌딩 투자, 이렇게 한번 해볼래요?>에서 알려주는 빌딩 투자, 알아볼게요.

빌딩 투자든 주식 투자든, 사업 투자든 가장 중요한 것은 본질입니다. 

본질을 제대로 보기 위해선 비판적 사고를 가지고 

의문을 던지며 나만의 통찰력을 키워나가야 합니다. 

비판적 사고의 질문이란 현상에 의문을 던지는 것인데, 특히 투자에선 더더욱 중요합니다. 

기본적인 지식과 관심이 있어야 어떤 현상에 의문이 생기게 됩니다. 

좋은 의문이 생기려면 그 분야에 대해 배경지식을 갖춰야 하며, 

지식의 충돌만이 비판적 사고를 만들어 낼 수 있습니다.

부동산 투자란 정부 정책, 세계경제, 상권 변화 등 예측이 불가능한 

복잡계의 영역이므로, 예측에 대한 자만은 금물입니다. 

끊임없이 정보를 습득하고, 객관적인 사실을 업데이트해야 합니다. 

성공 여부는 그다음 운의 영역입니다. 

슈퍼 예측가들의 공통점은 운의 영역을 인정하고 끊임없이 정보를 업데이트한다는 것입니다. 

그들은 철저한 분석을 통해 한 번의 실패로 파멸할 수 있는 테일리스크는 피하고, 

일반적인 리스크를 감수하며 수익을 높입니다.

부동산은 생산수단이 되어야 의미가 있습니다. 

생산수단이 되려면 재건축이나 리모델링이 되어야 하죠. 

아파트나 빌라 재건축은 서울의 핵심부촌, 역세권 등 핵심지역이 아니면 어렵습니다. 

따라서 부동산 투자는 서울의 핵심 지역이 아닌 이상 완전한 생산수단이 되기 어렵습니다. 

생산수단으로서의 강남 건물은 압도적으로 비쌉니다. 

그 이유는 현재 가치보다 미래 가치가 더 높게 반영되어 있기 때문입니다. 

강남은 지가 상승률이 임대 수익 상승률보다 높기 때문에 

임대 수익률이 다른 지역에 비해 낮아 보일 수 있습니다. 

단순히 수익률로 계산하면 안 되는 사례입니다.

빌딩 투자에서 꼭 봐야 할 공적장부는 등기부 등본, 

건축물대장, 토지이용계획 확원원입니다. 

등기부 등본과 주민 등록증을 통해 건물의 실제 소유주를 명확히 파악하고, 

건축물대장을 통해 위법건축물 여부 등을 검토해야 합니다. 

또한 토지이용계획 확인원을 통해 향후 건물의 개발 시 

토지이용에 제한이 있는지 따져보아야 합니다.

리모델링, 재건축 빌딩 매입 전 수익성 분석을 꼭 해야 합니다. 

그리고 빌딩의 가치를 올리는 방법으로, 노후된 건물의 리모델링 혹은 재건축이며, 

기존의 임차인을 명도하고 우량 임차인을 받아 시세에 맞춰 임대료를 받을 수 있습니다.

재건축, 리모델링처럼 큰돈을 들이지 않고, 건물의 가치를 향상시키는 방법입니다.

빌딩을 매입할 때에는 장기적으로 가지고 있어도 문제가 없는 입지의 건물을 사야 합니다. 

매도시기는 그다음에 정해도 늦지 않아요. 입지가 좋지 않은데 

현재 공실이 없다면 지금이 바로 팔아야 할 시기입니다.

건물은 오래될수록 가치가 떨어지고, 공실이 많아져요. 

입지가 좋은 건물의 경우 계속 가지고 있으면서 리모델링, 재건축을 통해 

가치를 높일 수 있습니다. 땅값이 꾸준히 오르기 때문입니다. 

그러나 입지가 좋지 않은 곳은 시간이 갈수록 건물 관리 비용만 더 들어가고 

가치가 떨어지게 됩니다. 따라서 공실이 없고, 오래되지 않았을 때가 팔기 수월합니다.

빌딩 투자 시 내야 할 세금의 종류는 취득세, 종합부동산세, 종합 소득세, 재산세, 

임대 소득 관련 부가가치세, 양도 소득세가 있습니다. 

처음엔 익숙지 않더라도 부동산 투자의 수익에서 세금은 꼭 내야 하는 것이기에 

자신이 투자할 건물의 세금이 어느 정도 나오게 될지 

대략적으로 계산해보는 것이 좋습니다.

누구라도 건물주를 부러워합니다. 

그만큼 빌딩 구매 가격이 높고, 투자에 대한 효과도 큽니다. 

하지만 부동산 대출 규제가 강화되고, 세금 기준도 높아져 

전반적인 부동산 투자에 대한 열기는 낮아지지만, 

수익형 부동산은 여전히 인기가 있습니다. 

주거용 부동산은 손해 보는 일이 많지 않지만 수익형 부동산은 투자했다가 

원금을 잃는 일이 종종 발생합니다. 

아까운 내 돈을 잃지 않기 위해서 빌딩 투자를 먼저 알아야 합니다. 

어떤 빌딩을 사야 하며, 정확한 시세를 알 수 있는 방법과 리모델링과 재건축하는 과정,

빌딩 투자 세금과 대출받기 위해 필요한 것들 등에 대해 

<빌딩 투자, 이렇게 한번 해볼래요?>에서 자세히 알려줍니다. 

이 책으로 빌딩 투자에 대한 감을 잡으세요.