서울 아파트 마지막 폭등장에 올라타라]_오윤섭

서울 아파트 마지막 폭등장에 올라타라 - 오윤섭의 부동산 투자 인사이트
오윤섭 지음 / 원앤원북스 / 2021년 3월

최근 몇 년간 계속해서 부동산 광풍이 불다보니 블로그나 카페, 유투브 등 여러 경로를 통해 부동산 관련 정보와 인사이트를 전달하는 사람들이 늘어났다. 그럼에도 불구하고 상승장과 하락장을 모두 경험하며 오랜 시간 부동산 시장에서 계속해서 활동하던 분들을 찾기는 쉽지 않은데 저자는 그런 드문 사람들 중 한 명이다. 최근의 상승장만을 경험해보고 가볍게 의견을 내는 것이 아니라 오랜 시간 축적된 경험과 객관적인 데이터를 통해 앞으로의 부동산 시장을 전망한다는 이야기이다.

이 책은 저자가 블로그에 기고했던 칼럼을 묶은 것으로 최근 몇 년간의 부동산 정책이 어떻게 바뀌어 왔는지를 알 수 있다. 정부 시책이 하도 여러번 바뀌다보니 한꺼번에 몰아서 정리하려고 하면 변경된 내용을 따라가기가 힘든데 저자는 정부 시책이 바뀔 때마다 자신의 생각과 의견을 꾸준히 기고해 왔기 때문에 그 당시 시장 상황과 분위기를 현장감있게 느낄 수 있다.

책은 4개의 파트로 나뉘어져 있지만 시간적 순서대로 분류된 것이 아니기 때문에 파트와 관계없이 원하는 챕터 어디를 먼저 읽어도 상관 없다.

최근 몇 년간 부동산 시장에 우여곡절이 워낙 많았기 때문에 그만큼 흥미로운 이야기들이 많았지만 그 중에서도 최근 LH사태로 이슈가 되고 있는 3기 신도시와 투자자들의 상황별 투자리스크에 대처방법이 인상 깊었다.

★ 3기 신도시 사전 청약으로 3040 패닉바잉이 진정될까? (2020.09.10)

저자가 지적하는 3기 신도시의 문제점은 아래 세 가지다.

첫째, 3기 신도시의 수도권 공공택지는 70%이상이 공공물량이며 서울의 대체지가 될 수 없는 위치이다.

공공물량은 유주택자에게는 거의 당첨기회가 없으며, 입지 자체도 1기 신도시보다 열위에 있기 때문에 서울의 거주자들은 3기 신도시보다는 재건축 연한이 임박한 분당 같은 1기 신도시나 위례, 판교과 같이 서울 접근성이 좋은 2기 신도시를 선호한다는 것이다.

둘째, 3기 신도시의 공공분양 사전청약 제도다. 사전청약 물량은 모두 공공분양으로 특공 물량이 85%나 차지하고 있어 일반 분양자들은 당첨 확률이 떨어질 뿐만 아니라 정확한 입주 시점 또한 미지수다. 게다가 당첨이 되더라도 입주시점까지 무주택을 유지해야 하고, 입주하더라도 시세의 70%에 분양할 경우 전매제한이 10년이나 된다.

이런 상황에도 불구하고 사전청약은 높을 경쟁률을 기록할 것이고 사전청약 탈락자들이 대거 발생하는 시점과 21년,22년의 역대급 입주물량 감소 시기가 맞물려 청약 탈락자들의 패닉바잉이 심화될 수 있다.

게다가 최근의 LH 사태까지 감안한다면 3기 신도시 물량은 줄어들고 입주 시기 또한 한참 뒤로 미뤄질 수 있기 때문에 3기 신도시만 기다리고 있는 무주택자라면 냉정한 판단이 필요하다.

★ 유주택자는 주택시장 리스크에 어떻게 대응해야 할까? (2020.04.02)

부동산을 가지고 있다는 것은 상승장에서는 위안이 되지만 하락장 혹은 정부 제재가 심할 때는 리스크를 안게 되기도 한다. 그래서 이번 편에서는 1주택자, 다주택자들의 리스크 헷지 방법에 대해서 이야기한다.

1주택자의 경우 시장이 약보합세나 하락세일 경우 부동산 시장에 무관심해지기 쉬운데, 저자는 오히려 일시적 조정장세일 때 "평형"보다 "지역"을 우선으로 갈아탈 것을 추천한다. 일반적으로 1주택자들은 본인들이 실거주할 집이기 때문에 평형을 중요시하는 경우가 많은데 한 가지만 선택해야한다면 "지역"이 무조건 우선이다. 이 때 입지는 강남 접근성과 직주근접성을 보고 결정해야한다. 하지만 만일 여건상 지역을 갈아탈 수 없다면 입주 5년 안팎의 인근 신축으로 갈아타기를 해야한다.

그리고 다주택자들은 주택수를 3주택 이하로 줄일 것을 추천한다. 물론 장기보유할 가치가 있는 물건이라면 매도보다는 증여를 해야한다. 만일 초고가 아파트로 종부세 부담이 큰 다주택자라면 철거가 끝난 재건축 입주권 매수를 고려해보는 것이 좋다고 한다.

바둑에서 가장 중요한 것이 복기라고 하는데 부동산 시장도 마찬가지다. 과거 부동산 시장을 철저히 복기해봐야 미래의 부동산 시장을 예측할 수 있다. 그런 면에서 이 책 한 권으로 최근 2~3년 간의 부동산 시장을 되돌아 보고 흐름에 대한 감을 잡는데 도움을 받을 수 있었다.

다만 한가지 아쉬운 것은 칼럼이 날짜 순으로 편집되어 있는 것이 아니라 주제별로 묶여 있다는 것이었다.20년도의 칼럼을 읽다가 뒷장에서는 갑자기 19년도의 칼럼이 오기도 한다. 물론 독자들에게 혼란을 주지 않는 범위 내에서 주제별로 구성되어 있지만 그래도 주로 정부의 정책과 관련된 이야기들이 많기 때문에 시간의 흐름대로 배치되어 있었다면 시장의 변화를 파악하는게 더 수월하지 않았을까 싶다.