앞으로 10년, 살아남는 부동산 사라지는 부동산]_부동산에는 아파트만 있는게 아니다

앞으로 10년, 살아남는 부동산 사라지는 부동산 - 현실로 다가올 대한민국 부동산의 메가 트렌드
박상언 지음 / 한즈미디어(한스미디어) / 2019년 9월

최근 부동산 시장이 다시 들썩거리고 있다. 분양가 상한제 시행을 앞두고 막판 밀어내기 물량을 쏟아내기 위해 준비 중인 분양건들과 새롭게 확충되는 교통망 근처의 신축 아파트들은 활황을 맞이하고 있다. 전반적인 세계 경제 침체 우려 속에 시중에 풀린 풍부한 자금들은 갈 곳이 없어 결국 안전한 투자처는 부동산 뿐이라며 아파트로 온 지역의 돈이 몰리고 있다.

등락은 있겠지만 그래도 장기적으로 부동산은 우상향 한다는 믿음 속에 여전히 대부분의 국민들은 부동산에 열을 올리고 있지만 문제는 전국의 모든 아파트가 다 오르는 것은 아니며, 결국은 오르는 곳만 오른다는 것이다. 그리고 부동산은 평범한 서민들은 대출 없이 사기 어렵고 자산의 대부분을 차지하는 큰 금액이기 때문에 떨어졌을 때의 리스크 또한 크다. 그렇다면 큰 돈이 들어가는만큼 실패확률을 낮추기 위해 충분히 공부하고 심사숙고한 후 투자를 해야하는데 의외로 주변 분위기나 심리에 휘둘려 쉽게 매매 결정을 하는 것을 자주 볼 수 있다. 하지만 부동산은 의외로 사회, 경제, 정치, 문화에 이르기까지 다양한 분야로부터 영향을 받기 때문에 철저한 공부와 분석을 통한 투자만이 불황 속에서도 기회를 잡을 수 있는 방법이다.

저자는 자산운용사 대표로 부동산 이외에도 다양한 스타트업에 투자자로 참여하고 있기 때문에 단순히 어느 지역의 어떤 아파트가 오를 것이라고 콕 집어주는 것이 아니라 전반적인 사회 변화상과 맞물려 부동산 시장의 트랜드가 어떻게 바뀔지 10년 후 부동산의 미래를 예측해본다.

챕터는 총 9장으로 이루져 있는데 1장에서는 앞으로 10년 후에도 여전히 부동산이 가장 수익이 높은 투자처가 될 수 있을 것인지, 그리고 어느 지역이 대표 부촌으로 거듭날 것인지 부의 이동에 대해 설명한다.

2장에서는 계속되는 저성장 기조와 침체기에서 어떤 부동산이 살아남을 것인지에 대해 이야기하는데 경쟁이 치열해질수록 1등 기업만이 살아남듯이 부동산도 1등 핵심지역, 즉 도심지역에 집중해야 한다고 한다. 국내 뿐만 아니라 외국에서도 대도시는 불황기에 적게 하락하고 호황기에 금방 회복한다. 또한 고령화와 1인가구의 증가로 인해 아파트 내 편의시설이 잘 갖춰진 도심 속 실속형 아파트가 강세를 띄고, 수도권 외곽과 지방의 구축에서는 역전세난과 대출규제로 하락한 전셋값을 마련하지 못하는 집주인들이 늘어 전세보증금반환보증보험에 가입하는 것이 필수가 될 것이다.

그리고 3장에서는 10년 후 바뀌는 부동산 트랜드에 대해서 소개하는데 분양가 상한제의 본격 시행으로 서울은 새 아파트 비중이 급감해 커뮤니티가 활성화된 신축 아파트에 대한 수요는 더 폭발적으로 증가할 것으로 보았다. 가장 좋은 것은 청약에 당첨되는 것이지만 청약 당첨이 쉬운게 아니기 때문에 대신 분양권에 대한 관심을 가지고 매입하는 요령을 미리 익혀두라고 조언한다.

이 장에서는 분양권을 통한 신축 아파트 입주 방법과 세금과 관련에 대해서 자세히 설명하고 있기 때문에 분양권에 대해 알고 싶은 독자는 3장을 유심히 읽어보면 도움이 될 것 같다.

4장에서는 사람들의 관심에서 소외되어 있는 다세대주택과 지식산업센터, 나홀로 아파트, 오피스텔, 펜션, 게스트 하우스 등 아파트 외 전 분야에 걸친 투자전략에 대해 설명한다. 매매가 활봘하지 않고 환금성이 좋지 않은 것으로 인식되고 있는 이런 종류의 부동산들은 도심 아파트보다 저렴한 가격에 매매할 수 있기 때문에 투자금이 많지 않은 투자자들이라면 책에 나온 전략을 참고해보는 것도 도움이 될 것이다.

5장에서는 부동산으로 부자가 되기 위해서는 다른 무엇보다도 공부가 선행되어야 하는데 그 중에서 건축공부와 세금에 대한 공부의 중요성을 강조한다. 6장에서는 상가 시장의 트랜드에 대해 설명하며 경기침체와 온라인 쇼핑몰의 저가 공세로 영원히 상가 임차인을 구하지 못하는 시대를 조심하라고 경고한다. 특히 신도시 상가는 초기에 진입하면 장기간 빈 상가를 가지고 가야할 수도 있으니 상가가 완공되고 장기임차인이 들어온 후의 계약을 추천한다. 상가는 아파트처럼 입주가 가까울수록 프리미엄이 올라가는 것은 아니니 조금 여유를 가지고 추이를 지켜본 뒤 투자해도 늦지않다.

7장에서는 부동산 투자시 발생할 수 있는 리스크를 헤지하는 방법에 대해 설명하는데 부동산을 제때 잘 팔기 위해 할 수있는 최소한의 노력들과 가족간의 증여를 통해 양도소득세 부담을 낮출 수 있는 방법을 소개한다.

8장은 토지 투자법으로 지목 변경을 통해 토지의 가치를 높인다던가 소규모 수로부지, 시가화 예정용지, 정사각형이 아닌 못생긴 모양의 토지 등 시장에서 눈여겨 보지 않는 토지를 싼 가격에 매입해 수익률을 높일 수 있는 방법에 대해 설명한다.

9장에서는 베를린의 사례를 통해 통일 후 한국의 모습과 통일 후 어떤 부동산이 진짜 돈되는 부동산이 될 것인지 예상해본다. 이미 가격이 높은 남한보다는 개발할 곳이 많은 북한의 부동산이 수혜를 볼 것이며, 통일 초기 시장 호황은 기대되지만 북한의 인구가 남한으로 유입될 경우 북한 지역 내 과잉투자로 인한 유휴시설 처리 문제를 경계해야 할 것으로 보았다.

만일 이 책을 통해 부동산, 특히 아파트에 투자하는 방법이나 10년 뒤에 집값이 오를 지역을 알고 싶어 선택했다면 실망할 가능성이 높다.

책에서는 아파트 투자에 대한 이야기보다는 말 그대로 부동산의 트랜드에 대해 소개하고 있다. 사실 부동산이라고 하면 우리가 가장 바로 떠올리는 아파트 뿐만 아니라 단독주택, 다세대 주택, 상가, 토지 등 다양한 것들이 있다. 그런데 아무래도 아파트에만 사람들의 관심이 쏠려있다보니 부동산=아파트 라는 공식이 성립돼 버린 것 같다. 하지만 부동산으로 돈 버는 방법은 아파트를 거래하는 방법만 있는 것이 아니기 때문에 좀 더 시야를 넓힌다면 저렴한 금액으로 더 높은 수익률을 낼 수 있는 방법들을 찾을 수 있다. 그리고 이 책이 아파트 외에 다른 투자처로도 눈을 돌리게 하는 첫 걸음이 될 수 있을 거라고 생각한다.