(서평) 초보자도 어렵지 않은 1기 신도시 임장노트 -정은숙 외 5인 作 -

1기 신도시 임장 노트 - 초보자도 어렵지 않은 ㅣ 자산 퀀텀 점프가 쉬워지는 지역 분석 바이블 2
메디테라(정은숙) 외 지음 / 다온북스 / 2023년 4월

국토교통부가 올해 2월 '1기 신도시 특별법' 이 아닌 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법 (노후도시 특별법)' 을 발표하며 관련 법안 제정 추진 안을 발표해 눈길을 끌고 있다. 개발압력이 높은 지역의 통합 개발의 가능성을 열었다는 점에서 의미가 높다고 본다. 택지정보시스템에 따른 '20년 경과, 100만 m2 이상' 의 공공택지의 경우는 전국적으로 49곳에 해당하는데 이 중 가장 눈에 띄는 곳은 성남분당, 고양일산, 안양평촌, 군포산본, 부천중동 등의 경기도 지역일 것이다. 시간문제일 뿐이지 재개발은 틀림없다고 주목받는 1기 신도시의 경우 어떻게 접근할지 부동산 전문가들의 임장 (현장방문) 노트를 통해 알아보자.

Prologue

'노후계획도특별법' 가이드 방안이 나옴과 동시에 1기 신도시는 20-30년 동안 재건축 이슈로 바람을 탈 도시가 되었다. 이제 1기 신도시를 잘 알면 20-30년 동안 부동산 투자로 활용할 수 있다는 말이기도 하다. 하지만 1기 신도시 관련한 지역 분석책은 거의 없다시피 하다. 그래서 투자자의 눈으로 지역을 바라보는 방법과 관점으로 책을 만들었다.

비록 지역 분석은 1기 신도시 5개 지역만을 다루지만 조사 방법은 다른 지역에 접목하여 활용해도 좋은 도구가 될 것이라 생각한다. 관심지역에 갔을 때 막연함이 있던 사람이라면, 현장 임장을 다녀와도 남는 게 없고, 내가 잘하고 온 것이, 시간만 허비하고 온 것 같다는 생각을 한 번이라도 해보신 분들께 추천한다.

Chapter 01. 재건축 최대 수혜 지역, 분당 - 모멘토

- 임장 포인트

남부와 북부를 나눠서 보되, 남부를 먼저 보길 추천한다. 지역을 처음 갈 때는 기준을 먼저 세우는 게 좋고, 그 기준을 세우기에는 남부의 핵심 단지부터 가는 것이 좋다. 남부의 시범단지를 기준으로 확장해 가며 다른 단지와 비교해 가며 임장을 하면 좋을 것 같다. 알짜배기 임장 동선을 따라가면 분당의 기준을 세울 단지들을 비교해 볼 수 있고, 단지별 정리까지 되어 있어 내가 보는 단지 특성과 차이가 있는지 비교해가며 보면 놓치는 것 없이 비교가 가능할 것 같다. 또한 분당은 리모델링이 가장 빠른 단지가 있는 지역인데, 동별 리모델링 단지 임장 코스에서 리모델링 단지끼리 비교해 볼 수 있고, 어느 단지가 내 상황에 잘 맞고 메리트가 있는지 알 수 있다.

- 분당 신도시를 추천하는 이유

1) 재건축 정책 이슈

분당은 1기 신도시 대장 지역으로 용적률은 169퍼센트로 가장 낮고, 거주 선호도는 높아 재건축 사업성도 좋은 도시로 평가된다. 그리고 정부의 '1기 신도시 재건축 특별법 추진' 공약의 '역세권 용적률 500 퍼센트 상향', '재건축 절차 단축' 및 '선도지구 지정' 조건에 가장 부합하는 최대 수혜 지역으로 꼽히고 있다.

2) 우수한 광역 교통망 및 GTX-A, 월곶판교선 등 신규 교통망 호재

3) 풍부한 양질의 일자리

분당은 양질의 일자리가 모여 있는 판교신도시 (제1, 제2 판교 테크노밸리) 를 품고 있어 인구수, 세대수가 증가하는 추세이다. 판교 기업의 임직원 현황을 보면 고소득층에 해당하는 연구 인력 비율이 34.6퍼센트로 가장 높아 상대적으로 고가 자산인 부동산을 구매할 수 있는 잠재 수요가 풍부한 것으로 판단된다.

4) 뛰어난 학군

- 무조건 따라가는 재건축 단지 임장 동선

재건축 추진 단지 현황

1) 통합 재건축 추진하는 지역 : 시범단지 / 양지마을 / 효자촌 / 파크타운

2) 개별 단지별 추진하는 지역 : 장미마을 현대 / 상록마을 / 샛별마을 / 까치마을

- 무조건 따라가는 리모델링 단지 임장 동선

리모델링 추진 단지 현황

1) 사업계획 승인 : 매화마을 1단지, 느티마을 3-4단지, 한솔마을 5단지, 무지개마을 4단지

2) 안전진단 통과 : 매화마을 2단지

3) 조합설립 인가 추진 : 한솔마을 6단지

- 현장 임장 후 분당에 대한 생각 정리

전국 부동산 시장 가격이 하락 조정되는 상황에서도 분당은 재건축, 리모델링 이슈와 전국 상위권 학군지로서 전세가도 좋고 실수요가 탄탄함을 전국 매매가격 변동률 지표로 확인할 수 있었다. 현장에서 확인한 급매물 유형을 파악했을 때 분당 부동산 본연의 가치가 떨어진 것도 아니며, 전반적인 시세가 하락하는 분위기도 아닌 것을 확인했다.

리모델링 단지 매전갭 (약 4.2억) 은 재건축 단지 매전갭 (약 4.5억)과 비교할 때 큰 메리트가 없어 투자 매력도는 낮지만, 빠른 시일 내에 신축을 원하는 실수요자들에게는 인기가 있을 것 같다. '평단 지분가' 를 살피고, 재건축 호재를 고려하여 내 집 마련이 목표인 실수요자라면 '평단 지분가' 가 낮고 '대지지분' 이 많은 단지의 평형대를 먼저 살펴보면 좋을 것 같다.

Chapter 02. 무한한 도약은 무죄, 일산 - 희아

- 임장 포인트

일산은 다른 1기 신도시 대비 매매평당가 상승 폭이 적었고, 다른 1기 신도시와의 매가 상승 폭은 더 벌어진 상태. 향후 일산의 교통 편의성이 증대되고 일자리가 확충되면 그 동안 매가 상승 폭이 적었던 만큼 큰 폭으로 가격상승을 기대해 볼 수 있다. 일산 용적률은 169%, 1기 신도시 중에 용적률이 가장 낮아 재건축 시 사업성이 높다. 가구수와 인구수도 분당 다음으로 많기 때문에 수요층도 탄탄한 편이다.

- 일산 신도시를 추천하는 이유

1) 가장 낮은 매매평당가

2) 가장 낮은 용적률

3) 뛰어난 학군과 학원가

4) 호재 (교통 / 일자리 호재)

> GTX-A (킨텍스, 대곡, 창릉) / 서해선 일산역 / 지하철 3호선 파주 / 인천 2호선 일산

> 일산 테크노밸리 / CJ라이브시티 / 방송 영상 밸리 / 킨텍스 제3전시장

- 통합재건축 추진 단지

1) 일산 서구

통합재건축 대표 단지로는 후곡마을 현대 3단지, 금호한양 4단지, 동아서안임광 10단지, 건영 15단지 총 가구수 2,400 여 가구. 평균 용적률 181%, 평균 대지지분 18.3평. 현재 일산 최초로 통합재건축 추진위가 발족된 상태이다.

2) 일산 동구

강촌마을 1, 2 단지, 백마 1, 2 단지가 통합재건축 대표단지, 총 2,906가구이며 32평 이상의 중대형 평형으로만 구성되어 있어 평균 대지지분이 22.6평으로 높은 편. 또한 4개 단지의 개별 가구 대지지분이나 평수가 유사하여 통합재건축 추진에 합의 과정이 상대적으로 수월할 것으로 예상된다.

몇 년 사이 '벼락거지' 와 '영끌족' 이라는 유행어를 낳으면서 폭등과 급락을 거듭하고 있는 부동산 시장. 그 중에서도 환금성이 가장 으뜸인 아파트로 주목받는 1기 신도시에 대한 임장 리포트를 엮은 이 책을 살펴 보았다. 여기에 소개한 것은 분당, 일산 이지만 이외에도 평촌, 중동, 산본 등을 다루고 있으며 더욱 구체적인 동네와 아파트 단지에 대한 소개들도 자세히 나와 있다.

주택에 대해선 시간이 지나도 살 (live) 집이냐 살 (buy) 집에 대한 논의는 지속될 것이다. 특히나 전체주의적인 사고 방식이 강하고 남에 대한 의식이 유달리 강한 집단인 우리나라에서는 부동산 투자로 자산을 모은 사람에 대한 시선이 곱지 않은 것도 이해는 된다. 하지만 그렇다고 해서 부동산에 무지한 채로 자본주의 경제시장을 살아간다는 것도 현명한 태도는 아니리라 보인다. 어찌되었든 누구든 이 책을 통해 1기 신도시에 대한 이해도가 올라간다면 이 책의 가치로서 충분하리라 생각된다.