2020 부동산 시그널

2020 부동산 시그널 - 영리하고 민첩하게 규제의 틈새를 노려라
배용환 외 지음 / 다산북스 / 2019년 11월

부동산이 들썩이고 있습니다. 

그래서인지 2020 부동산 전망을 다루는 책들이 시중에 많이 보이더라고요. 

<2020 부동산 시그널>은 상가 경매를 주력으로 한 10년 차 상가 투자 전문가 서울휘, 

재개발·재건축을 가장 쉽게 설명하는 투자 전문가 망고쌤, 

분양권계의 스타 강사 월용이, 경매 천재 새벽하늘, 

토지 현장에서 소액 투자 노하우를 강의하는 시루, 

서울과 경기도에서 법인 관련 절세 강의를 하는 별부자까지

6인의 전문가가 모여서 펴냈습니다.

재개발·재건축, 청약·분양권, 경매, 상가, 토지, 절세까지 여섯 파트로 나눠 

각 분야의 전문가가 2020년 대한민국 부동산 전망을 알려주고 있으니 

부동산 투자에 관심 있는 분들이라면 꼭 읽어봐야겠죠. 그럼 내용을 한번 볼게요.

재개발·재건축 전문가 망고쌤입니다. 

3000만 원의 소액으로 입주권 투자에 성공하는 비결을 강의하며 인기를 끈 투자 전문가로

부동산 빅데이터 리얼 망고에서 수치로 투자의 타율을 증명하고 있습니다.

망고쌤의 2020 재개발·재건축 부동산 시그널을 알아봅시다. 

전망을 보기 전에 2019년까지 대한민국 부동산이 어땠는지 살펴봐야겠죠. 

2019년 재개발 시장은 '규제와의 전쟁'이라고 말하고 있습니다. 

재개발의 핵심은 사업성과 속도인데, 이 사업성과 속도를 결정짓는 중요한 요인이 

바로 인근 신축 건물의 가격입니다. 

구도심의 재개발로 신축 아파트의 가격이 오르면, 

다른 재개발 구역의 사업성도 높아지고 사업 진행 속도도 더 빨라집니다. 

구축 아파트의 강세로 살아나기 시작한 서울 아파트 시장은 신축 아파트 공급으로 

한 단계 더 높은 가격 군을 형성했습니다. 

정부는 시장 안정화를 위해 2017년 8·2 대책을 발표했고, 

이는 재개발 투자자들의 시장 진입을 막고 입주권 매수를 봉쇄하는 정책입니다. 

그래도 부동산 시장이 과열되자 2018년 9·13 대책이 나왔고, 

9·13 대책이 시행된 후 조정 대상 지역만 해당돼도 

이주비 대출과 중도금 대출을 받을 수 없게 됩니다. 

조정 대상 지역은 시장이 조금만 불안해도 정부에서 쉽게 지정할 수 있기에 

투자자에게나 실거주자 모두에게 영향을 미치는 규제 정책이 되었습니다. 

2019년 분양가상한제를 발표해 직접적으로 분양가를 낮추는 규제를 시행했고, 

재개발 시장의 위축을 불러일으켰습니다.

그렇다면 2020년 재개발 시장은 어떻게 될까요? 

분양가상한제로 재개발의 수익성이 나빠지면서 

투자자들의 발걸음이 비규제지역으로 쏠리는 현상이 가속화될 것입니다. 

반면 실수요자에게는 규제가 또 다른 기회로 작용할 수 있습니다.

2017년 8·2 대책을 발효나 이후 정부는 재개발 관련 규제를 점점 강화하고 있습니다. 

8·2 대책에 따라 투기과열지구에 포함되고, 

2018년 1월 24일 이후에 최초로 사업시행 인가를 받았다면 

조합원 지위 양도 제한에 적용이 됩니다. 

게다가 투기과열지구 이상이며 관리처분 인가 당시 조합원이고, 

2017년 10월 24일 이전에 최초로 관리처분 인가를 신청했다면 

5년간 조합원 재당첨이 금지됩니다. 

조합원 지위 양도 제한, 재당첨 제한은 모두 투기과열지구 내에서 적용되다 보니, 

투자자들이 규제가 느슨한 곳으로 옮겨가자, 정부가 대출 제한을 내놓습니다. 

그러면 앞으로 실수요자에게는 더없이 좋은 기회가 올 것입니다. 

실수요자는 인기 있는 규제지역에서 조합원 분양이나 일반 분양을 노릴 수 있는데, 

분양가상한제 가로 지정된 곳은 분양가가 저렴해져 

실수요자에게 더없이 좋은 기회가 될 것입니다.

2020년 재개발을 주도할 지역으로 망고쌤은 인천 구도심과 수원 구도심을 꼽았습니다. 

그리고 서울 아파트가 노후화되다 보니 신축 아파트를 분양을 통해 얻거나, 

주택을 소유한 사람들은 갈아타기를 통해 신축 아파트를 매수하길 추천합니다.

청약·분양권 전문가 월용이입니다. 

복잡한 경매 과정을 분양에 접목시켜 얻은 신혼집을 계기로 투자를 시작한 

분양권계의 스타 강사입니다. 

평일에는 평범한 직장인으로 살고, 주말과 자투리 시간을 활용해 

분양권 투자를 함에도 불구하고 성공할 수 있다는 본보기가 되고 있습니다.

월용이가 본 2020 청약·분양권 부동산 시그널입니다. 

2019년까지 청약 시장은 9·13 대책의 영향권에 있었습니다. 

특히 실거주를 목적으로 한 순수한 무주택자

(실물 주택, 분양권, 입주권을 갖지 않은 청약자)에게 내 집 마련의 기회가 

폭넓게 주어졌습니다. 

2017년 8·2 대책부터 청약 당첨자를 가릴 때 특정 지역에서 전용면적 85㎡ 이하 주택에

청약할 때 가점제(무주택기간, 부양가족수, 청약통장 가입 기간에 따른 점수를 더해 

높은 가점 순으로 당첨자를 선정하는 방법)의 비율을 100%까지 늘렸습니다. 

이어진 9·13 대책에서는 투기지역, 투기과열지구, 조정 대상 지역, 광역시에서 

85㎡ 이하 주택 청약 시 '1순위' 청약 조건을 무주택자로 한정했습니다. 

유주택자의 당첨 기회를 원전 차단하겠다는 의도죠. 

전용면적 85㎡ 초과 주택에는 1주택자도 청약을 넣을 수 있지만 

이마저도 무주택자에게 우선 배정되는 방식을 취하며, 

입주 가능 일부터 6개월 이내에 기존 주택 처분 조건에 응해야만 당첨 처리했습니다. 

추첨제도 그 안에서 75%는 무주택자와 1주택자(처분 조건)에게 먼저 배정되고, 

나머지 부분에 다주택자 차례가 옵니다. 

서울에서 50~60점대 청약통장을 가진 1순위 청약자는 분양이 열릴 때마다 

실제 청약자수 파악을 해야 합니다. 

반면 저가점자는 구축 아파트와 입주권 매매로 방향을 돌려야 합니다.

서울에서 청약으로 내 집을 마련한다는 건 극소수의 일이 되어버렸습니다. 

새 아파트를 갖는 방법은 청약 말고도 더 있어요. 

재정비가 진행 중인 주택을 매수하거나, 관리처분 인가 후 

주택이 멸실된 입주권을 사는 것, 분양권을 매수하는 방법입니다. 

이 중 분양권은 분양가에 프리미엄을 얹어야 살 수 있지만 

자금 여력이 충분하다면 초보자들도 쉽게 공략할 수 있는 방법입니다. 

저가점자는 수도권 분양권 매매와 경기도 청약으로 관심 가지길 바랍니다.

절세를 알려주는 별부자는 부자 되는 세금 재테크를 다룬 유튜브를 운영하고 있으며 

공인중개사와 투자자를 위한 법인 관련 절세 강의를 하고 있습니다. 

그가 알려주는 2019년은 세무조사가 강화되 서울 강남을 중심으로 

부동산 투기와 고액 재산가에 대한 편법·탈법, 상석·증여 관련 

자금출처조사가 많이 시행했습니다. 

또한 부동산 가격을 조작하거나 허위거래로 시장을 교란시키는 행위에 대해 

모니터링이 철저해졌고, 다주택자 임대 소득에 대한 세원 관리도 더 치밀해졌습니다. 

다가올 2020년에는 주택을 취득하고, 보유하고, 양도하는 데 발생한 

세금 문제에 더욱 철저히 대비해야 합니다. 아울러 치밀한 절세 전략도 필요합니다.

지금도 현재 진행 중인 부동산 법인은 뜨겁습니다. 

법인은 개인 명의와는 관련이 없는 독립된 실체라 

보유한 주택 수에 영향을 미치지 않으므로, 

법인을 이용해 1세대 1주택 비과세 혜택을 누릴 수 있고, 세율도 낮아 유리합니다. 

법인을 대상으로 한 세무조사 포인트와 대처 방법을 알려주고, 

부동산 법인 관련 Q&A로 궁금한 점을 짚어줍니다.

소개한 내용 외에도 경매, 상가, 토지 분야 전문가가 2019년을 진단하고 

다가올 2020 부동산을 분야별로 전망합니다. 

기회는 위기에서 옵니다. 

그리고 진짜 전문가, 고수는 힘든 시기에 남들이 읽지 못하는 시그널을 찾아내 

새로운 기회를 만듭니다. 

대한민국 부동산 전문가 6인이 알려주는 <2020 부동산 시그널>, 

이 시그널을 잘 포착해 기회로 삼아야겠습니다.