그래서 지금 사야 하나요?]_ 앞으로 3년 내 부동산 시장에선 무슨 일이 벌어지나

그래서 지금 사야 하나요? - 부동산, 3년 내 특이점이 온다
우용표 지음 / 한국경제신문 / 2019년 12월

<그래서 지금 사야 하나요?> 의 부제는 "부동산, 3년 내 특이점이 온다" 이다. 저자는 앞으로 3년 내, 즉 2022년쯤 국내외 정치인들의 임기만료(문재인 대통령: 22년 3월, 박원순 서울시장: 22년 6월) 로 정치와 경제에 급격한 변화가 있을 것으로 예상했다. 정치와 경제의 변화는 필연적으로 부동산 시장의 변화를 가져오는데 그 변화는 시장의 극단적인 양극화, 공급 부족과 풍부한 유동성으로 인한 대형 평형의 시세 상승 등을 꼽았다.

양극화 현상으로 서울과 지방 아파트의 가격 차이뿐만 아니라 서울 내에서도 강남 중심지와 외국인 노동자들의 유입이 많은 변두리 지역의 아파트 가격차이는 지금보다 더 심해질 것으로 보았다.

부동산 시장의 특징 중 하나는 가격이 오르면 오히려 수요가 증가하고 가격이 내리면 수요가 감소한다는 것이다. 그래서 집값이 떨어질 때는 '더 떨어질 것 같으니 대기하고, 오를 때는 더 오를 것 같으니 지금이라도 사두자' 라는 심리를 보이기 때문에 집값이 한 번 상승세를 타기 시작하면 무섭게 치고 올라간다.

이런 부동산의 성격을 잘 이해하고 성공적인 투자를 위해 저자는 아래와 같은 자세로 앞으로 다가올 부동산 시장의 특이점에 대비할 것을 강조한다.

부동산은 심리 게임이다. 가격이 너무 높아져 지금 사면 손해 보는 것 같은 마음을 이겨내고, 가격이 낮아지는 상황이라 더 늦게 팔면 손해가 커질 것 같은 공포심을 극복할 수 있어야 한다.

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부동산은 아는 것으로 만족감을 느끼는 학문의 영역이 아니다.

직접 가보고, 사고, 팔아야 하는 실천의 영역이다.

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좋다 싶으면 과감하게 투자해야 한다. 남들이 무모하다고 해도 투자해야 할 때가 있다.

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책은 총 5개의 파트로 구성되어 있는데 첫 번째 파트에서는 부동산 시장에 대한 전반적인 이야기로 풀어나간다. 아파트 가격을 판단할 때 가격과 가치에는 어떤 차이가 있는 것인지, 가격에 영향을 미치는 요소는 어떤 것들이 있는지, 그리고 시세는 어떻게 결정되는지, 집값과 금리 사이에는 어떤 상관관계가 있는지 등 부동산 시장에 대한 저자의 거시적 시각을 알 수 있다.

두 번째 파트에서는 부동산 시장이 어떤 흐름을 타고 움직이는지에 대해 설명하고 있는데 화폐 가치와 부동산 가격의 관계, 교육 입시 문제, 특히 수능 정시 모집 비율 확대에 따른 지역별 집값 변화 등 시장의 흐름에 영향을 미치는 여러 가지 요소들에 대해 이야기한다. 정시 모집 비율이 확대되면 서울 중에서도 사교육이 발달한 강남구 대치동, 양천구 목동, 노원구 중계동의 집값은 걱정할 필요가 없지만 똑같이 사교육이 강세인 지역이라도 평촌의 경우는 1기 신도시로서 노후화된 아파트가 대부분이라 지금보다 상승할 여력은 없을 것으로 보았다.

그리고 각종 규제 정책으로 인해 재개발, 뉴타운이 급부상했으나 저자는 재개발 투자도 이제 쉽지 않을 것으로 예상했다. 예전에야 재개발은 부동산 투자 고수들의 영역으로 알려져 일반인들의 접근이 쉽지 않았으나 최근에는 관련 정보들을 쉽게 검색할 수 있게 되고 가격도 쉽게 알 수 있어 낮은 금액에 계약하기가 어려워졌다. 또 재개발로 인한 집값 상승을 잡기 위해 재개발구역 취소도 많아졌기 때문에 사업 취소로 인한 폭락이 생길 수도 있다. 하지만 그럼에도 불구하고 아직까지 투자기회가 남아있으니 서울 전 지역에 걸쳐 진행되고 있는 약 600여 개의 재개발, 재건축 사업에 관심을 가지는 것도 나쁘지는 않다고 조언한다.

세 번째, 네 번째 파트에서는 아파트와 그 밖의 수익형 부동산에 대한 이야기가 펼쳐지는데 평당 1억 인 강남의 아파트 가격을 이야기하면서 저자는 현재는 강남의 아파트 가격이 평당 1억이지만 앞으로는 1억을 넘을 것으로 예상했다. 강남에서 시작된 평당 1억의 바람은 옆 동네인 잠원동, 삼성동에도 영향을 미쳐 결국 서울 아파트 중위 가격이 10억이 되는 시점이 도래할 것으로 보았다.(2019년 3월 기준으로 서울 아파트 중위 가격은 8억 3천만 원가량이었다.)

이렇게 지속적인 아파트 가격의 상승을 예상한 반면 수익형 부동산에 대해서는 비관적인 전망이 대부분이었다.

인터넷 쇼핑몰의 강세로 인해 온라인으로 대체 불가한 업종들만 살아남기 때문에 수익형 부동산인 상가 투자는 되도록 신중한 선택이 필요하며 특히 신도시의 신규 분양 상가는 상가 중에서도 최악이기 때문에 더 조심해야 한다고 경고했다.

그리고 오피스텔은 여러 가지 이유로 재건축, 재개발이 어렵고 세금 또한 매매가의 4.6%이기 때문에 연 수익률 5%가량을 기대하고 매입한 경우 1년 치 예상 임대수익을 세금으로 내고 시작하는 격이다. 그래서 오피스텔도 역시 입지가 좋고 각종 호재가 예상된다 하더라도 가급적 피할 것을 권했다.

마지막으로 이 책의 하이라이트인 다섯 번째 파트에는 강남구, 서초구, 송파구, 마포구 등 서울시 25개 자치구와 수도권 3곳 과천, 분당, 일산의 향후 집값을 예상하고 주목할만한 아파트도 구체적으로 제시하고 있다. 이 파트의 분량이 책의 절반을 차지하고 있는 것을 보면 저자가 이번 장에 얼마나 공을 들였는지를 알 수 있다.

각 자치구에 위치한 동별 특징과 자치구의 인구와 소득 변화 추이, 해당 지역의 호재, 집값 상승 요인과 하락 요인, 앞으로 5년, 10년간의 집값 전망, 향후 주목할만한 단지 등 서울의 각 자치구에 대한 내용을 최대한 상세히 다루고 있다.

일반적으로 부동산 투자와 관련된 책들에서는 구체적으로 어떤 아파트가 유망하다거나, 가격이 오를 것이라는 언급은 하지 않는다. 구체적으로 투자할만한 단지를 콕 집어서 이야기하는 것은 저자로서 부담도 되지만, 혹시라도 좋지 않은 이야기라도 잘못 언급했다가는 해당 아파트 주민들에게 항의를 받을 수도 있기 때문이다. 그래서 책에서 구체적인 아파트 명을 언급하는 일은 흔하지 않은데 저자는 현재 저평가되어 투자할만한 아파트를 제시함으로써 독자들에게 최대한 구체적인 투자처와 방향을 제시하려고 노력했다는 점이 느껴졌다. 또한 현재 매매시세와 전세 시세를 비교하며 갭투자 시 필요한 투자금액도 알 수 있어 실제로 해당 아파트에 대한 투자를 고려하고 있는 사람들에게 많은 도움이 될 것 같다는 생각이 들었다.

다만 한 가지 아쉬운 점이 있다면 소개하고 있는 지역과 분석 내용이 거의 서울에만 국한돼 있다는 것이다. 물론 썩어도 준치라고 아무리 하락기가 오더라도 서울이 최소한 본전 이상하는 지역인 것은 틀림없다. 하지만 전반적으로 경기도나 지방에 비해 비싸기 때문에 주머니 사정이 여의치 않는 사람들에게는 그림의 떡이 될 수밖에 없다. 그렇다면 상대적으로 가격이 저렴한 지방이나 수도권 비 조정지역으로 눈을 돌릴 수밖에 없는데 경기도중에서도 이미 서울 못지않은 집값을 자랑하는 과천, 분당에 대한 정보와 하락 요인이 강조된 일산에 관한 일부 내용만 언급되어 있어 아쉬웠다.

당연히 가장 핫한 서울이 많이 상승할 거라고 예상되지만 그래도 서울 외에 다른 지역에 대한 정보도 다뤄줬으면 더 좋았을 거라는 생각이 들었다. 혹시 기회가 된다면 다음번에는 소액 투자자들을 위해 경기도 비 조정지역 혹은 지방에 대해 분석한 책도 출간되었으면 한다.