(서평) 지방 아파트 황금 입지 -김지웅 作-

지방 아파트 황금 입지 - 28개 지역, 135개 동… 대한민국을 한 권에 담았다! 당신에게 필요한 새로운 대동부(富)지도
김지웅(5분임장) 지음 / 길벗 / 2023년 4월

부동산의 하락과 조정이 길어지고 있다. 우리나라 부동산 대장 지역이라고 할 수 있는 수도권 강남 주택들도 가격이 떨어지고, 지방에는 미분양 물건이 나온다. 집을 가지고 있는 사람들은 주택가격의 하락이 언제 끝날지, 무주택자들은 언제가 매매의 최적기 일지 모두 눈치만 보고 있는 시점에 부동산 거래 물량은 전혀 늘지 않고 있다. 이제까지 나온 책들은 대부분 서울과 수도권 중심 일변이었다. 대장 아파트의 가격을 따라가듯 서울 집값을 지방도 쫓아간다고 생각할 수 있겠지만, 완벽히 들어맞는 것은 아니다. 지역 내 해소할 수 있는 물량이 어느정도인지 그리고 도시마다의 다른 배경들 (예 : 인구, 세대수) 들이 더 큰 영향을 미칠 수 있다.

Prologue

- 평범한 당신이 평범하게 역전할 방법은 없다

본격적으로 시작하기 전에 미리 말한다. 지방 소액 아파트 투자는 리스크가 있다. 하지만 적은 투자금으로 높은 수익률을 거둘 수 있다. 나의 투자 기준과 경험으로 최대한 리스크를 줄이는 방법을 소개하겠지만, 10채에 투자한다면 2-3채 정도는 실패할 수도 있다. 그런데도 지방 소액 아파트 투자를 하겠다고 결심했다면 손실과 수익을 담담하게 받아들이겠다는 마음을 가져야 한다.

그리고 지방 소액 아파트 투자를 하는 이유는 수도권 및 지방 핵심 지역 (광역시) 에 깃발을 꽂기 위해서다. 나 역시 인천과 경기도 알짜 입지에 깃발을 꽂아놓은 상태이지만 아직 서울엔 없다. 내 목표는 서울에서도 강남과 용산, 그중에서도 한강과 용산공원이 보이는 아파트를 매수하는 것이다.

언제까지나 지방 소액 아파트 투자만 할 수는 없다. 리스크가 크고 시간과 에너지가 많이 필요한 투자법이기 때문이다. 하지만 적은 금액으로 가성비 투자를 한다면 놓칠 수 없는 것이 지방 소액 아파트 투자다. 그러니 지방 소액 아파트 투자는 서울에 내 집 마련 또는 투자처를 마련하기 위한 하나의 방법이라고 생각하자.

Chapter 01. 부동산 투자, 왜 그중에서도 지방인가

- 지방은 지금이 기회다

우리나라는 주택 공급의 대부분을 민간 건설사에 의존하고 있다. 그런 이유로 아파트의 수요와 공급이 균형과 불균형 상태를 오가면서 부동산 사이클이 생긴다. 여기에서 주목해야 할 점은 지역마다 아파트에 대한 수요와 공급이 다르기 때문에 저마다 다른 사이클이 생긴다는 것이다.

- 수도권과 지방 광역시의 현재 사이클

일반적으로 수도권은 7-8년의 상승 사이클과 2-3년의 하락사이클을, 지방은 5-6년의 상승 사이클과 2-3년의 하락 사이클을 가지고 있다. 여기서 수도권과 지방의 차이점은 무엇일까? 수도권은 투자자와 실거주자 모두 기대 심리가 크기에 조금 더 길게 갈 수 있고, 지방은 수도권보다 수요와 공급에 따라 움직이는 가격이 훨신 정직하다.

- 지방 도시의 현재 사이클

여기에서 가장 중요한 것은 지역마다 상승과 하락 사이클이 다르다는 것이다. 그러므로 절대적인 부동산 상승기도, 절대적인 부동산 하락기도 없다는 점을 기억하자. 수도권은 그동안 7-8년이 넘도록 상승해 왔고, 이미 가격 부담감이 상당한 수준이라 지금부터 수도권에 투자한다 하더라도 만족할 수익을 얻을 수 있을지 의문이다. 그러나 지방에는 아직 상승 사이클의 중간이거나 이제 막 상승을 시작한 지역 혹은 곧 하락을 끝내고 상승을 시작할 지역이 있다. 그 사이클 속에서 숨은 기회를 찾자.

- 갭투자의 2가지 방식

1) 이미 전세가 맞추어져 있는 매물을 매수한 뒤 기존 전세를 승계 받는 경우

2) 주인이 거주 혹은 공실인 매물을 매수한 뒤 잔금일에 전세입자의 보증금으로 잔금을 맞추는 경우

- 지방 다주택 투자를 위한 핵심 세금 정리

1) 취득세 : 일정 차산 취득할 때 부과되는 세금

취득세와 관련한 2가지 투자 루트 - 공시지가 1억 원 이하 주택 / 주택의 취득 순서

2) 보유세 : 재산세 / 종합부동산세

다투택자들에게 문제가 되는 것은 종합부동산세 (종부세)

-> 법인이라면 재산세 기산일을 피한다

-> 인별과세의 특성을 이용한다

-> 주택임대사업자 부활을 노린다

3) 양도세

일반세율이 적용되는 최소 2년간 물건을 보유한다

공시지가 3억 원 이하 주택을 노린다

법인을 운영하여 법인세를 낸다

기본공제를 이용한다

- 절세를 위한 매수 전략

절세를 위한 주택 취득 순서

1) 규제지역 1채 + 비규제지역 1채 + 지방 공시지가 1억 원 이하 주택 다수

2) 비규제지역 1채 + 비규제지역 1채 + 지방 공시지가 1억 원 이하 주택 다수

3) 법인 명의로 지방 공시지가 1억 원 이하 주택 다수 + 기회가 오면 개인 무주택 명의로 청약 도전

Chapter 02. 어디의 무엇에 투자할 것인가

- 도시의 규모 : 도시의 규모를 결정짓는 인구와 세대수

1) 인구 : 도시를 선정하는 첫 번째 요소

2) 세대수 추이 : 도시를 선정하는 두 번째 요소로 주택의 수요는 세대수와 직접적으로 연결. 세대수는 당연히 증가하는 것이 좋다. 만약 인구가 줄고 있는 지역이라 하더라도 세대수가 증가하고 있다면 일단은 괜찮다. 지방 소액 투자는 단기-중기 투자 수익을 노리고 하는 것이기에 최소 2년에서 최대 4년 사이에 판단하면 된다.

- 수요와 공급

1) 미분양

수요를 파악할 때 가장 좋은 지표 중 하나. '미분양' 이란 건설사가 분양 승인을 받아 일반인을 대상으로 분양을 진행했으나 분양되지 않은 주택. 어느 지역의 수요를 판단하고자 할 때는 가장 먼저 미분양 추이를 살펴봐야 한다. 미분양이 있다면 고분양가 때문인지, 매수 수요 부족 때문인지 확인해 보아야 한다.

2) 거래량

거래량이 많으면 가격 상승할 가능성이 높고, 적으면 가격이 횡보 또는 조정될 가능성이 높다. 부동산에서는 거래량이 많으면 보통 가격이 상승한다.

3) 매수심리

결국 부동산은 사람들이 만들어내는 결과물이기에 심리가 중요하다. 공급이 많아도 가격 상승에 대한 심리가 팽배하면 매수세가 이어지고, 공급이 없어도 가격이 떨어질 것 같다는 심리가 팽배하면 매도세가 이어진다. 현장임장을 통한 부동산 중개사들, 투자자, 실수요자들의 의사를 파악하는 것이 중요하다.

Chapter 03. 지방 투자를 위한 황금 입지 길잡이

1) 강원도

- 춘천시 : 온의동 / 퇴계동과 석사동 / 후평동

- 원주시 : 지정면 / 무실동 / 반곡동

- 강릉시 : 유천지구와 교동

2) 충청북도

- 청주시 : 오송읍 / 오창읍 / 복대동 / 가경동과 개신동 / 산남동과 분평동

- 충주시 : 호암지구 / 연수지구 / 칠금동

3) 충청남도

- 천안시 : 불당동 / 성성동과 백석동 / 쌍용동

- 아산시 : 탕정면 / 배방읍 / 둔포면

4) 전라남도

- 목포시 : 하당지구와 옥암지구 / 남악신도시와 오룡지구

- 순천시 / 광양시 / 여수시

5) 경상북도

- 경산시 : 펜타힐즈

- 구미시 : 송정동과 형곡동 / 옥계동 확장단지

- 포항시 : 이동, 학잠동, 지곡동, 효자동 / 장성동, 양덕지구 / 초곡지구, 이인지구, 펜타시티

6) 경상남도

- 창원시 : 상남동, 가음동, 남양동, 대방동 / 반림동, 용호동 / 양덕동

- 김해시 : 장유동, 율하동 / 내동, 외동

- 양산시 : 물금신도시 / 중부동, 남부동

- 진주시 : 평거동, 신안동 / 충무공동

주택 이야기가 나오면 꼭 누군가는 이렇게 이야기한다. "집은 사는 live 곳이지 사는 buy 것이 아니라고." 나는 집에 대한 살고 live 사는 buy 이 두 말 모두가 맞다고 생각한다. 의식주 중 우리 삶에서 가장 큰 부분이며 필수 요소이자, 우리가 몇 년 아니 몇 십년간 저축하고 혹은 대출금을 갚아 나가며 마련하는 가정의 가장 큰 자산이기 때문이다. 때문에 위법적인 요소를 가지고 매매하거나 누군가 피해자가 생기도록 하는 것이 아니라면 부동산 투자든 매매든 문제가 없다고 생각한다. 오히려 부동산에 대한 공부가 부족한 것은 오히려 이 시대에 뒤떨어진 것이라 느낀다.

이 책은 서울과 수도권이 아닌 지방의 부동산 사이클과 주요 지역을 다루고 있다. 비수도권에 사는 사람들 중 부동산에 관심이 많은 분들에게 가뭄의 비처럼 좋은 투자서가 되리라 생각된다. 차분히 공부하고 준비해서 나만의 소중한 보금자리, 우리 가정의 큰 자산을 소중히 잘 지켜나가는데 도움이 되면 좋겠다.