연령대별 토지 투자 방법

집 팔아서 땅을 사라 - 대박땅꾼 전은규의, 개정판
전은규 지음 / 국일증권경제연구소 / 2021년 6월

「집 팔아서 땅을 사라」 는 제목만 보면 마치 지금 당장 살고 있는 아파트를 팔아서 토지에 투자해야 된다는 내용일 것 같지만 막상 속을 들여다보면 무조건 집 팔아서 땅을 사야 된다는 결론은 아니었다. 수도권이나 지방 광역시의 집 값이 워낙 비싸다보니 종잣돈이 넉넉치 않은 경우 아파트 투자는 힘든데 그래도 토지는 아파트보다는 비교적 적은 돈으로 투자할 기회가 많기 때문에 이런 자극적인(?) 제목이 나오게 되지 않았나 싶다 ^^;

아무래도 토지 투자는 국가정책이나 기타 법적인 규제들의 제한이 많아서 신중한 접근이 필요한데 그런 내용들을 이론적으로 딱딱하게 설명할 경우 흥미를 잃을 수 밖에 없다. 그래서 독자들이 최대한 이해하기 쉽고 재밌게 받아 들일 수 있도록 소설 형식으로 꾸며졌다. 총 4개의 장과 2개의 부록으로 구성되어 있는데 각 장마다 연령대 별 가상의 주인공이 등장하고, 그 인물들이 저자인 대박 땅꾼과 대화하는 형식이다.

1장에서는 성격이 완전 급한 30대 투자자 왕성급 씨의 이야기, 2장에서는 지나치게 신중해서 공부만 하고 아무것도 못하고 있는 40대 나신중 씨, 그리고 3장에서는 도전정신이 강하고 추진력 있는 50대 도전녀 씨, 마지막은 노후에 귀농하여 농사를 짓는 꿈을 키우고 있는 60대 노신사 씨, 이렇게 총 4명의 이야기가 진행된다.

가장 먼저 1장에서는 제대로 된 공부없이 급하게 투자하다 기획 부동산에 사기를 당해 종잣돈을 날린 왕성급씨가 등장하는데 대박땅꾼은 종잣돈이 부족한 사회 초년생인 주인공에게 경매 투자를 권한다. 경매의 경우 입찰 시 사소한 실수도 용납되지 않기 때문에 모의 경매를 통해 경매 방법과 절차를 꼼꼼히 살펴보는 것이 좋다고 한다.

그리고 경매는 한 번 유찰이 될 때마다 가격이 20%씩 떨어지는데도 쉽사리 입찰자가 나타나지 않는 물건들이 있다. 이런 물건들은 물론 누가봐도 단점이 있기 때문에 유찰되는 것이지만 그럼에도 불구하고 유찰된 물건의 가치를 올려서 되팔 수 있는 방법도 있다.

책에서는 근처에 축사가 있거나 고압선이 있는 등 혐오시설이 있어서 유찰된 토지를 팔아 차익을 남기는 방법과 소유자가 2명 이상인 공유 지분을 경매로 취득해 공유물 분할 청구권을 행사해 이익을 얻는 방법 등을 알려준다.

2장에서는 이미 소유하고 있는 토지의 토지수용보상금을 많이 받을 수 있도록 내 땅의 가치를 올리는 방법과 어떤 토지가 저평가된 토지이며, 앞으로 어떤 지역이 더 가치가 상승할지 소개하고 있다. 이번 장의 주인공이 신중하다 못해 결정장애인 나신중 씨인만큼 너무 신중을 기하다 땅값이 다 올라버려 어디에 투자해야할지 고민인 투자자들에게 도움이 될만한 이야기들을 들려준다. 특히 이번 장에서는 개인적으로도 관심이 있었던 화성시와 당진의 호재들과 지금 투자해도 좋을만한 곳들을 위치들을 구체적으로 알려주기 때문에 가장 재밌고 인상 깊었다.

3장에서는 임야로 보상을 최대한 많이 받을 수 있는 방법을 소개하는데, 그 방법 중 하나는 최근 LH 사태로 많은 사람들이 알게 된 목테크가 있다. 일반적인 초보자들은 2~4년생 묘목을 직접 심어서 2~3년 정도 키워 중간묘로 되파는 방법을 시도해볼 수 있다. 보통 어린 묘목은 500원 정도인데 중간묘는 5천원에서 만원 정도이기 때문에 2~3년 만에 10배의 수익을 거둘 수 있다. 물론 LH 직원들은 정상적으로 묘목을 팔아서 수익을 얻으려는 목적이 아니었지만 책에서 소개하는 목테크는 정상적으로 묘목을 키워서 파는 방법이다.

그 밖에도 한적한 곳에 단독주택을 짓고 싶어하는 사람들을 위해 서울에서도 가까운 양평의 전원주택지 임야의 사례가 등장하는데 양평의 경우 농어촌특별전형이 가능해 이 전형으로 자녀들을 인서울 대학에 합격시키고자 이사오는 사람들도 많다고 하니 수험생을 둔 학모라면 이번 장을 눈여겨 보도록 하자.

마지막으로 4장에서는 최근 핫하게 떠오른 농막에 대한 이야기를 들을 수 있다. 농막은 농지에 지을 수 있는 가설 건축물로 논이나 밭에만 설치할 수 있는데 면적은 작아도 샤워부스나 주방, 화장실까지 웬만한 소형 주택 못지 않게 건축이 가능하다. 물론 농막은 잠시 쉬는 장소로, 거주를 할 수 없기 때문에 주거시설로 사용시 법적 처벌을 받을 수도 있다는 점은 주의해야 한다.

이번 장은 은퇴 후 귀농해 농사를 짓고자 하는 인물의 이야기를 바탕으로 하기 때문에 농지 매입 후 제출해야 할 농업경영계획서 작성법이나 세법상 농민이 되기 위한 조건 등을 구체적으로 설명하고, 태양광 허가를 받아 추가 수익을 발생시키는 방법도 알려준다.

부록 1에서는 앞으로 투자가치가 높은 지역을 선정해 해당 지역의 호재와 투자 포인트에 대해 소개되어 있는데 국제테마파크가 예정되어 있는 화성과 2023년 세계 잼버리 대회를 앞두고 있는 새만금 지구, 석문국가산업단지가 있는 충남 당진 등 여러 지역이 소개되어 있다.

그리고 부록 2에서는 땅 투자로 가장 확실하게 돈버는 법으로 토지 투자의 기본 원칙들을 소개하고 있는데 사실 책에서 이 부록을 가장 먼저 읽어봐야 되는 것이 아닌가 싶다. 성공적인 토지 투자를 위한 저자만의 원칙을 소개하고 있기 때문에 부록이지만 부록이라고 보기에는 의미 있는 내용들이 많았다.

상가, 아파트 등 부동산 투자에는 공부가 필요하지만 그 중에서도 토지 투자는 특히 공부하지 않고서는 도전하기 쉽지 않은 분야다. 상가나 아파트같이 일상에서 흔히 접할 수 있는 대상이 아닐 뿐더러 토지의 종류마다 제한이 많아서 잘못하다가는 원치않는 장기 투자자가 될 수도 있다. 그래서 기초부터 차근차근 공부할 필요가 있는데 이 책에서는 토지 투자를 위해 알아야 할 기초적인 용어나 법률 규정에 대해서는 설명하고 있지 않다는 점이 아쉬웠다. 내용 자체가 완전 초보자들보다는 토지 투자에 대해 기초는 뗀 사람들이 관심가질만한 내용들이 많기 때문에 기본적인 사항들은 사전에 알아본 후에 읽는 것이 더 도움이 될 것 같다.