하이리턴, 그만큼 공부할 게 많다.

난생처음 재개발 재건축 - 대한민국에서 가장 돈 되는 부동산 투자 블루칩
김향훈.이수현.박효정 지음 / 라온북 / 2021년 6월

대한민국 국민이라면 누구나 알고 있듯이 최근 몇 년간의 집값 상승세가 무서울 정도다. 그런데 여러가지 이유로 청약도 쉽지 않고, 너무 많이 오른 가격 때문에 과감하게 매수를 결정하기도 어려워 많이들 관심 가지는 것이 바로 재개발, 재건축이다.

아무래도 재개발이나 재건축은 오래된 건물이다보니 노후 정도가 심해 비슷한 지역의 신축 아파트에 비해 저렴한 것이 사실이다. 그래서 몇 년만 존버(?)하면 비교적 싼 값에 새 아파트를 가질 수 있을 거라는 생각으로 접근하는데 사실 일반 준신축 아파트 매수나 신규 분양에 비해 쉽지 않은 투자 대상이다.

일단 재건축, 재개발의 경우 진행 단계에 따라 다르긴 하지만 초기 단계에 집입했을 경우, 추후 분담금이 얼마나 발생할지 정확히 알기가 어렵다. 또 계획대로 개발이 진행될지도 미지수고, 설사 진행된다고 하더라도 기간이 얼마나 걸릴지도 확실치 않다. 하이 리스크, 하이 리턴으로 비교적 저렴한 가격에 매수해 큰 이익을 기대할 수 있는 대신 불확실성 또한 큰 상품이다. 그래서 재개발, 재건축에 투자하기 위해서는 일반 부동산 매매보다 사전에 더 많은 공부가 필요하다.

「난생처음 재개발 재건축」 은 말 그대로 난생처음으로 재개발, 재건축에 투자하고자 하는 사람들을 위한 책으로 재개발, 재건축 사업의 진행 단계나재개발과 재건축의 차이점부터 상세히 설명하고 있다.

흔히 재개발과 재건축을 같은 것으로 알고 있는데 엄밀히 말하자면 재개발과 재건축은 차이가 있다. 재개발은 도로나 상하수도 시설 같은 기반 시설까지 새로 정비하는 것이고, 재건축은 기반 시설이 양호해 해당 건물만 새로 짓는 것을 말한다. 그리고 현재는 재개발과 재건축 사업에 대한 관련 법규가 도시정비법으로 통합 됐지만 이전에는 서로 다른 법의 적용을 받았다.

● 재개발사업: 노후화된 단독주택지역에서 시행하는 정비사업

● 재건축사업: 노후화된 아파트 지역에서 시행하는 정비사업 / 도로나 상하수도 시설과 같은 정비 기반 시설이 양호한 경우

p.28

정비사업단계는 크게는 계획 → 시행 → 완료의 3단계로 나눠지는데, 시행 단계 중에서 특히 중요한 절차가 있다. 흔히들 '조사관'이라고 부르는 조합설립인가 → 사업시행인가 → 관리처분계획인가로 이 조사관이 재건축, 재개발에서는 가장 핵심적인 단계이다. 각 단계는 대체로 1~2년이 소요되고 그 밖의 준비단계와 마무리 단계까지 3~4년이 소요되는, 장장10여 년의 긴 과정을 거치게 된다. 물론 이는 통상적인 소요 기간이며 이보다 훨씬 길어지는 상황도 부지기수로 많다.

그래서 정비구역으로 지정됐다는 말만 듣고 진입했다가는 10년 뒤에도 입주하지 못하는 고난의 시간을 보낼 수도 있으니 신중한 결정이 필요하다.

특히 올해 9월부터는 투기과열지구에서 재개발, 재건축 정비사업의 조합원 지위 양도 양도 금지시기가 사업 초기로 앞당겨 질 예정이라 더 많은 고민이 필요하게 됐다.

이 책이 출간될 때만 하더라도 투기과열지구에서 조합원 지위 양도 금지 시점이 아래와 같이 재건축은 조합설립인가 이후, 재개발은 관리처분계획인가 이후였는데 앞으로는 재건축은 안전진단 통과 이후부터, 재개발은 정비구역 지정 이후부터 조합원 지위 양도 제한 시점이 바뀔 것으로 보인다. 조합원 양도 가능 시점이 극 초기로 땡겨졌기 때문에 앞으로는 10년 보다 더 긴 시간을 보유해야만 새 아파트에 입주가 가능할지도 모르겠다.

p.54

어쨌거나 이렇게 재건축, 재개발은 고려해야 할 사항들이 한 두가지가 아닌데 이 책의 특징적인 점은 일반적인 재건축·재개발의 사업성을 분석하는 법 외에도 다른 책들에서는 잘 다루지 않는 감정평가과 관련된 내용들이 많이 실려 있다는 것이다.

보통 감정평가는 전문 감정평가사가 진행하기 때문에 어떤 식으로 진행되는지 알기가 어려운데 변호사와 전문 감정평가사가 함께 집필하다보니 다른 부동산 전문가의 책에서 흔히 보기 어려운 전문적인 내용들을 다루고 있었다.

감정평가는 재개발, 재건축의 시작점이나 마찬가지인데 감정평가 방법에 대해 제대로 안다면 더 안전하게 투자하는데 도움이 될 것이다.

그리고 마지막 부록이 상당히 알차게 구성되어 있는데 60페이지가 넘는 분량으로 전국 재개발, 재건축 현황과 현재 진행 단계가 나와있다. 물론 클린업 시스템이나 각 지자체 홈페이지에서 알아볼 수 있긴 하지만 그래도 한 눈에 보기 쉽게 지역별로, 그리고 진행단계 별로 정리되어 있어 투자 대상을 검토할 때 참고로 하면 유용할 것 같다.

p.258

다만 아쉬운 점은 난생처음 재개발 재건축을 접하는 독자들에게는 약간 어려울 수 있고, 또 가장 기초적인 사업성 분석 방법이 구체적이지 않다는 것이다. 그래서 오히려 난생처음 재개발 재건축을 시도하려는 사람들보다는 이미 사업성 분석에 대해서 어느 정도 지식이 있는 사람들이 좀 더 나아가 감정평가 방법이나 경매로 조합원 자격을 취득하는 같은 방법 등을 배우고자 할 때 도움이 될 것으로 보인다.

출판사로부터 책을 제공받아 작성한 리뷰입니다.