대한민국 부동산 사용설명서

대한민국 부동산 사용설명서 - 부동산 절대 기준 빠숑의 특급 가이드
김학렬 지음 / 에프엔미디어 / 2020년 1월

저자는 더리서치그룹 부동산 조사연구소장이며 최고의 입지분석가이자 

대표 부동산 채널인 "빠숑의 세상 답사기" 운영자로 

블로그와 팟빵, 유튜브에서 부동산에 대한 지식을 나누고 있습니다. 

국내 시장조사 기관인 한국갤럽조사연구소에서 20년간 부동산 조사본부 팀장으로 

일한 노하우와 국토교통부, LH 공사 등 공공기관과 현대, 삼성, 대우, GS, 피데스 등 

국내 대표 건설사들과 천여 개의 국내외 부동산 리서치 프로젝트를 진행했으며, 

신문 칼럼니스트와 부동산 자문 위원으로 활동한 찐 부동산 전문가입니다. 

빠숑이 알려주는 <대한민국 부동산 사용설명서> 살펴볼게요.

<대한민국 부동산 사용설명서>에는 대한민국 부동산을 보는 데 필요한 

6가지(시장, 수요, 가격, 상품, 입지, 정책)를 담았습니다. 

기존의 부동산 시장 참여자뿐만 아니라 실거주자인 소비자, 

주택 공금자인 기업체, 정책 입안자까지 모두 알고 이해해야 하는 

대한민국 부동산에 대한 인사이트가 담겨 있어요.

지금 가장 유리한 사람은 바로 무주택자와 1주택 세대 중 

자가 실수요를 위해 신규 아파트를 구매하는 층입니다. 

그런데 이들이 가장 불안해하고 있어요. 

<대한민국 부동산 사용설명서>를 읽고 실수요자 시장을 제대로 활용하길 바랍니다. 

부동산 전문가, 정부, 기업이 내놓은 단기적인 전망이나 의견에 

스스로 판단하고 결정하는 힘을 길러야 합니다. 

분양가 상한제는 논리적으로 완벽하지만 수요가 그대로면 

프리미엄이 오르기 때문에 크게 효과가 있지 않습니다. 

부동산 전체의 대세보다 지역별·유형별로 세분화된 개별 시장으로 바뀔 것입니다. 

그러므로 자신이 관심 있는 지역의 부동산을 계속 주시해야 합니다.

집은 계속 짓지만 집값은 계속 오릅니다. 주택보급률이 100%가 넘었다고 하지만 

입지 좋은 새 아파트에 가고자 하는 수요자들의 요구가 없어지지 않기 때문이죠. 

재개발과 재건축을 많이 해도 일반분양은 턱없이 적고, 

일반 분양분에는 신규 아파트를 분양받지 않는 청산 세대로 포함되어 있으며 

임대 세대도 의무적으로 들어가기 때문에 실제 주택수가 많이 늘어나지 않습니다. 

결국 가격 결정은 공급과 수요입니다. 

실수요층이 없으면 가격은 떨어지기 때문에 묻지마 캡 투자를 하면 안 되는 이유입니다.

대기 수요가 존재하는 그 지역의 랜드마크 아파트의 시세는 

외부 영향에도 크게 조정되지 않습니다. 

또한 아파트 시세가 늘 노출되어 있기 때문에 거품 가격이 발생하기 어렵죠. 

랜드마크 아파트와의 가격 격차를 보고 거품 가격 여부를 판단하면 됩니다. 

평당 1천만, 2천만, 3천만 원대마다 그 부동산 상품을 대하는 시장의 태도는 달라집니다.

그 가격까지 지불할 만한 그 지역 입주민들의 공감대가 형성되어야 

가격이 떨어지지 않습니다. 때론 시세가 하락할 수도 있어요. 

그렇게 되면 조정 받는 시기이며 투자자 또는 실수요자는 이때를 활용하면 됩니다.

높은 가격의 부동산 상품이 되려면 질적으로 우수해야 합니다. 

먼저 지하 주차장 여부와 주차 가능 대수를 체크해야 합니다. 

실거주든 투자든 부동산 구입을 고려한다면 '입지 경쟁력'과 '상품 경쟁력'이 됩니다. 

예전엔 입지 경쟁력에 더 큰 비중을 두었다면 요즘은 많은 세대가 

집을 구입하려 하지 않기 때문에 상품 경쟁력에 더 큰 비중을 둡니다. 

20년 이상 된 구축 아파트는 입지를 최우선으로 두고, 

상품성은 준공 연차별로 달라집니다. 주변의 대규모 공급도 알아봐야 합니다. 

오피스텔은 공실 가능성을 최우선으로 살펴야 하며, 

월세 수익률과 매매 시세 차익 중 투자 목적을 명확히 하고 시작해야 합니다.

투기지역은 '정부 공인' 최고의 인기 입지임을 의미합니다. 

수요가 차고 넘치기 때문에 공급으로 수요 문제를 해결할 수 없다고 판단된 곳이죠. 

이곳의 적정 가격은 소비자가 정할 수밖에 없습니다. 

가격은 상품 경쟁력에 좌우되며, 입지가 좋고 새 아파트일수록 비싼 건 당연합니다. 

실수요자라면 현재의 규제 정책 및 조정 시장이 좋은 진입 타이밍이 될 것입니다. 

그리고 시세 차익을 기대하려면 교통·교육·상권·자연환경·상품성을 

꼼꼼히 따져야 합니다.

부동산은 수요·공급의 문제인데 이런 경제 문제를 정치로 풀려니 

항상 생각했던 것과는 다른 정책 효과가 나오게 됩니다. 

대한민국에서 제일 비싼 강남 집값을 잡는다고 정부에서 여러 정책을 내놨지만 

강남 집값이 정말 떨어질까요? 

강남은 대한민국 학부모가 모두 선호하는 입지이기 때문에 수요를 억제하는 정책 대신 

좋은 입지를 가진 공급을 늘리는 게 효과적이라고 저자는 말합니다.

몇 년 동안 부동산 이야기가 하루도 빠지지 않게 TV에 나왔습니다. 

그만큼 사람들의 관심이 많다는 이야기겠죠. 

하지만 TV에 나온 부동산 전문가들과 언론은 해석만 하고, 

어떻게 하라는 행동 지침을 주지 않아요. 

언론과 전문가의 역할이 거기까지라는 뜻이며 실행은 개인이 하는 것입니다. 

정보를 보는 인사이트가 있으면 스스로 방향 설정이 가능합니다. 

보통 정책은 부동산 경기에 선행합니다. 지금 문재인 정부의 정책 방향은 규제 쪽이죠.

규제 정책이 지속되면 시세는 조정 받고, 

수요가 없는 비인기 입지의 시세는 조정 폭이 크게 됩니다. 

일반 매매 물량은 지속적으로 줄어들기에 실거주 매수든 임차 거주든 

현실에 맞게 구입 여부나 임차 여부를 선택해야 할 시점이라고 저자는 말합니다.

<대한민국 부동산 사용설명서>를 읽으며 

시장, 수요, 가격, 상품, 입지, 정책의 인사이트를 기르길 바랍니다.