지식산업센터의 기초를 알려드립니다.

지식산업센터 투자 - 딱 한 번 읽고 바로 써먹는
박희성.오승연 지음 / 원앤원북스 / 2021년 6월

일단 이 책을 소개하기 전 가장 먼저 전제로 해야할 것은 내가 지식산업센터에 대한 지식이 전무하다는 것이다. 심지어 십 몇 년 전 첫 직장이 제조업 분야라 아파트형 공장으로 출퇴근 했음에도 불구하고 그 당시의 아파트형 공장과 지금의 지식산업센터가 같은 것이라는 것도 몰랐다.

어쨌거나 이렇게 관련 지식이 전혀 없다보니 책에 나온 정보는 첫 페이지부터 마지막 페이지까지 모두 알차고 도움이 됐다.

하지만 이건 앞서 밝혔듯이 지식산업센터에 대해 전혀 몰랐기 때문이므로, 만일 지식산업센터에 대해 어느 정도 공부가 된 전문가라면 이 책이 쉽게 느껴질 수도 있다.

그러나 만약 나와 같은 지식산업센터 초보라면 도움이 될 만한 내용이 많기 때문에 개념을 정리 하는데 도움이 될 것이다.

하지만 제목과 같이 딱 한번만 읽고 끝내기엔 부족한것이 책이 처음부터 끝까지 개인적인 내용 1도 없이 지식산업센터에 대한 정보만으로 꽉꽉 채워 구성이 되어 있기 때문에 소개하는 정보의 양이 꽤 많다. 그래서 한 번만 읽고 덮어둔다면 아마 몇 일 지나지 않아 다시 기억이 無로 돌아갈 수 있다. 그러니 여러 번 반복적으로 읽어 내 것이 되게하는 노력이 필요하다.

챕터는 총 6개로 구성되어 있는데 1장에서는 지식산업센터란게 무엇인지 지식산업센터의 정의와 현황을, 2장에서는 지식산업센터에 대한 기본 지식들을 설명해준다. 2장 지식산업센터 기본지식 키우기에서는 지식산업센터 도면을 보는 방법과 어떤 호실이 선호도가 높은지, 호실의 위치별 장단점에 대해서도 나와있는데 지식산업센터의 도면을 볼 기회가 없었던 나에게는 흥미롭고 재밌는 챕터였다. 평소 드라이 에어리어나 썬큰이라던가 램프 같은 단어를 들을 일이 없었는데 이번 참에 정확히 알 수 있었다.

참고로 드라이 에어리어는 지하층 외벽 바깥쪽으로 채광과 환기를 위해 지하 외벽 밖 천장을 뚫어놓은 공간을 말하는 것으로 그 공간을 통해 환기나 햇빛이 들어오기 때문에 지하라도 쾌적한 환경을 누릴 수 있다고 한다. 그리고 썬큰은 '움푹 들어간', '주변 지역보다 낮은'이란 뜻으로 지하에 자연광을 유도하기 위해 대지를 파내고 조성한 곳을 말한다. 마지막으로 램프는 주차장으로 진입하는 곳을 말하는데 진입하는 곳이 회전형으로 되어 있는 곳도 있고 직선형으로 되어 있는 곳도 있다. 보통 물류가 많이 들락날락하는 곳은 회전형 램프보다는 직선형 램프가 업무에 편리하다.

3장부터 6장까지는 본격적으로 지식산업센터 투자법에 대해 소개하는데 어떤 지역에, 어떤 호실을 선택할지, 분양계약서를 쓸 때 어떤 점을 꼭 확인해야할지, 그리고 앞으로 어떤 지역을 예의 주시하는 것이 좋은지 등등에 대해 알 수 있다.

지식산업센터는 서울이나, 경기, 지방 등 어느 지역에나 지을 수 있지만 그래도 비교적 넓은 면적의 땅이 필요하기 때문에 서울에서는 지식산업센터를 지을 수 있는 땅이 한정돼있다. 그러니 단기간에 공급이 좀 몰리더라도 시간이 지나면 서울은 공급 과잉이 해소되기 때문에 지식산업센터에 투자하려고 하는 초보자들이라면 가급적 서울이 눈여겨 보는 것이 안전할 것이다. 책에서는 현재 지식산업센터가 많이 지어진 구로구, 금천구, 성동구, 송파구, 영등포구 지역의 지식산업센터의 입주연도와 평당 분양가, 현 시세 등이 정리돼 있으니 이 중에서 골라 현재 매물이 있는지 찾아보는 것도 도움이 될 것이다. 개인적으로는 성수동 지식산업센터가 관심이 갔는데 역시나 이미 너무 많이 올랐더라는 ㅠㅠ

보통 아파트는 남향에 고층을 선호하고, 로얄층 같은 경우에는 저층과 가격 갭이 큰 경우도 많다. 지식산업센터도 물론 높은 층이나 남향이 더 좋고 가격도 좀 더 비싸긴 하지만 어차피 업무 공간이기 때문에 아파트만큼 그 영향력이 크진 않다. 그리고 분양 후 시간이 지남에 따라 가격 갭 또한 줄어들기 때문에 투자자라면 굳이 돈을 더 지불하고 높은 층을 가기 보다는 오히려 저렴한 불건을 찾는게 수익률 측면에서는 더 좋을 수 있다.

마지막 6장에서는 투자절차와 세금 문제에 대해 다루고 있는데 요즘같이 부동산 투자에 있어서 세금의 중요성이 강조된 시기가 있었나 싶다. 세금내기 전과 후의 수익률이 천차만별인데 그런만큼 막상 세금을 다 내고 나면 내 손에 떨어지는 돈이 얼마 안되는 경우도 많다. 그러니 나중에 후회하지 않으려면 세금과 관련된 문제는 사전에 신중히 계산해봐야 한다.

특히 취득시 취득세만 있는 아파트와 달리 지식산업센터는 부가세도 있다는 것을 잊지 말아야 한다.

취득세 세율은 조건에 따라 다르지만 보통 2.3%에서 9.4%까지이며 임대를 목적으로 하는 개인사업자나 법인은 4.6%의 세금을 내게 된다. 하지만 지식산업센터를 최초로 분양받아 입주하는 경우는 내년 말(22.12.31)까지 취득세 50% 감면 혜택이 있다.

그리고 부가세는 매매가(토지분,건물분) 중 건물분에 대해서만 10%가 부과되는데 이 때 총 매매가의 10%가 아니라 건물분의 10%라는 점을 주의해야 한다. 보통 건물분의 10%라고 하면 총 매매가의 6~7%정도인데 부가세는 환급되기 때문에 대금 납부 후 납입한 다음 달 25일까지 홈택스에서 환급 신청을 해야한다.

그 밖에도 보유시나 매도시 재산세, 소득세, 종합소득세, 법인세, 양도소득세 등등 고려해야할 세금들과 건강보험료나 국민연금, 교통유발부담금, 장기수선충당금 등 기타비용들도 발생할 수 있으니 꼼꼼히 알아보고 검토해야 한다.

지식산업센터에 대해서 단순하게 아파트 대신 투자할 수 있는 대상으로만 생각했었는데 생각보다 여러가지 따져봐야할 사항들이 많다는 걸 알 수 있었다. 세간에는 부동산 투자에 대해 불로소득이라고 하는데 이런 것들을 다 알아보고 따져보려면 불로소득이라고 보기도 어렵지 않을까 싶을 정도로 공부해야 할 내용들이 많다. 특히 지식산업센터는 우리 생활에 밀접한 아파트와는 다른 점들이 많기 때문에 더 철저히 공부하고 신중하게 접근할 필요가 있을 것 같다.