앞으로는 1기 신도시다!

사야 할 집 팔아야 할 집 - 윤석열 정부 시대의 돈 버는 부동산 투자 전략
채상욱 지음 / 포레스트북스 / 2022년 6월

아마 평소에 부동산에 관심을 가졌던 사람이라면 저자의 이름을 한 번 쯤은 들어봤을 것이다. 부동산 시장 전망에 대해 식견이 있기로 유명한 애널리스트였는데, 지난 대세 상승장엔 오히려 하락을 외쳐서 뭇매를 맞았다. 그래서 사람들의 기억엔 대표적인 하락론자로 각인되어 있지만 사실 저자는 하락론자는 아니다. 시장에서 하락론이 팽배하던 2013년에는 오히려 반대로 대세 상승을 예상했고, 실제로도 그의 주장대로 상승하기도 했다. 2013년이나 최근이나 항상 어떤 근거를 가지고 시장을 예측하지만 그것이 예측을 빗나갔을 뿐 일방적인 상승론자나 하락론자가 아닌 것이다.

저자가 집필한 책의 내용도 시장의 상승, 하락에 대해 예측하고 주장하기 보다는 정부의 정책방향과 지향점, 그리고 그에 따라 시장 참여자들이 어떤 방식으로 투자하고 대응해야할지 가이드하는 것에 중점을 두고 있다.

특히 이번 책에서는 새로 출범한 윤석렬 정부의 부동산 정책을 설명하는데 초점을 맞추고 있는데, 윤석렬 정부는 다주택자를 규제했던 문재인 정부와는 반대의 기조를 보일 것으로 예상되므로 이에 대한 대비가 필요하다.

결론부터 말하자면 이전 정부에서 유효했던 전략인 영끌해서 최대한 비싼 지역의 똘똘한 1채 전략보다는 소형 평형의 1기 신도시나 입지가 좋고 용적률이 낮은 90년대 아파트를 눈여겨 봐야한다는 것이다. 1기 신도시의 재건축이나 리모델링이 가능한 90년대 아파트는 주요 투자처로 각광받을 가능성이 높다. 하지만 이런 투자처라도 바닥에서 들어가서 상투에서 나오는 타이밍을 잡겠다는 생각이면 원하는대로 진행되지 않을 수 있다는 것을 유념해야 한다. 원래도 재건축, 재개발, 리모델링 같은 사업은 변수가 많은데 단기간의 차익을 목적으로 들어갔다는 제대로 된 상승을 보기 전에 지쳐 나가 떨어질 수 있다. 이건 최근의 둔촌주공 사태(?)만 봐도 충분히 알 수 있다.

저자도 이 점을 강조하고 있는데 지난 2015년 재건축 연한을 40년에서 30년으로 완화 하면서 1기 신도시가 주목받은 적이 있었으나 실제로 재건축 된 지역은 전무했으며, 준공연도를 채운다 하더라도 안전진단 통과나 조합 구성, 재건축 사업의 시장성 확보 등등 앞길이 첩첩산중이라는 점을 이야기하며 주의를 당부한다. 그러나 현재 시점에서 이들 지역은 지난 10년 간 가장 덜 오른 지역이면서 앞으로 5년 이상의 긴 호흡으로 봤을 때는 가장 포텐이 큰 지역이 될 수 있으므로 장기 보유할 실수요자라면 원하는 성과를 낼 수 있을거라는 전망이다.

이런 관점에서 실거주가 가능한 1기 신도시 지역의 주요 아파트를 추천하고 있는데 분당, 평촌, 산본, 중동, 일산의 15개 아파트를 콕 찝어서 기재해 놓았으니 재개발에 투자하고 싶은데 어디서부터 시작해야할지 막막한 독자라면 리스트에 기재된 아파트부터 공부해보면 도움이 될 것이다.

윤석렬 정부의 부동산 공약 중에는 '리모델링 추진법' 제정이 있다. 이런 법의 신규 제정을 공약으로 내세운 것은 리모델링을 촉진하겠다는 계획이므로 리모델링이 가능한 아파트들에 대해 관심을 가질 필요가 있다. 리모델링은 보통 용적률이 높아 재건축이 어려운 90년대 신시가지 아파트들이 많이 고려하는 방법인데 리모델링을 할 경우 현재 용적률이 250~300%라도 400%가 넘는 용적률도 가능하게 된다. 만일 15평 아파트였다면 21평으로, 30평이라면 42평으로 확대되는 것이다. 이런 장점이 있으니 재건축으로 사업성이 없는 아파트는 리모델링을 생각할 수 밖에 없다.

하지만 리모델링의 경우 면적 확대만 있을 뿐 신규 분양이 거의 없다시피해 일반분양의 수익금이 발생하지 않아 기존 소유주들의 비용 부담이 크고 신규 분양 물량이 없으니 주택공급에 기여하는 바도 적다고 할 수 있다. 그래서 리모델링의 확산에 걸림돌이 되는 제도적 단점을 보완할 필요가 있는데 리모델링 추진법이 제정된다면 규제들이 완화될 가능성이 있다.

그렇다면 리모델링이 활발해졌을 때 관심을 가져야 할 곳들이 어디일까?

저자는 리모델링 역시 1기 신도시와 구도심을 중점적으로 살펴봐야하며 현재 리모델링이 본격적인 궤도에 오른 85개 단지를 소개하고 있다. 85개 단지 중 절반이 서울이며 나머지는 성남과 수원, 안양, 용인, 군포 일부 단지들이다. 이들 단지들은 개포, 송파, 옥수, 마포 등 위치적으로 선호도가 높은 지역이 대부분이기 때문에 실거주에도 전혀 무리가 없을 것이다.

이 밖에도 청약 시장의 향방이나 대출 규제 완화, 세금 정책의 변화 등 정책에 영향을 받는 다양한 면을 고루 다루고 있기 때문에 새 정부 취임 이후 부동산 정책이 어떻게 흘러갈지 궁금하다면 이 책이 흐름을 잡는데 도움이 될 것이다.