부동산 투자에도 여러가지 방법이 있다. 땅을 살 수도 있고 구축 아파트나 상가를 살 수도 있고, 청약에 도전할 수도 있다. 그것도 아니면 원수에게나 권한다는(?) 지역주택조합에 투자할 수도 있다. 아파트도 전세를 끼고 하는 갭투자도 있고 매달 월세를 받을 수 있는 수익형 투자도 있다. 세세하게 나눠보자면 꽤나 다양한 방법으로 투자할 수 있는데 저자는 그 중에서도 매달 현금 흐름이 창출되는 수익형 부동산 투자에 초점을 맞추고 있다.
여러가지 세금 규제로 주택에 투자하기가 쉽지 않다보니 최근에는 똘똘한 한채를 강조하는 시세차익형 투자가 대세이다. 아파트가 2채 이상이 되는 순간 취득세나 양도세 등 여러가지 세금 폭탄을 맞기 때문에 비싼 한 채를 사서 파는 과정에서 발생하는 차익으로 투자하는 방법인데, 저자는 이런 시세 차익형보다는 투자하는 순간부터 수익이 발생하는 것에만 투자하는 것을 제1원칙으로 한다.
그래서 보통 진리라고 생각하는 '아파트 평수 늘리기 + 상급지 갈아타기' 를 오히려 하지 말 것을 강조한다 . 그 이유로는 첫째, 자녀가 클수록 분가할 가능성이 높아 한 집에 사는 사람이 줄어드는데 굳이 넓은 평수를 유지할 필요가 없다는 것이다. 둘째는 평수가 넓어지고 상급지로 갈수록 고가가 되어 종부세 폭탄을 맞을 수 밖에 없다는 것이다. 더불어 이 집에서 실거주를 한다면 집을 팔지 않는 이상 여기서는 소득이 발생할 수가 없다. 세 번째, 이 집에서 발생하는 현금 흐름이 없으니 노후에는 주택연금밖에 해결 방법이 없다는 것이다.
그래서 저자는 자산의 총량을 늘리는 게 중요한 것이 아니라 소득을 올리는 것이 중요하다고 이야기한다.
사실 누구나 매달 꼬박꼬박 월세를 받는 것을 꿈꾸긴 하지만 문제는 쉽사리 도전할 엄두가 나지 않는다는 것이다. 다세대나 원룸 하나에서 발생하는 월세 만으로는 만족할만한 현금이 들어오지 않기 때문에 여러 호를 운영해야 하는데 이 때 건물 관리나 세입자 관리가 만만치않다. 월세는 집에서 하자가 발생할 때마다 일일이 주인이 수리를 해줘야 하고 매달 월세가 잘 들어오는지, 그리고 월세가 제 때 안들오면 독촉도 하고 혹시라도 몇 개월동안 월세가 연체되면 세입자를 내보내느라 씨름을 하기도 한다. 그나마도 한 지역에 몰려 있다면 다행이지만 여러 지역에 걸쳐 있다보면 이걸 관리하느라고 본인의 일을 할 수 없을텐데 이런 골치아픈 일이 생길 걸 생각한다면 겁부터 나게 된다.
하지만 저자는 이런 관리가 시스템만 잘 만들어 놓는다면 생각보다 어렵지도 않고 많은 시간을 차지하는 것도 아니라며 수익형 투자의 핵심인 "수익형 자산을 운영하는 기술"에 대해서 상세히 설명하고 있다.
물론 수익형 건물을 구입하는게 먼저기 때문에 수익형 자산 건물을 구입하는 방법과 구입시 유의해야할 사항, 그리고 어떤 건물이 좋은 수익형 자산인지에 대해서도 설명하지만 개인적으로는 수익형 자산을 운영하는 저자만의 노하우를 공개한 것이 가장 인상 깊었다.
책에서 소개하고 있는 여러가지 노하우 중에 몇 가지를 소개하자면 아래와 같다.
1. 매도인에게 노하우를 전수받아라.
매도인은 해당 건물에 대해 가장 잘 아는 사람이다. 그간 건물을 운영하면서 갖가지 하자보수를 진행해본 경험이 있기 때문에 기존에 이용했던 업체 중에 어느 도배업체가 실력이 좋고 저렴한지, 그리고 어느 철물점이 제품 종류가 많고 출장 서비스를 제공하는지 등등 좋은 정보를 얻어내기 좋은 창구가 된다.
2. 건물 운영시 절약법
건물을 운영하다보면 상하수도, 전기요금, TV/인터넷 사용료 등 여러가지 요금들이 발생한다. 이런 요금들도 절약할 수 있는 방법이 있는데 상수도의 경우 상수도 사업소에 들어가서 가구수를 수정하는 것만으로도 매월 몇 만원씩은 절약할 수 있다. 그리고 전기 요금은 1년 평균 사용량과 계약 전력을 비교해 계약 전력이 사용량보다 지나치게 여유있게 책정돼 있을 때는 계약 전력을 낮추는 것도 방법이다. 또 인터넷/TV는 약정기간 만료시 인터넷 업체를 변경하는 것이 좋다. 보통 인터넷 변경시 사은품이나 몇 십만원의 현금 보상이 있기 때문에 약정 기간 만료 시에는 이 혜택을 빼먹지 말고 챙겨야 한다.
3. 월세 잘 받는 방법
가장 좋은 월세 관리 방법은 월세를 몇 개월 밀려도 상관 없을 정도로 보증금을 높게 받는 것이다. 그렇다고 주변 시세를 무시하고 무작정 높게 받을 수는 없지만 최소 5~6개월치 월세에 해당하는 보증금을 받는 것이 좋다. 그래야 보증금에서 월세를 공제하고도 관리비나 퇴실시 청소비 등에 사용할 돈이 남아있을 수 있고, 세입자가 돌려받아 나가야할 돈이 있어야 추후 협상이 수월하기 때문이다.
그리고 상습 미납자는 가급적 월급날 바로 다음 날이나 월급날과 비슷한 시기로 월세 납부일을 바꿔 카드값이나 기타 공과금으로 돈이 나가기 전에 월세를 먼저 받을 수 있도록 한다.
마지막으로 월세 계약시 월세 미납 연체료에 대한 항목을 꼭 넣는다. 미납시 실제 연체료를 받지는 않더라도 계약서에 이 조항이 있는 것만으로도 세입자들은 한 번 더 신경을 쓰게되고, 또 연체하더라도 연체료를 받지 않는다면 고마운 마음을 가지기 때문이다.
4. 원룸 유지관리 방법
상가나 전세 아파트와 달리 월세를 받는 원룸이나 다세대 건물들은 유지보수에 대한 요구가 많다. 유지관리에는 여러가지가 있지만 크게 4가지 정도로 나눌 수 있는데 전자제품/보일러/등기구/욕실욕품에 대한 유지보수 요청이 많다.
전자제품은 AS를 받거나 아예 새로 구매하는 두 가지로 나눌 수 있는데 AS는 집으로 방문하는 경우가 많기 때문에 세입자가 집에 있을 수 있는 시간대 확인이 필요하다. 그래서 AS 접수는 세입자가 직접 하도록 하고 AS 기사가 세입자의 집으로 방문하면 전화를 바꿔달라고 해 비용에 대해서 직접 통화하고 진행여부를 결정한다. 만일 아예 새 제품을 구매해야하는 상황이라면 인터넷으로 주문해 세입자 집으로 배송되도록 하고, 폐가전은 인터넷으로 무상수거 신청을 한다.
등기구나 안전기가 고장은 수리가 어렵지 않기 때문에 저자는 일주일 중 하루를 AS데이로 정해 수리 가능한 날짜를 미리 알려준다. 그리고 혹시 고장난 등기구가 형광등이라면 편리하고 내구성이 좋은 LED 등으로 무조건 교체한다.
마지막으로 샤워기 호스나 헤드, 변기 물통 끈과 같은 욕실용품은 교체할 수 있는 공구와 함께 창고에 구비해두고 필요시 창고에서 직접 꺼내가서 수리할 수 있도록 비치해둔다. 물론 창고에 사람들이 드나들 수 있어 도난의 우려도 있긴 하지만 그래봤자 몇 천원 하지 않는 제품들이라 큰 손해라고 볼 수 없다.
이 밖에도 신규 세입자를 맞추는 방법이나 공실없애는 방법, 계약서 작성시 들어가면 좋은 특약 등 저자가 140호를 운영하며 얻은 노하우들을 아낌없이 공개하고 있기 때문에 앞으로 수익형 건물을 구매할 계획이 있는 사람이나 혹은 현재 원룸 관리하는데 어려움이 있다면 이 책을 통해 많은 도움을 받을 수 있을 것이다.