[100자평] 1기 신도시 임장 노트

1기 신도시 임장 노트 - 초보자도 어렵지 않은 ㅣ 자산 퀀텀 점프가 쉬워지는 지역 분석 바이블 2
메디테라(정은숙) 외 지음 / 다온북스 / 2023년 4월

1기 신도시를 통해 살펴보는 부동산 임장의 처음부터 끝

(서평) 초보자도 어렵지 않은 1기 신도시 임장노트 -정은숙 외 5인 作 -

1기 신도시 임장 노트 - 초보자도 어렵지 않은 ㅣ 자산 퀀텀 점프가 쉬워지는 지역 분석 바이블 2
메디테라(정은숙) 외 지음 / 다온북스 / 2023년 4월

국토교통부가 올해 2월 '1기 신도시 특별법' 이 아닌 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법 (노후도시 특별법)' 을 발표하며 관련 법안 제정 추진 안을 발표해 눈길을 끌고 있다. 개발압력이 높은 지역의 통합 개발의 가능성을 열었다는 점에서 의미가 높다고 본다. 택지정보시스템에 따른 '20년 경과, 100만 m2 이상' 의 공공택지의 경우는 전국적으로 49곳에 해당하는데 이 중 가장 눈에 띄는 곳은 성남분당, 고양일산, 안양평촌, 군포산본, 부천중동 등의 경기도 지역일 것이다. 시간문제일 뿐이지 재개발은 틀림없다고 주목받는 1기 신도시의 경우 어떻게 접근할지 부동산 전문가들의 임장 (현장방문) 노트를 통해 알아보자.

Prologue

'노후계획도특별법' 가이드 방안이 나옴과 동시에 1기 신도시는 20-30년 동안 재건축 이슈로 바람을 탈 도시가 되었다. 이제 1기 신도시를 잘 알면 20-30년 동안 부동산 투자로 활용할 수 있다는 말이기도 하다. 하지만 1기 신도시 관련한 지역 분석책은 거의 없다시피 하다. 그래서 투자자의 눈으로 지역을 바라보는 방법과 관점으로 책을 만들었다.

비록 지역 분석은 1기 신도시 5개 지역만을 다루지만 조사 방법은 다른 지역에 접목하여 활용해도 좋은 도구가 될 것이라 생각한다. 관심지역에 갔을 때 막연함이 있던 사람이라면, 현장 임장을 다녀와도 남는 게 없고, 내가 잘하고 온 것이, 시간만 허비하고 온 것 같다는 생각을 한 번이라도 해보신 분들께 추천한다.

Chapter 01. 재건축 최대 수혜 지역, 분당 - 모멘토

- 임장 포인트

남부와 북부를 나눠서 보되, 남부를 먼저 보길 추천한다. 지역을 처음 갈 때는 기준을 먼저 세우는 게 좋고, 그 기준을 세우기에는 남부의 핵심 단지부터 가는 것이 좋다. 남부의 시범단지를 기준으로 확장해 가며 다른 단지와 비교해 가며 임장을 하면 좋을 것 같다. 알짜배기 임장 동선을 따라가면 분당의 기준을 세울 단지들을 비교해 볼 수 있고, 단지별 정리까지 되어 있어 내가 보는 단지 특성과 차이가 있는지 비교해가며 보면 놓치는 것 없이 비교가 가능할 것 같다. 또한 분당은 리모델링이 가장 빠른 단지가 있는 지역인데, 동별 리모델링 단지 임장 코스에서 리모델링 단지끼리 비교해 볼 수 있고, 어느 단지가 내 상황에 잘 맞고 메리트가 있는지 알 수 있다.

- 분당 신도시를 추천하는 이유

1) 재건축 정책 이슈

분당은 1기 신도시 대장 지역으로 용적률은 169퍼센트로 가장 낮고, 거주 선호도는 높아 재건축 사업성도 좋은 도시로 평가된다. 그리고 정부의 '1기 신도시 재건축 특별법 추진' 공약의 '역세권 용적률 500 퍼센트 상향', '재건축 절차 단축' 및 '선도지구 지정' 조건에 가장 부합하는 최대 수혜 지역으로 꼽히고 있다.

2) 우수한 광역 교통망 및 GTX-A, 월곶판교선 등 신규 교통망 호재

3) 풍부한 양질의 일자리

분당은 양질의 일자리가 모여 있는 판교신도시 (제1, 제2 판교 테크노밸리) 를 품고 있어 인구수, 세대수가 증가하는 추세이다. 판교 기업의 임직원 현황을 보면 고소득층에 해당하는 연구 인력 비율이 34.6퍼센트로 가장 높아 상대적으로 고가 자산인 부동산을 구매할 수 있는 잠재 수요가 풍부한 것으로 판단된다.

4) 뛰어난 학군

- 무조건 따라가는 재건축 단지 임장 동선

재건축 추진 단지 현황

1) 통합 재건축 추진하는 지역 : 시범단지 / 양지마을 / 효자촌 / 파크타운

2) 개별 단지별 추진하는 지역 : 장미마을 현대 / 상록마을 / 샛별마을 / 까치마을

- 무조건 따라가는 리모델링 단지 임장 동선

리모델링 추진 단지 현황

1) 사업계획 승인 : 매화마을 1단지, 느티마을 3-4단지, 한솔마을 5단지, 무지개마을 4단지

2) 안전진단 통과 : 매화마을 2단지

3) 조합설립 인가 추진 : 한솔마을 6단지

- 현장 임장 후 분당에 대한 생각 정리

전국 부동산 시장 가격이 하락 조정되는 상황에서도 분당은 재건축, 리모델링 이슈와 전국 상위권 학군지로서 전세가도 좋고 실수요가 탄탄함을 전국 매매가격 변동률 지표로 확인할 수 있었다. 현장에서 확인한 급매물 유형을 파악했을 때 분당 부동산 본연의 가치가 떨어진 것도 아니며, 전반적인 시세가 하락하는 분위기도 아닌 것을 확인했다.

리모델링 단지 매전갭 (약 4.2억) 은 재건축 단지 매전갭 (약 4.5억)과 비교할 때 큰 메리트가 없어 투자 매력도는 낮지만, 빠른 시일 내에 신축을 원하는 실수요자들에게는 인기가 있을 것 같다. '평단 지분가' 를 살피고, 재건축 호재를 고려하여 내 집 마련이 목표인 실수요자라면 '평단 지분가' 가 낮고 '대지지분' 이 많은 단지의 평형대를 먼저 살펴보면 좋을 것 같다.

Chapter 02. 무한한 도약은 무죄, 일산 - 희아

- 임장 포인트

일산은 다른 1기 신도시 대비 매매평당가 상승 폭이 적었고, 다른 1기 신도시와의 매가 상승 폭은 더 벌어진 상태. 향후 일산의 교통 편의성이 증대되고 일자리가 확충되면 그 동안 매가 상승 폭이 적었던 만큼 큰 폭으로 가격상승을 기대해 볼 수 있다. 일산 용적률은 169%, 1기 신도시 중에 용적률이 가장 낮아 재건축 시 사업성이 높다. 가구수와 인구수도 분당 다음으로 많기 때문에 수요층도 탄탄한 편이다.

- 일산 신도시를 추천하는 이유

1) 가장 낮은 매매평당가

2) 가장 낮은 용적률

3) 뛰어난 학군과 학원가

4) 호재 (교통 / 일자리 호재)

> GTX-A (킨텍스, 대곡, 창릉) / 서해선 일산역 / 지하철 3호선 파주 / 인천 2호선 일산

> 일산 테크노밸리 / CJ라이브시티 / 방송 영상 밸리 / 킨텍스 제3전시장

- 통합재건축 추진 단지

1) 일산 서구

통합재건축 대표 단지로는 후곡마을 현대 3단지, 금호한양 4단지, 동아서안임광 10단지, 건영 15단지 총 가구수 2,400 여 가구. 평균 용적률 181%, 평균 대지지분 18.3평. 현재 일산 최초로 통합재건축 추진위가 발족된 상태이다.

2) 일산 동구

강촌마을 1, 2 단지, 백마 1, 2 단지가 통합재건축 대표단지, 총 2,906가구이며 32평 이상의 중대형 평형으로만 구성되어 있어 평균 대지지분이 22.6평으로 높은 편. 또한 4개 단지의 개별 가구 대지지분이나 평수가 유사하여 통합재건축 추진에 합의 과정이 상대적으로 수월할 것으로 예상된다.

몇 년 사이 '벼락거지' 와 '영끌족' 이라는 유행어를 낳으면서 폭등과 급락을 거듭하고 있는 부동산 시장. 그 중에서도 환금성이 가장 으뜸인 아파트로 주목받는 1기 신도시에 대한 임장 리포트를 엮은 이 책을 살펴 보았다. 여기에 소개한 것은 분당, 일산 이지만 이외에도 평촌, 중동, 산본 등을 다루고 있으며 더욱 구체적인 동네와 아파트 단지에 대한 소개들도 자세히 나와 있다.

주택에 대해선 시간이 지나도 살 (live) 집이냐 살 (buy) 집에 대한 논의는 지속될 것이다. 특히나 전체주의적인 사고 방식이 강하고 남에 대한 의식이 유달리 강한 집단인 우리나라에서는 부동산 투자로 자산을 모은 사람에 대한 시선이 곱지 않은 것도 이해는 된다. 하지만 그렇다고 해서 부동산에 무지한 채로 자본주의 경제시장을 살아간다는 것도 현명한 태도는 아니리라 보인다. 어찌되었든 누구든 이 책을 통해 1기 신도시에 대한 이해도가 올라간다면 이 책의 가치로서 충분하리라 생각된다.

[100자평] 지방 아파트 황금 입지

지방 아파트 황금 입지 - 28개 지역, 135개 동… 대한민국을 한 권에 담았다! 당신에게 필요한 새로운 대동부(富)지도
김지웅(5분임장) 지음 / 길벗 / 2023년 4월

비수도권 지역의 아파트 가격 사이클과 수요 공급 분석 가이드

(서평) 지방 아파트 황금 입지 -김지웅 作-

지방 아파트 황금 입지 - 28개 지역, 135개 동… 대한민국을 한 권에 담았다! 당신에게 필요한 새로운 대동부(富)지도
김지웅(5분임장) 지음 / 길벗 / 2023년 4월

부동산의 하락과 조정이 길어지고 있다. 우리나라 부동산 대장 지역이라고 할 수 있는 수도권 강남 주택들도 가격이 떨어지고, 지방에는 미분양 물건이 나온다. 집을 가지고 있는 사람들은 주택가격의 하락이 언제 끝날지, 무주택자들은 언제가 매매의 최적기 일지 모두 눈치만 보고 있는 시점에 부동산 거래 물량은 전혀 늘지 않고 있다. 이제까지 나온 책들은 대부분 서울과 수도권 중심 일변이었다. 대장 아파트의 가격을 따라가듯 서울 집값을 지방도 쫓아간다고 생각할 수 있겠지만, 완벽히 들어맞는 것은 아니다. 지역 내 해소할 수 있는 물량이 어느정도인지 그리고 도시마다의 다른 배경들 (예 : 인구, 세대수) 들이 더 큰 영향을 미칠 수 있다.

Prologue

- 평범한 당신이 평범하게 역전할 방법은 없다

본격적으로 시작하기 전에 미리 말한다. 지방 소액 아파트 투자는 리스크가 있다. 하지만 적은 투자금으로 높은 수익률을 거둘 수 있다. 나의 투자 기준과 경험으로 최대한 리스크를 줄이는 방법을 소개하겠지만, 10채에 투자한다면 2-3채 정도는 실패할 수도 있다. 그런데도 지방 소액 아파트 투자를 하겠다고 결심했다면 손실과 수익을 담담하게 받아들이겠다는 마음을 가져야 한다.

그리고 지방 소액 아파트 투자를 하는 이유는 수도권 및 지방 핵심 지역 (광역시) 에 깃발을 꽂기 위해서다. 나 역시 인천과 경기도 알짜 입지에 깃발을 꽂아놓은 상태이지만 아직 서울엔 없다. 내 목표는 서울에서도 강남과 용산, 그중에서도 한강과 용산공원이 보이는 아파트를 매수하는 것이다.

언제까지나 지방 소액 아파트 투자만 할 수는 없다. 리스크가 크고 시간과 에너지가 많이 필요한 투자법이기 때문이다. 하지만 적은 금액으로 가성비 투자를 한다면 놓칠 수 없는 것이 지방 소액 아파트 투자다. 그러니 지방 소액 아파트 투자는 서울에 내 집 마련 또는 투자처를 마련하기 위한 하나의 방법이라고 생각하자.

Chapter 01. 부동산 투자, 왜 그중에서도 지방인가

- 지방은 지금이 기회다

우리나라는 주택 공급의 대부분을 민간 건설사에 의존하고 있다. 그런 이유로 아파트의 수요와 공급이 균형과 불균형 상태를 오가면서 부동산 사이클이 생긴다. 여기에서 주목해야 할 점은 지역마다 아파트에 대한 수요와 공급이 다르기 때문에 저마다 다른 사이클이 생긴다는 것이다.

- 수도권과 지방 광역시의 현재 사이클

일반적으로 수도권은 7-8년의 상승 사이클과 2-3년의 하락사이클을, 지방은 5-6년의 상승 사이클과 2-3년의 하락 사이클을 가지고 있다. 여기서 수도권과 지방의 차이점은 무엇일까? 수도권은 투자자와 실거주자 모두 기대 심리가 크기에 조금 더 길게 갈 수 있고, 지방은 수도권보다 수요와 공급에 따라 움직이는 가격이 훨신 정직하다.

- 지방 도시의 현재 사이클

여기에서 가장 중요한 것은 지역마다 상승과 하락 사이클이 다르다는 것이다. 그러므로 절대적인 부동산 상승기도, 절대적인 부동산 하락기도 없다는 점을 기억하자. 수도권은 그동안 7-8년이 넘도록 상승해 왔고, 이미 가격 부담감이 상당한 수준이라 지금부터 수도권에 투자한다 하더라도 만족할 수익을 얻을 수 있을지 의문이다. 그러나 지방에는 아직 상승 사이클의 중간이거나 이제 막 상승을 시작한 지역 혹은 곧 하락을 끝내고 상승을 시작할 지역이 있다. 그 사이클 속에서 숨은 기회를 찾자.

- 갭투자의 2가지 방식

1) 이미 전세가 맞추어져 있는 매물을 매수한 뒤 기존 전세를 승계 받는 경우

2) 주인이 거주 혹은 공실인 매물을 매수한 뒤 잔금일에 전세입자의 보증금으로 잔금을 맞추는 경우

- 지방 다주택 투자를 위한 핵심 세금 정리

1) 취득세 : 일정 차산 취득할 때 부과되는 세금

취득세와 관련한 2가지 투자 루트 - 공시지가 1억 원 이하 주택 / 주택의 취득 순서

2) 보유세 : 재산세 / 종합부동산세

다투택자들에게 문제가 되는 것은 종합부동산세 (종부세)

-> 법인이라면 재산세 기산일을 피한다

-> 인별과세의 특성을 이용한다

-> 주택임대사업자 부활을 노린다

3) 양도세

일반세율이 적용되는 최소 2년간 물건을 보유한다

공시지가 3억 원 이하 주택을 노린다

법인을 운영하여 법인세를 낸다

기본공제를 이용한다

- 절세를 위한 매수 전략

절세를 위한 주택 취득 순서

1) 규제지역 1채 + 비규제지역 1채 + 지방 공시지가 1억 원 이하 주택 다수

2) 비규제지역 1채 + 비규제지역 1채 + 지방 공시지가 1억 원 이하 주택 다수

3) 법인 명의로 지방 공시지가 1억 원 이하 주택 다수 + 기회가 오면 개인 무주택 명의로 청약 도전

Chapter 02. 어디의 무엇에 투자할 것인가

- 도시의 규모 : 도시의 규모를 결정짓는 인구와 세대수

1) 인구 : 도시를 선정하는 첫 번째 요소

2) 세대수 추이 : 도시를 선정하는 두 번째 요소로 주택의 수요는 세대수와 직접적으로 연결. 세대수는 당연히 증가하는 것이 좋다. 만약 인구가 줄고 있는 지역이라 하더라도 세대수가 증가하고 있다면 일단은 괜찮다. 지방 소액 투자는 단기-중기 투자 수익을 노리고 하는 것이기에 최소 2년에서 최대 4년 사이에 판단하면 된다.

- 수요와 공급

1) 미분양

수요를 파악할 때 가장 좋은 지표 중 하나. '미분양' 이란 건설사가 분양 승인을 받아 일반인을 대상으로 분양을 진행했으나 분양되지 않은 주택. 어느 지역의 수요를 판단하고자 할 때는 가장 먼저 미분양 추이를 살펴봐야 한다. 미분양이 있다면 고분양가 때문인지, 매수 수요 부족 때문인지 확인해 보아야 한다.

2) 거래량

거래량이 많으면 가격 상승할 가능성이 높고, 적으면 가격이 횡보 또는 조정될 가능성이 높다. 부동산에서는 거래량이 많으면 보통 가격이 상승한다.

3) 매수심리

결국 부동산은 사람들이 만들어내는 결과물이기에 심리가 중요하다. 공급이 많아도 가격 상승에 대한 심리가 팽배하면 매수세가 이어지고, 공급이 없어도 가격이 떨어질 것 같다는 심리가 팽배하면 매도세가 이어진다. 현장임장을 통한 부동산 중개사들, 투자자, 실수요자들의 의사를 파악하는 것이 중요하다.

Chapter 03. 지방 투자를 위한 황금 입지 길잡이

1) 강원도

- 춘천시 : 온의동 / 퇴계동과 석사동 / 후평동

- 원주시 : 지정면 / 무실동 / 반곡동

- 강릉시 : 유천지구와 교동

2) 충청북도

- 청주시 : 오송읍 / 오창읍 / 복대동 / 가경동과 개신동 / 산남동과 분평동

- 충주시 : 호암지구 / 연수지구 / 칠금동

3) 충청남도

- 천안시 : 불당동 / 성성동과 백석동 / 쌍용동

- 아산시 : 탕정면 / 배방읍 / 둔포면

4) 전라남도

- 목포시 : 하당지구와 옥암지구 / 남악신도시와 오룡지구

- 순천시 / 광양시 / 여수시

5) 경상북도

- 경산시 : 펜타힐즈

- 구미시 : 송정동과 형곡동 / 옥계동 확장단지

- 포항시 : 이동, 학잠동, 지곡동, 효자동 / 장성동, 양덕지구 / 초곡지구, 이인지구, 펜타시티

6) 경상남도

- 창원시 : 상남동, 가음동, 남양동, 대방동 / 반림동, 용호동 / 양덕동

- 김해시 : 장유동, 율하동 / 내동, 외동

- 양산시 : 물금신도시 / 중부동, 남부동

- 진주시 : 평거동, 신안동 / 충무공동

주택 이야기가 나오면 꼭 누군가는 이렇게 이야기한다. "집은 사는 live 곳이지 사는 buy 것이 아니라고." 나는 집에 대한 살고 live 사는 buy 이 두 말 모두가 맞다고 생각한다. 의식주 중 우리 삶에서 가장 큰 부분이며 필수 요소이자, 우리가 몇 년 아니 몇 십년간 저축하고 혹은 대출금을 갚아 나가며 마련하는 가정의 가장 큰 자산이기 때문이다. 때문에 위법적인 요소를 가지고 매매하거나 누군가 피해자가 생기도록 하는 것이 아니라면 부동산 투자든 매매든 문제가 없다고 생각한다. 오히려 부동산에 대한 공부가 부족한 것은 오히려 이 시대에 뒤떨어진 것이라 느낀다.

이 책은 서울과 수도권이 아닌 지방의 부동산 사이클과 주요 지역을 다루고 있다. 비수도권에 사는 사람들 중 부동산에 관심이 많은 분들에게 가뭄의 비처럼 좋은 투자서가 되리라 생각된다. 차분히 공부하고 준비해서 나만의 소중한 보금자리, 우리 가정의 큰 자산을 소중히 잘 지켜나가는데 도움이 되면 좋겠다.

[100자평] 전뇌사고

전뇌사고 - 돈 되는 생각의 탄생
간다 마사노리 지음, 이선희 옮김 / 알에이치코리아(RHK) / 2023년 4월

시나리오 스토리와 이미지를 통해 미래를 그려가는 최고의 비즈니스 프레임 워크