[ 아로파의서재 ] 월급쟁이, 부동산 경매로 벤츠 타다

월급쟁이, 부동산 경매로 벤츠 타다
정재용 지음 / 한국경제신문i / 2019년 5월

효자동 주택, 단독 낙찰

도봉동 재건축 아파트

실제 사용할 쏘나타 외 자동차경매

연하리 미등기 연립이 존재하는 토지 등등

이 책이 다른 경매서적과 다른 점이 있다면 위의 '실패(혹은 아직 진행중인)사례'들이다.

대부분의 경매서적은 실가치 대비 적은 금액으로 좋은 물건을 낙찰받아 큰 성공을 이루었다는 내용이 대다수를 이루고 있고, 가끔 타인의 예를 들어 실패한 사례를 하나씩 제시하고 있다.

반면에, 이 책에는 실패사례들을 중심으로 저자 자신의 경험을 생생하게 전달해 주고 있다.

때로는 무경험 때문에, 때로는 법적 지식의 부족 때문에, 때로는 낙찰욕심으로 인한 높은 입찰가격 때문에 어려움을 겪다 손해를 보고 처분하든지, 지루한 소송이나 과다한 수리비용으로 인해 스트레스를 받았던 그런 실패사례들를 전해주고 있는 것이다.(물론, 성공사례도 포함)

책 제목은 부동산 경매로 벤츠 사서 타고 다니는 것이지만, 이 책만 본다면 큰 성공을 얻은 경매사례는 별로 없다. 책만 보면 벤츠 유지비라도 벌수 있을지 의문...

 * 책 중간중간에 포함되어 있는 QR코드로 동영상을 통한 팁까지 얻을 수 있음

하지만, 중요한 포인트가 이 책에는 있다.

저자는 경매를 하기에는 아주 적은 소액의 투자금으로 경매를 시작했다(이 책에도 나오지만 경매를 제대로 하려면 최소 5억은 있어야 된다고 하는데 저자의 첫 투자금은 아버지께 지원받은 1,251만원의 지분투자).

경매에서 권리관계나 법적관계가 깔끔하고 좋은 물건들이 많지만 이들은 당연히 상대적으로 고가에 높은 낙찰가율을 형성하기 때문에 아무래도 돈이 없는 저자같은 경우에는 이들 물건보다는 어렵고, 저렴하고, 조금은 더 복잡한 물건에 손을 댈 수 밖에 없다.

이런 과정이 초기투자금에서 여유가 없는 월급쟁이 경매초보자들이 많이 겪는 비슷한 과정이라는 점이다.

비용을 아끼고자 저자 스스로 소송(전자소송을 포함)을 진행하고, 인테리어 공사, 등기, 농지취득자격증명 신청, 명도절차 등을 직접 이행하면서 수많은 경험에서 나오는 팁과 교훈을 얻을 수 있었던 것이다.

그런 팁과 교훈이 이 책 중간중간에 한 구절씩 녹아있다는 사실이 이 책의 진짜 가치가 아닌가 한다.

- 건물명도확인서를 작성해주고도 임차인이 건물을 인도해주지 않을 때는 명도소송을 해야 하므로 각서 징구 등 신중하게 작성해 주어야 한다.(p.82)

- 인테리어 공사 업체를 선정할 때는 사장이 직접 공사를 하는 업체를 찾아야 비용을 아낄 수 있다.(p.93)

- 지분물건을 낙찰받아 분할소송을 하고 경매로 처분하는 데 최소 1년 이상 걸린다(p.123)

- 알박기에 의한 부당이득죄는 이미 취득한지 상당한 기간이 경과된 경우라도 해당될 수 있다(p.149)

- 여러명이 공동으로 소유하고 있는 토지 위의 건물은 법정지상권이 성립하지 않는다(p.225)

이 외에도 여러 자잔하면서도 실제 경험이 아니면 못 얻을 팁을 주고 있고,

경매를 공부해 보고 싶어하는 대부분의 월급쟁이들과 비슷하게 소액으로 시작하고, 상대적으로 저렴한 물건을 주로 낙찰받았던 경험이라는 점에서 좋은 교훈을 주고 있다고 생각한다.

화려한 성공보다 실패에서 얻는 교훈이 좋은 그런 책인듯.

[ 아로파의서재 ] 대한민국에서 부동산으로 큰부자 되는 비밀

대한민국에서 부동산으로 큰 부자 되는 비밀 - 나 혼자만 알고 있을 수 없어서 이곳에 공개한다!
박정수 지음 / 트러스트북스 / 2019년 5월

갭투자로 아파트와 오피스텔을 300채 보유하고 있는 부동산 자산가.

부동산 투자와 관련해서 『왕초보도 100% 성공하는 부동산 투자 100문 100답』, 『나는 갭투자로 300채 집주인이 되었다』로 온라인도서소핑몰인 YES24 에서 경제경영분야 베스트 100에 각 7주간 선정될 정도로 유명한 책을 쓴 베스트셀러 작가.

인터넷과 언론에서도 주목받는 부동산 갭투자 전문가.

* 저자의 저서들(출처 : Yes24)

이 책을 쓴 박정수 저자의 프로필이다.

프로필에서도 나타나듯이 우리나라에서 갭투자 열풍을 가져온 장본인이자, 이미 300채를 갭투자를 통해서 보유하고 있는 자산가이기에 최근의 전세가와 매매가의 하락은 큰 부담으로 다가오고 있다고 한다.

최근 다주택자에 대한 대출제한으로 인해 어쩔 수 없이 고리의 이자부담에도 불구하고 역전세난에 대응하기 위해 대부업체의 자금까지 사용하고 있다고 하니 많이 힘들것으로 보인다.

이 책을 쓴 저자는 300채라는 어마어마한 규모의 갭투자 자산을 가지고 있는 상황이라서 당연히 많은 어려움이 있을 것이지만, 달랑 1채를 가진 일반 작은 투자자들도 행여 전세 만기때 전세금의 일부를 상환해야 될 환경이 다가올까 두려운 것은 마찬가지일 것이다.

최근의 전국적인 역전세난의 원인은 무엇일까?

저자는 일반적인 공급량 증가라는 요인 외에 두 가지 원인을 더 꼽고 있다.

첫째, 갭투자가 너무 폭발적으로 늘어났다는 것

(사실 이 갭투자의 폭발적 증가에는 저자의 책임도 만만치 않아 보이지만..)

둘째, 2018년 단행한 9.13부동산 대책으로 인한 전세자금 대출규제

갭투자의 증가로 전세 공급이 급격하게 늘어나게 되었고, 여기에 정부의 전세자금대출 규제가 더해져 지금의 심각한 역전세 현상이 나타난 것이다.

그러면, 지금의 상황에서 역전세난을 이겨낼 비법은 무엇인가?

아쉽게도 이 책에서 저자가 그 방법을 제시하지 않고 있다. 본인은 그 방법을 찾았다고 하면서도 이 비법을 밝히면 갭투자 확산때의 모습처럼 너무 빨리 퍼져 나갈 것이 뻔해 밝히지 못한다고 이야기한다.

그러면서 책 표지에는 확연하게 써 놓았다.

" 현재의 갭투자 역전세 문제 완벽 해법 제시! "

뭔가 속은 느낌은 왜지?

그러면서 인터넷을 열심히 검색하고, 전문가를 만나라고 조언한다.

그러면 답이 있다고...

"답이 있다."는 한 마디 외에는 답을 찾을 수 없는 문제이지만, 현실의 문제를 직설적으로 풀어내는 저자의 주장은 상당부분 공감이 가기에 저자의 말대로 뭔가 해답을 찾아 또 다시 헤매야 하는 부담을 안고 이 책의 책장을 덮을 수 밖에 없다.

[ 아로파의서재 ] 마시는 즐거움

마시는 즐거움 - 배고픈 건 참아도 목마른 건 못 참아
마시즘 지음 / 인물과사상사 / 2019년 5월

드라마나 영화의 사극을 보면 대역죄를 지은 죄인들에게 '사약'을 내리고, 임금에게 네 번 절을 한 후 사약을 마시고 죽는 장면을 종종 볼 수 있다.

배우들이 마시는 까만 액체의 진짜 성분은 무엇일까?

진짜 사약은 물론 아니다.

그렇다고 몸에 좋은 한약재를 섞어 매번 만들수도 없을테고..

알아보니 주 재료는 '쌍화탕'이고, 쓴맛이 많이 나기 때문에 진짜 죽는 연기에 방해가 되어 김빠진 콜라를 일정비율로 섞어서 만든다고 한다.

드라마 <여인천하>에서 사약을 강제로 들이붓는 장면을 위해서 들어간 것이 1.8리터 콜라 6병과 75밀리리터 쌍화탕 10병을 넣었다고 하는데,,그냥 생각해도 영 맛은 없어 보인다.

한편, 주당들이 매일같이 먹는 소주 이름을 대라고 하면 바로 나오는 두 가지 경쟁적인 브랜드가 '참이슬'과 '처음처럼'이다.

그런데, 우리나라 역사상 가장 많이 팔린 술 두 가지의 이름을 작명한 사람이 한사람이라면 매우 놀라울 것이다.

'참이슬'이나 '처음처럼' 모두 크로스포인트의 손혜원 대표가 지은 이름이라고 하니 대단한 능력이다.

전세계 음료수 시장에서 부동의 1위는 뭐니뭐니해도 코카콜라이다.

코카콜라가 처음에 두통약으로 나왔다는 것은 대부분 아는 이야기일거고, 이 음료가 어떻게 공산주의 국가를 비롯한 선진국 후진국 가릴 것 없이 전세계에 퍼지게 되었는지는 여러가지 이야기가 있지만 이 이야기도 그 몫을 한 것 같다.

제2차 세계대전 당시 코카콜라에서는 군인 할인을 적용해서 군복만 있고 있으면 묻지도 따지지도 말고 한 병에 5센트로 판매한다고 발표했다.

그러자, 아이젠하워는 전보로 300만 병을 보내달라고 주문했지만, 미국에서 아프리카까지 코카콜라를 배송하는 것이 문제여서 결국 코카콜라를 만들 수 있는 생산기지를 현지에서 만들게 되었다.

이로 인하여 전세계 이곳 저곳에서 생산하는 코카콜라를 전세계인이 맛보게 되는 계기가 된 것이다.

이처럼 우리가 흔하게 마시는 각종 마실 것들 즉,

맥주, 콜라, 환타, 홍차, 커피, 소주, 럼, 두유 등과 심지어는 드라마에 나오는 사약까지 그것들의 재미있는 탄생비화와 일화들이 자잘하게 소개되어 있는 책이 바로 이 책 "마시는 즐거움"이다.

사람은 하루에 일정한 량의 물을 마셔야 되는데, 이 물을 대신해서 우리가 잠을 깨자마자 다시 잠을 잘때까지 다양한 마실 것들을 접하고 있다.

그냥 맛있다고만 느낄 수도 있지만, 이처럼 그 마실 것들에 얽힌 이야기들을 알게 된다면 마시는 즐거움이 배가 될 수도 있고, 다른 이들에게 재미난 이야기로 들려줄 수 있는 내용들이라 재미 있게 책장을 넘길 수 있었던 것 같다.

[ 아로파의서재 ] 이게 경제다

이게 경제다 - 한국 경제가 확 잡히는 최배근 교수의 팩트 저격
최배근 지음 / 쌤앤파커스 / 2019년 5월

" 뒤로 간 한국 경제···1분기 성장률 -0.4% '10년만에 최저' "

" 외환위기 때로 돌아간 한국 경제 "

지난 6월 4일 1분기 경제성장률이 발표되자 나왔던 언론들의 기사 제목이다.

위의 제목은 'TV조선'에서, 아래는 '헤럴드경제'의 기사를 인용한 내용이다.

한국 경제가 어려운 것은 사실이다.

하지만, 지난 20년간 경제성장률의 추이를 보면 지금의 정부에서만 발생하던 문제가 아닌 한국경제의 고질적 문제로 성장률 추세가 하향하고 있음을 알수 있다.

연평균 경제성장률을 정부별로 나누어 보면,

외환위기 이전인 1992년~1997년 7.6%

김대중 정부 시절인 1998년~2002년 5.3%

노무현 정부 시절인 2003년~2007년 4.5%

이명박 정부 시절인 2008년~2012년 3.2%

박근혜 정부 시절인 2013년~2016년 3.0%

현 정부인 2017년~2018년 2.9%

다시 말하면 이런 하향 추세는 시대별로 정권을 쥐고 있는 우파 정부냐 좌파 정부냐의 문제가 아니고 한국 경제의 체질적인 문제로 보는 것이 맞을 것 같다.

이에 대하여 이 책의 저자 최배근 교수는 '탈공업화의 함정'이라고 정의를 내리고 있다.

'탈공업화의 함정'은 제조업 종사자 비중이 줄어드는 탈공업화 이후 괜찮은 일자리를 창출할 대안 산업이 만들어지지 않는 상황에서 겪는 현상을 이야기하고, 이러한 경제성장률의 둔화 현상은 탈공업화를 이미 오래전에 겪은 일본의 '잃어버린 20년'이나 최근 탈공업화 현상이 일부 보이는 중국의 경제성장률 하락 추이에서도 충분히 볼 수 있다.

일본이 경제성장률 하락에 대응하기 위하여 SOC를 비롯한 건설투자에 집중한 것과 마찬가지로 우리나라 역시 박근혜 정부 시절 최경환 경제부총리 시절 이른바 '빚내서 집사라'는 정책처럼 건설투자를 통하여 경기를 인위적으로 올려보려고 했던 점은 동일 선상에서 볼 수 있을 것이다.

이러한 추세는 이른바 우파 정부에서뿐 아니라 최근의 문재인 정부에서도 '예타면제'라는 정책수단을 통하여 SOC 중심의 건설투자를 늘려가는 모습에서도 동일한 모습을 볼 수 있다고 본다.

하지만, 이러한 건설투자틀 통한 인위적인 경기부양은 결국 경제성장률의 하락을 단순히 뒤로 미루거나 지연시키는 역할을 할 뿐이고, 이러한 시기가 지나면 다음 정부나 시기에는 그 부담을 고스란히 받을 수 밖에 없다.

특히, 한국의 빚내서 집을 사는 정책이나 미국의 서브프라임 모기지론 같이 '부채주도의 성장'은 실물 성장 없이 금융의 레버리지 증가로 인한 버블로 이어지고 이 버블은 결국 붕괴를 초래할 수 밖에 없다는 것은 이미 시장에서 그 사례를 충분히 보여 주었다.

그럼, 이런 시대적 환경에서 '대한민국호'의 경제를 어떤 방법으로 슬기롭게 이끌어 갈 수 있을까?

이 질문에 대하여 최배근 교수는 이렇게 답을 제시하고 있다.

첫째, 다른나라와 다르게 우리나라 경제의 근간을 이루고 있는 재벌문제를 '공정성'의 기준하에서 재벌기업의 사회적 자산화로 풀어가야 한다.

우리나라의 재벌이나 금융그룹들은 사회가 어려울 때 정부의 비호하에 우리 사회 전체의 지원과 희생을 발판으로 성장을 해 왔다는 것은 명백하다. 그러기에 재벌의 사회적 자산화를 통하여 능력있는 재벌 총수는 경영을 계속 이어가도록 하고, 경영능력이 없거나 입증되지 않는 재벌들은 국민연금 등의 경영관여를 통하여 사회적 기업으로의 승화를 통하여 경제 기여가 필요하다.

둘째, 부동산 시장의 정상화를 위한 토지 공개념 제도의 도입을 추진하자

2014년 기준 개인 토지 소유자 중 상위 10%가 전체 개인 소유지의 약65%를,

법인 토지 수요자 중 상위 1%가 전체 법인 소유지의 75%를 소유하고 있다는

토지는 특정계층의 소유와 집중화를 방치하면 방치할수록 결국 투기의 장이 될 수 밖에 없기에 궁극적으로 토기공개념 도입이 불가피하다.

셋째, 기업이나 정부를 위한 한극은행이 아닌 서민을 위한 금융정책을 펼치는 한국은행이 필요하다

넷째, 상식이 통하는 조세정책이 필요하다

현재의 소득 기반 조세정책으로는 조세문제나 조세 형평성 문제를 해결하기 어렵기에 자산 기반 조세정책을 펼쳐야 되며, 초고소득자에 대한 세율 확대를 통하여 면세자 범위를 축소하는 작업도 병행되어야 한다.

그리고, 마지막으로 '탈공업화'에 따른 경제 패러다임의 변화에 따라 제조 중심의 한국에서 '이익 공유', '데이타 공유' 등을 기반으로 하는 플랫폼 경제로의 변화를 추구해야 미래의 '대한민국'호가 세계의 흐름 속에서 도태되지 않고 당당하게 나아갈 수 있다.

이처럼 이 책은 현재의 경제를 단순한 신문기사가 아닌 거시적 관점에서 냉철하게 판단할 수 있도록 많은 지식을 전달해 주고 있다. 비록 통계량이 자주 나와 조금은 머리가 어지럽기는 하지만, 좌우의 어느 편에서 이야기한다기 보다는 냉철한 한국의 경제를 판단하고 있다는 점에서 좋은 점수를 주고 싶다.

[ 아로파의서재 ] 2030 자동차산업 CASE 혁명

2030 자동차 산업혁명 CASE
타카키 나카니시 지음, 최영원 옮김, 하규수 감수 / 골든벨 / 2019년 5월

자동차 산업은 기계, 에너지, 정보통신, 전기 등의 산업역량이 모두 모여 그 결과로 만들어지는 산업임이 확실하다.

그렇기 때문에 전 세계에서 자동차 메이커들은 글로벌 경제리더로서 역할들을 당연히 해 왔다.

도요타, 벤처, 폭스바겐, 크라이슬러, BMW, 폭스바겐, 아우디, 르노, 현대기아차 등 어느 나라에 가서도 볼 수 있는 몇몇의 글로벌 자동차 메이커들과 브랜드로 전세계를 누벼왔던 것이다.

그런데, 그 자동차 메이커에 새로운 도전장을 내민 이들이 있다. 자동차 메이커들 입장에서는 같은 부류라고 인정하기는 싫지만, 어쩔 수 없이 받아야 되는 이름들이다.

전기자동차의 대명사 테슬라,

자동차 한 대도 소유하고 있지 않지만 자동차산업에서 글로벌 5위에 랭커된 우버,

자동차 생산도 안하고, 자동차 운행도 안하지만 향후 5년 10년내 글로벌 자동차 경쟁자로 등장할 것이 확실한 자율주행차의 선두주자 구글 등

자동차 산업은 근대화 이후 100년간 누려왔던 자신들만의 경쟁체계에서 벗어나서 자율적이든 혹은 타율적인든 무한 경쟁체계에 진입하였다는 것은 누구도 부정하지 않을 것이다.

이런 상황에서 2030년 자동차 산업의 모습은 어떠할까?

어떤 기업이, 혹은 어떤 산업이 자동차 산업을 주도하고 있을까?

겨우 11년 밖에 남지 않았지만 아무도 섣부른 예측을 할 수 없는 것이 자동차 산업의 미래이라고 본다.

이런 세계적 환경에서 자동차 산업의 급격한 변화를 초래한 것은 누구 뭐래도 폭스바겐의 '디젤게이트'이다.

가솔린보다 좋은 연비로, 적은 연료 소비로 친환경적인 자동차를 만들겠다는 인류의 염원을 여지없이 깨어버린 이 사건은 전 세계에 커다란 충격을 주었고, 이로 인하여 이른바 화석연료차를 버리고, EV(순수전기자동차)나 하이브리드전기차, 혹은 아직은 기술적 결함을 가지고 있지만 전세계 여러곳에서 도전하고 있는 수소전기자동차 등 친환경자동차로 자동차 산업의 모습을 급속도로 변화하게 만드는 계기를 던지게 되었다.

이 책을 포함한 최근에 나오는 자동차 관련 책들의 주제는 한결같이 미래지향적 친환경자동차이다.

이 책에서도 EV를 중심으로 그 기술과정과 전 세계 자동차메이커, IT 업체들의 동향을 살펴보고 있지만, 결국 이런 모든 것들이 자동차 산업의 향후 모습을 그대로 투영하고 있다고 보면 될 것이다.

지금까지의 자동차 산업에서 연비를 개선하고, 안전을 좀 더 개량하던 모습에서 탈피하여 기술 혁신에 기초한 새로운 자동차 미래 전략을 대부분의 기업과 나라에서 선택하게 된다.

이것을 이 책에서는 CASE전략이라고 명명한다.

CASE전략은 디지털화와 전동화를 추진해 자동차를 IoT(사물인터넷) 단말기로 만듦으로서 자동차 산업을 제조업에서 모빌리티 산업으로 변혁시키겠다는 자동차 산업의 기사회생 전략이다.

Connected(양방향 연결성)

Autonomous(자율주행)

Shared&Service(차량공유화서비스)

Electric(완전 전동화)

다시 말하면, 자동차란 정의 자체가 지금과는 완전히 다른 개념으로 접근된다는 것이다.

기계에서 IoT로 연결된 단말기의 하나로,

사람이 아닌 알고리즘에 의하여 기계가 사람을 실어나르는 운송수단의 하나로 자유롭게 운행하고,

개인 소유가 아닌 공유의 개념에서 언제든지 편리하게 이용할 수 있는 교통수단의 하나로,

그리고 엔진이 아닌 모터로 운행하는 이동수단이 바로 자동차인 것이다.

이 책에서는 각 분야에서 치열하게 경쟁하고 있는 자동차 메이커, 글로벌 IT업체, 그리고 각종 서비스업체까지 미래의 자동차산업의 주역이 되기 위하여 혹은 살아남기 위하여 치열하게 경쟁하고 있는 모습을 잘 보여주고 있다.

때로는 서로 연합하기도 하고, 때로는 서로 다른 길을 걸어가면서 배척하기도 하면서 각각 제갈길을 찾고 있지만, 머지않은 미래는 결국 살아남는 몇몇의 선두주자만 우리와 마주하게 될 것이다.

지금 우리가 소유하고 싶다고 생각하는 자동차 브랜드인 아우디, 폭스바겐, 테슬라, 현대기아, 르노, GM 등의 브랜드와 메이커들이 10년 뒤에 도 있을지 이 책에서 어느 정도는 확인이 가능하지 않을까 한다.

그 대열에 구글과 우버, 아마존 같은 글로벌 IT공룡이 어떻게 자동차 산업과 연관되어 어떻게 움직이고 있는지 엿볼 수 있는 것도 이책의 장점이 아닌가 한다.

아쉽다면 우리나라의 기업 즉 현대기아차나 삼성전자 같은 이름이 전혀 언급되지 않고 있다는 점에서 조금은 그러하지만, 글로벌에서의 우리 수준이 냉정하게 바로볼 수 있다는 점에서 많은 반성이 필요한 시점이 아닌가 한다.