종부세 줄이는 방법이 궁금하다면?

2022 부동산세 완전정복 - 슬기로운 부동산 세테크의 모든 것
택스워치 지음 / 어바웃어북 / 2021년 11월

이 글에는 스포일러가 포함되어 있습니다.

기존에는 부동산 투자를 할 때 가장 중요한 것이 좋은 입지의 저평가된 물건을 얼마나 잘 찾아내느냐 였다면 이제는 거기에 플러스로 절세 전략을 어떻게 짜느냐가 추가되었다.

지방의 비교적 싼 주택을 2채 가지고 있는 것과 서울의 알짜배기 아파트 1채를 가지고 있는 것 중 금액 자체는 서울의 아파트가 더 비싸더라도 막상 내게 되는 세금은 지방의 2주택이 더 많을 수도 있다.

돈이 없어서 지방의 주택에 투자했는데 서울의 비싼 아파트보다도 더 많은 세금을 내게 된다면 오히려 배보다 배꼽이 더 큰 상황이 생길 수 있으니 이제는 매수할 때부터 세금을 고려한 투자가 필요하게 되었다.

게다가 부동산 관련 세금이 매년 바뀌고 있으니 한 해 빠짝 공부했다고 끝나는 것이 아니라 매년 개정된 내용을 꾸준히 업데이트해야 한다.

「2022년 부동산세 완전정복」 은 시중에 출간된 책 중 가장 최신 내용을 반영하고 있고, 여러가지 다양한 사례를 통해 쉽게 설명하고 있기 때문에 꼭 한 권을 모두 다 읽지 않더라도 자신에게 해당되는 내용만이라도 읽어본다면 충분히 도움이 될 것이다.

책은 총 6개의 챕터로 취득세, 보유세, 양도세, 상속·증여세에 관한 내용과 다양한 사례를 통해 알아보는 부동산 세금에 대한 내용, 그리고 마지막 권말 특집으로 자영업자들을 위한 절세 플랜에 관한 내용으로 구성되어 있다.

부동산을 매수할 때 내는 취득세와 보유하는 동안 내는 보유세, 그리고 매도할 때 내는 양도세는 부동산에 투자할 계획이 있는 사람이라면 누구나 알아야하는 필수적인 세금인데 앞서 말했다시피 이 세금을 부과하는 기준이 자주 바뀌다보니 항상 신경쓰지 않으면 자칫 큰 손해를 보는 경우가 생기기도 한다. 특히 비조정지역에서 조정지역으로 바뀌는 경우 달라지는 것들이 많기 때문에 자신이 매수한 이후에도 끊임없이 관심을 가지고 살펴봐야 한다.

[ 1장 취득세 절세 플랜 ]

취득세 편에서는 자금조달계획 작성 방법과 분양권에 대한 내용 뿐만 아니라 최근 핫하게 떠오르고 있는 오피스텔의 취득세율에 대한 내용도 소개하고 있다.

오피스텔에 대한 관심이 높은 것은1주택자가 오피스텔을 매수하더라도 업무용일 경우 취득세, 양도세가 중과되지 않기 때문이다. 이 때 오피스텔이라고 무조건 중과되지 않는 것은 아니고 용도가 주거용이 아니라 "상업용 또는 업무용"이어야 한다는 것이다. 주거용에 대한 판단은 해당 오피스텔 임차인의 실거주, 전입신고 여부 등을 따지기 때문에 매수한 오피스텔이 상가분 재산세가 나오고 있다고 하더라도 무조건 상가용으로 취급하는 것이 아니란 점에 주의해야한다.

그 밖에도 분양권을 부부 공동명의로 바꾸는 것이 이득일지, 부부 공동명의로 아파트를 등기할 때 주택수 산정은 어떻게 되는지 등등 평소 애매하고 정확한 답을 알기 힘들었던 다양한 문제들에 대해서도 알 수 있다.

[ 2장 보유세 절세 플랜 ]

2장 보유세 편에서는 현재 가장 문제가 많이 불거지고 있는 종합부동산세와 재산세, 그리고 도시지역분이나 지방교육세와 같이 정확한 정체를 알 수 없었던 세금에 대해서도 자세히 설명하고 있다.

특히 종부세는 국민청원에도 올라올만큼 많은 문제를 야기하고 있어 정확한 종부세 대상과 계산방법에 대해 미리 알아두는 것이 좋다.

종합부동산세는 가구 단위당 과세가 아니라 인별 과세로 "한 사람이 보유"한 주택의 "공시가격"의 합이 "6억원"을 넘으면 종부세 과세 대상이 된다. 다만 이 때 1세대 1주택자라면 공시가격이 11억원 이상인 경우에만 과세한다. 그 밖에도 만 65세 이상이 받을 수 있는 고령자세액 공제와 5년 이상 보유에 따른 장기보유세액 공제도 있으니 받을 수 있는 공제 혜택이 있는지 잘 알아보아야 한다.

(세법이 복잡하고 과세기준이 자주 바껴 종부세 고지서에 오류가 있는 경우가 종종 있다고 하니 종부세 고지서를 받으면 무조건 꼼꼼하게 확인보는 것이 좋다.)

p.75

이 밖에도 책에서 서울 25개구 거래량 상위 아파트 공시가격 및 보유세 예상액을 표로 실어놓았는데 20년 대비 21년 보유세 증가율 상승이 큰 지역과 아파트를 보면 투자 아이디어를 얻는데 도움이 될 것이다.

[ 3장 양도세 절세 플랜 ]

투자수익률을 결정하는데 가장 중요한 세금인 양도세는 짧게 보유할수록, 다주택 일수록 불리하다. 특히 분양권 상태에서는 2021년 6월 1일 이후 양도분부터는 조정, 비조정 관계없이 1년 미만 보유일 경우는 70%, 1년 이상 보유일 경우는 60%의 단일세율이기 때문에 가급적 분양권 상태에서는 양도하지 않는 것이 좋다. 그리고 주택과 입주권도 최소한 2년 이상을 보유해야 기본 세율을 적용받을 수 있다.

만일 다주택자라면 주택 처분 순서를 잘 계획하는 것이 중요한데, 처분 순서를 조율하는 게 어렵다면 차라리 증여를 활용하는 방안을 추천하고 있다.

혹여나 증여 대신 가족에게 저가 양도를 하는 방법을 택할 때 주의해야 할 점도 나와있는데 가족에게 부동산을 팔 때는 매매가와 시가의 차액이 시가의 5% 이내 혹은 3억 원 미만이어야 한다고 한다. 이 범위를 초과해 거래하게 되면 조세부담을 부당하게 감소시킨 것으로 보아 시가 기준으로 다시 양도세를 계산해 부과한다고 하니 가족에게 양도할 계획이 있다면 주의하도록 하자.

그리고 보유세 편에서와 마찬가지로 양도세 편에서는 21년 상반기 서울 지역의 거래량 상위 아파트 가격과 양도세 분석에 대한 표를 제공하고 있으니 이 표도 역시 투자에 참고하면 좋을 것이다.

[ 4장 상속·증여 절세 플랜 ]

다주택자의 경우 현재 양도세에 대한 부담이 크다보니 증여에 대해 고려하고 있는 사람이 많을 것이다. 책에서 증여세를 절세하기 위한 여러가지 다양한 방법에 대해 설명하고 있으나 그 중에 한 가지를 소개하자면 "분산증여" 가 있다. 분산 증여는 재산을 자식과 자식의 배우자 그리고 손주들에게 각각 나누어 증여하는 것인데, 이 경우 자식에게 단독 명의로 증여하는 것보다 과세표준과 세율을 낮출 수 있다. 예를 들어 재산가액 18억원의 꼬마빌딩을 아들 단독 명의로 증여할 경우와 아들과 며느리에게 50%씩 분산하여 증여할 경우 단독 증여보다 약 2억 원이 넘는 세금을 줄일 수가 있다.

그 밖에도 가족 간 금전 대여에 대한 내용도 소개하고 있는데 원칙적으로 가족 간 금전 대여는 증여로 간주 한다고 한다. 하지만 객관적인 자료를 제시할 수 있는 경우에는 예외적으로 가족 간의 금전 대여 임을 인정해주는데 이 때 필요한 증거 자료가 차용증(금전소비대차계약서)이다. 하지만 차용증만 썼다고 해서 무조건 인정받을 수 있는 것이 아니라 차용증의 작성 시기와 채무변제 조건을 명확히 기재해야하는데, 확실히 하기 위해서는 법원에서 확정일자를 받거나 내용증명으로 문서를 송달하는 방법이 좋다. 그리고 가족 간 적정 이자율을 연 4.6%로 수준에서 맞추는 것이 안전하며, 무이자거나 상환 시점이 특정되지 않는 경우에는 차용증이 있더라도 세무당국에서 인정하지 않을 수 있다고 하니 유의하자.

5장에서는 다양한 사례들을 통해 절세 TIP을 소개하고 있는데 어머니를 전세입자로 들인 아들의 이야기, 내연녀와의 관계에서 출생한 아들에게 아파트를 준 유부남의 사연, 금수저 유학생의 생활비 지원에 대한 이야기 등등 드라마틱하지만 100%실화를 바탕으로 한 세금이야기로 꾸며져 있어 재밌게 읽을 수 있었다.

마지막 권말 특집은 자영업자들을 위한 절세 방법과 사업 단계별로 꼭 챙겨야 할 세금에 관한 내용 등으로 구성되어 있다. 마지막 챕터는 부동산과 관련된 세금이라고 보기는 어렵지만 혹시라도 부동산 법인을 설립해보려는 계획이 있거나 자영업에 관심이 있다면 반드시 읽어봐야 할 내용들이다.

부동산과 관련된 세금이 워낙 자주 바뀌고 복잡해지다 보니 양도세에 대한 상담을 포기하는 세무사들도 있고, 여러 세무사에게 문의 했을 때 답변이 제각각인 경우도 많다고 한다. 하지만 그렇다고해서 손놓고 높은 세금을 무작정 부담할 수는 없는 노릇이다. 이럴 때일수록 다른 사람에게 의지하기 보다는 스스로 먼저 정보를 꼼꼼히 알아보고 매수 단계에서부터 다양한 플랜을 세워 한 푼이라도 절세할 수 있도록 노력을 게을리 하지 말아야 한다.