오늘은 지난번 포스팅의 마지막 부분에 나왔던 부동산 ...

오늘은 지난번 포스팅의 마지막 부분에 나왔던 부동산 ‘보유‘와 ‘거주‘ 개념과 더불어 규제지역과 비규제지역에 대해서도 정확히 알고 있어야 함을 느낄 수 있게 해주는 간단한 예시와 함께 시작한다.

이어지는 내용에서는 주택담보대출 LTV에 관한 내용과 더불어 1주택자의 부동산 관련 몇가지 의사결정 시나리오에 관한 내용들이 소개된다. 기존에 부동산 시장에 어느정도 일가견이 있는 분들에게는 기초적인 것으로 느껴질 수도 있겠으나 부동산에 대해 잘 모르는 독자들에게는 부동산 시장의 작동 원리와 행태들에 대해 생각해볼 수 있는 좋은 교보재가 될 만한 내용들이 수록되어 있다.

2년 보유 사항을 지키지 못하면 많은 세금을 감수해야 한다. 1년 안에 집을 팔면 차익의 약 70%를 세금으로 낸다. 그리고 2년 안에 팔면 세금이 약 60%다. 어마어마한 금액이다. 만약 A씨가 부동산을 샀는데, 해당 부동산의 가격이 1년간 1억 원이 올라서 바로 판다면 단순 계산으로도 7,000만 원이 세금으로 날아간다. 그렇기에 아무리 집값이 폭등해도 좀 더 기다리며 2년을 채우는 편이 훨씬 더 이득이다. 결국 부동산에 투자하려면 규제지역과 비규제지역에 대해 정확하게 알아야 한다. - P177

부동산시장 분위기와 경제 상황에 따라서 국가에서 지정하는 규제지역은 종종 달라질 수 있다는 점을 유의하자. - P178

투기과열지구에서는 주택담보대출 시 해당 부동산 가격이 9억 원 이하일 경우에는 LTV 40% 적용, 9억 원 이상은 LTV 20% 적용, 15억원 이상이라면 전혀 대출이 나오지 않는다. - P178

투기과열지구는 등기를 완료할 때까지 분양권 전매轉賣 제한(소유권 이전 등기일까지 최대 5년), 청약 1순위 제한, 5년 이상 무주택자에게 신규 주택 75% 우선 공급, 조합원 지위 양도 금지 등의 제한도 뒤따른다. - P178

조정대상지역은 지난 3개월간 해당 지역 주택가격 상승률이 시·도 소비자물가 상승률의 1.3배를 초과한 지역에 한해서 지정할 수 있다. - P178

조정대상지역에서는 주택담보대출 시 해당 부동산 가격이 9억원 이하일 경우에는 LTV 50%, 9억 원 이상은 LTV 30%가 적용된다. 서민과 실수요자에게는 5억 원 이하의 주택에 LTV를 70%까지 적용한다. - P178

조정대상지역에서는 둥기를 완료할 때까지 분양권 전매 제한(소유권 이전 등기일까지 최대 3년), 다주택 양도세 중과, 장기보유특별공제 배제, 분양권 전매 시 50% 단일 세율 적용, 1순위 청약 자격강화 등의 규제가 있다. - P179

정부에서 2022년 9월 21일에 발표한 자료에 따르면, 국내에는 39곳의 투기과열지구와 60곳의 조정대상지역이 있다. 같은 해 7월5일에 발표했던 43곳의 투기과열지구와 101곳의 조정대상지역 명단과는 수나 대상지역 면에서 큰 차이가 있다. - P179

투자 전에 반드시 해당 명단을 찾아서 참고하기를 바란다. 정부가 최근 몇 년간 주택 공급이 늘어나 수요가 뒤따르지 못해 시장이 침체되었다고 판단하면 조정대상지역에서 제외하기도 한다. - P179

투기과열지구와 조정대상지역을 통틀어서 규제지역으로 보면 되고, 그 밖의 지역이 비규제지역이다. - P179

조정대상지역 해제란 한마디로 다주택자의 양도세를 낮추거나 풀어준다는 의미다. 양도세 중과가 조정대상지역에서만 발생하기 때문이다. 집을 2채 보유했을 경우 양도세 20% 추가, 3채라면 양도세 30%를 추가로 내야 한다. - P180

정치적인 이야기로 비추어질 수도 있겠으나, ‘양도세 중과폐지‘와 ‘조정대상지역 해제‘는 같은 말이다. 다만 전자의 표현보다 후자의 표현이 국민이 느끼는 거부감이 덜하다. 집을 여러 채 가진 부자들의 세금을 낮추어주는 정책을 반기거나 옹호하는 국민은 얼마되지 않을 테니까 말이다. - P180

조정대상지역으로 지정되면 집값 상승이 억제되는 모습이 나타난다. 투기적인 수요를 억제해 집값 상승을 억제하는 것이다. 세금(확대), 대출(축소), 청약조건 등으로 규제한다. 그런데 이 경우 예상치 못한 풍선효과가 부동산 시장에서 종종 벌어진다. 어느 한곳을 조정지역으로 지정했더니 수요가 주변으로 점차 확대되어 결과적으로 대한민국 전체가 조정지역으로 묶이는 일이 벌어진다. 거꾸로 조정지역을 해제할 경우, 세금이 줄고 대출이 늘며 청약 조건이 완화되어 억눌려 있던 시장 분위기가 살아나는 양상을 보이기도 한다. - P180

부동산 투자자라면 규제지역과 비규제지역을 명확하게 이해하고 항상 정부의 정책 변동 추이와 시장 상황에 관심을 기울일 필요가 있다. - P180

정부의 부동산 정책은 부동산 시장의 분위기에 따라서 수시로 바뀐다. 한마디로 살아 있는 생물처럼 끊임없이 움직인다. - P180

부동산의 본질은 레버리지다. 누구나 집을 사기 위해서는 가장 먼저 끌어올 수 있는 자산부터 모두 계산한 후에 이후의 과정을 어림해봐야 한다. 돈이 많아서 현찰로 집을 사는 사람이라면 걱정이 없겠지만, 대부분의 사람은 레버리지로 집을 구매한다. 대표적인 것이 주택담보대출, 즉 LTV다. - P182

LTV는 주택을 담보로 그 가치에 따라서 대출해주는 제도다. 그러므로 주택가격이 비쌀수록 담보의 가치가 높아져 더 많은 돈을 대출할 수 있다. - P183

주택 가치는 한국감정원, KB부동산 시세, 국세청 기준시가 등으로 평가한다. 일반적으로 빌라나 다세대 주택은 감정가를 기준으로 삼지만, 거래량이 많은 아파트는 시세를 기준으로 삼는다는 것 정도의 사항만 알아두면 좋다. - P183

LTV는 주택의 해당지역, 주택가격, 소유자가 보유한 주택 수 등에 따라서 개인별로 적용이 다르다. - P183

LTV=(은행의 대출 금액/담보 매물의 실제 가치)×100 - P183

모름지기 투자는 항상 정책과 규정, 때에 맞는 시장의 흐름을 알아야 한다. - P183

DTI Debt To Income (총부채상환비율) - P183

지역별 특성에 따른 LTV 차이, LTV 적용 이후 DSR Debt Service Ratio (채무 상환 비율)반영 차이 등의 상황을 고려해야 하므로 정확한 지역별 LTV 기준은 투자시에 반드시 한 번 더 확인해야 한다. - P184

법인이 있으면 대출이나 비용적인 부분에서 도움을 받을 수 있다. - P186

규제 예외 대상인 ‘공시지가 1억 원짜리 매물‘에 주목하는 것도 좋은 방법이다. 비록 현재 수중에 지닌 투자금이 적을지라도 월급쟁이의 삶에서 벗어나 투자자의 길로 향하는 첫번째 행보가 바로 내 인생 1호 부동산 만들기라는 사실을 꼭 기억하기를 바란다. 누차 말하지만, 투자는 실행이 중요하다. - P186

사람들은 "돈이 없어서 집을 못 산다"라고 말하지만, 반은 맞고 반은 틀린 이야기다. 집을 살 수 있을 만큼 돈을 많이 모으는 때가 과연 올까? 평범한 일반인이라면 아무리 월급을 모아도 그런 시기를 일생 동안 절대로 만날 수 없다. - P187

집이 없는 사람들은 항상 집값이 비싸다고만 생각한다. 그들의 머릿속에서 집값은 언제나 비쌀 뿐이다. 이런 사람들은 혹여라도 집값이 내려간다고 해도 더 내려가기를 기다리다 결국 집을 못산다. 즉, 무주택자는 이런 판단을 반복하면서 평생 집을 사지 못한다. - P187

기본적으로 부동산 가격은 계속 우상향한다. 폭등까지는 아니더라도 자본주의 세계가 존재하는 한, 집값은 계속 오른다는게 필자의 견해다. - P187

집값을 모아서 집을 사겠다는 생각은 구시대적인 생각일 뿐이다. 그런 접근법으로는 절대로 집을 살 수 없다. 현재 부동산 시장은 일시적으로 조정을 받고 있지만, 결국 집값은 우상향할 것이다. 과거를 돌이켜봐도 전 세계적인 경제 불안이나 경기 불황 시절에서도 지나고 보면 결국 집값은 올랐다. 자본주의의 논리가 이렇다면, 집값이 내려가는 때가 오히려 집을 마련하는 좋은 타이밍이 될 수 있다. - P187

다른 집으로 갈아타려면 먼저 가용자금부터 정확하게 계산해봐야 한다. 예컨대 현재 내 집의 가격이 7억 원이고 내가 갈아타려는 집 가격이 12억 원이라면 단순하게 계산해봐도 5억 원이 더 필요하다. 이 경우 그동안 내가 모은 예금과 LTV로 얼마나 마련할수 있는지 계산해서 가능하다고 판단하면 갈아타면 된다. - P190

이 과정에서 ‘거주와 투자의 분리‘라는 옵션도 생각해볼 수 있다. 전세를 끼고 더 좋은 아파트를 매수한 후, 다른 곳에서 일시적으로 반전세와 같은 형태로 거주하는 것이다. 그리고 2년 후에 대출이 좀 더 완화되면 대출을 일으켜서 임차인의 전세금을 내주고, 본인이 그 집에 직접 들어가서 사는 것이다. 투자금이 부족하다면 이렇게 해보는 것도 좋은 방법이다. - P190

그러나 투자자 마인드를 갖추고 부자가 되고자 한다면 더 좋은 집으로 갈아타는 1주택자보다는 2주택자가 되기를 권한다. 1주택자에서 벗어나 2주택자의 길로 가야 경제적 자유를 누리는 초석을 만들 수 있다. 단도직입적으로 말해서 1주택 갈아타기로는 강남의 좋은 집까지 도달하기가 정말 어렵다. 가능성이 더 큰 것은 2주택, 나아가 다주택자로 가는 길이다. - P191

참고로 집을 갈아탈 때는 하락장 시기가 도움이 된다. 상승장에서는 내가 원하는 매물의 가격이 더 높은 곳에 있기 마련이다. 반면에 하락기에는 가격 하락에 더해서 정책적으로도 대출이 풀리고 세금이 낮아지기도 한다. 이런 정책을 효과적으로 활용해서 나에게 이로운 투자 방향으로 상황을 설정한 후에 기존 집을 팔아서 평소에 원하던 집으로 갈아타는 시나리오가 제일 좋다. 그러다 보면 다시 상승장이 찾아와 집값이 올라서 수익을 낼 수 있다. - P191

현재 정책이 다주택의 길을 막고 있다면 꼭 주택을 고집할 이유는 없다. 정책이 바뀔 때까지 기다리면 된다. 또는 비주택으로 눈을 돌리는 것도 좋다. 부동산은 크게 주택과 비주택으로 나뉘는데, 여기서 비주택은 집을 제외한 상가, 건물, 땅 등을 말한다. - P191

게임에서 더 큰돈을 벌고 승자가 되려면 내가 사들인 지역이 싼 지역이든, 비싼 지역이든 땅값에 상관없이 그 위에 건물을 지어서 상대 게이머가 내 땅에 머물 때 사용료를 받아야 한다. 현실도 마찬가지다. - P192

결국 자산의 증식은 단번에 이루어지는 일이 아니라 하나씩 늘려가는 과정에서 이루어진다. - P192

똑똑한 갈아타기는 자산을 증식하는 방법이지만, 다주택자가 되는 것에 비해서는 소극적인 투자 방법이다. 그래도 현재 가진 것보다 좋은 매물로 일단 한 번 정도 갈아타는 것은 좋다. 그렇게 한 번 정도 적절히 갈아타는 데 성공했다면 다음부터는 다주택자의 길로 가야 한다. 저축으로는 절대로 답을 찾을 수 없다. 다주택자의 길이야말로 자본주의 사회에서 진정으로 부자가 되는 방법이다. - P192

집을 살 때는 부동산 시장의 흐름을 알면 큰 도움이 된다. 부동산 시장도 사이클이 있다. 자본주의 시장의 논리에 따라서 부동산 시장도 당연히 흐름이 존재한다. 그래서 부동산에 투자하려면 사이클을 이해해야 한다. - P193

가장 먼저 참고해야 할 사항은 ‘전세가율傳貰價率‘이다. 전세가율이란, 말 그대로 ‘집값 대비 전셋값의 비율‘을 뜻한다. - P193

전세가율은 집값의 향방을 알려주는 지표로 많이 참고하는 자료다. 즉, 향후 집값이 어떤 방향으로 옮겨갈지 예측하는 데 유용한 자료다. 전세가율이 높다는 것은 실제로 거주하고 싶은 수요가 높다는 뜻이니 집값이 오르는 신호로 볼 수 있다. 반대로 전세가율이 낮으면 전세 수요가 없어서 집값이 내려간다는 신호다. - P194

부동산 시장의 상승세나 하락세와는 상관없이 시장의 분위기는 부동산 투자를 하는 데 절대적인 고려 요소가 될 수는 없다 - P194

상승이든 하락이든 시장의 가격을 참고는 하되, 분위기에 따라서 부동산 투자를 주저하는 일이 있어서는 안 된다. 시장 분위기가 하락장일 때도 이를 역으로 활용해서 경매 등의 매입 방법으로 부동산을 저렴하게 매입할 수 있기 때문이다. - P194

부동산 시장에서 영원한 하락은 없기 때문 - P195

부동산 시장의 흐름을 이해하는 데 있어서 입주 물량을 파악하는 일도 매우 중요하다. 어떤 지역에 향후 2~3년간 입주할 물량이 많다면 집값이 안정세를 보이거나 떨어질 수 있다. 그래서 비록 현재 전세가율이 높아서 수요가 많은 지역이라 해도 지역의 향후 입주 물량이 얼마나 될지는 반드시 실제로 살펴봐야 한다. - P195

부동산 시장 역시 수요와 공급의 법칙에 따라 움직이는 시장의 논리에서 예외일 수 없다. 즉, 공급이 많으면 가격이 내려가고 공급이 적으면 가격이 오른다. - P195

입주 물량 정보는 ‘부동산 지인 사이트‘에서 확인할 수 있다. - P195

하락 뒤에는 분명히 상승이 다시 온다. - P196

부동산에 투자할 때는 데이터를 통해서 전반적인 시장의 분위기와 흐름을 읽을 줄 알아야 한다. 그렇게 조금씩 투자 시야를 넓혀가며 종합적인 투자 판단을 내려야 한다. - P197

전세가율의 이해와 입주 물량을 확인하는 일, 그리고 규제지역에서 비규제지역으로 풀리는 지역의 정보 등을 하나로 모아서 투자시에 적극적으로 활용해야 한다. - P197

전세가는 절대로 매매가를 뛰어넘을 수 없다 - P198

이 책은 거의 1달만에 다시 읽는다. 지난번 포스팅 ...

이 책은 거의 1달만에 다시 읽는다. 지난번 포스팅 마지막 부분에서 경매에 대한 얘기가 나왔었는데, 거기서 저자는 일반인들이 경매를 어렵다고 느끼는 이유가 ‘권리분석‘과 ‘명도‘라는 두 가지 허들이 있기 때문이라고 말했다. 오늘은 이 두 가지 개념에 대해 알아보는 것으로 시작한다.

여기 별도로 첨부하진 않았지만 본문을 보면 등기부등본의 예시 그림이 나온다. 이 그림과 함께 저자의 설명을 함께 읽다보니 중요하게 봐야 할 사항들을 일목요연하게 알 수 있어서 유익했다.
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뒤이어 부동산 관련 세금에 관한 기본적인 사항들도 나오는데, 부동산에 대해 잘 모르는 독자들에게 조금이나마 도움이 될 수 있을 듯하다. 간략하게나마 전체적인 큰 틀을 정리하자면 취득, 보유, 양도(매도) 이렇게 3가지 경우에 내는 세금이라고 보면 된다. 좀 더 자세한 내용은 본문 내용을 참조하면 좋겠다.

부동산 세금 이야기에 이어서 규제지역과 비규제지역에 대한 내용이 나온다. 여기서 규제지역은 p.176에 밑줄친 것처럼 다시 2가지로 나뉘는데, 이로 인해 자연스럽게 발생하게 되는 풍선효과에 대해서도 명확히 이해할 수 있었다.

오늘 포스팅의 마지막 부분에서는 ‘보유‘와 ‘거주‘ 개념에 대한 얘기가 간단히 나오는데, 좀 더 자세한 얘기는 다음 포스팅에서 살펴보도록 하겠다.

권리분석은 경매의 핵심이자 꽃이라고도 불리는데, 경매에 참여해 매물을 낙찰받은 사람이 인수해야 할 부동산상의 권리나 보증금을 분석하는 일이다. 간략하게 개념 정리를 하면, 매물을 낙찰받은 사람이 어떤 권리를 인수해야 하고 어떤 권리가 소멸되는지 살펴보는 행위가 권리분석이다. - P152

권리관계가 이리저리 얽혀 있어서 복잡한 것처럼 보여도 대부분은 기본적인 권리분석 방법만 알면 쉽게 해결할 수 있는 범위 안에 있다. 권리가 얽히고 설켜 분석 난이도가 높은 매물은 속 편하게 거들떠보지 않으면 그만이다. 이런 매물까지 굳이 힘겹게 분석할 이유는 없다. - P152

권리분석을 하려면 해당 매물의 등기부등본을 꼼꼼하게 살펴야 한다. 그 매물의 이력, 소위 히스토리가 등기부등본에 다 기록되어 있기 때문이다. 어떤 지역의 몇 평짜리 매물이고 소유자가 누구인지, 과거부터 현재까지의 소유권 관계, 소유권 이외의 권리 등의 모든 정보가 등기부등본에 적혀 있다. - P153

등기부등본에서 중요하게 봐야 할 부분은 다음의 세 부분이다.

① 표제부: 해당 매물의 기본 정보가 담겨 있다(주소, 이름, 면적 등).

② 갑구: 해당 매물의 소유권에 대한 모든 내용이 담겨 있다(가압류, 가처분, 압류등).

③ 을구: 해당 매물의 소유권 이외의 권리에 관한 내용이 담겨 있다(전세권, 저당권, 지역권, 지상권 등). - P153

갑구와 을구에 적힌 접수일자에 따라서 권리의 우선순위가 결정된다. 참고로 접수 일자가 똑같은 경우라면 순위 번호순에 따라서 우선순위가 결정된다. - P154

당연히 낙찰받아도 되는 매물과 낙찰받으면 안 되는 매물이 있기 마련이다. 다만 이런 필터링은 결국 공부를 통해 지식을 쌓아서 해결하는 수밖에 없다. 낙찰받아도 안전한지, 위험한지를 알려면 이를 분석하는 능력이 필수다. - P154

시중에는 권리분석을 대신 처리해주는 곳들도 많다. 그러나 필자는 그 방법을 추천하지 않는다. 투자 가치 여부는 오직 투자자가 판단할 몫이다. - P154

투자자들이 경매에서 권리분석과 함께 어렵다고 생각하는 부분이 낙찰받은 부동산에 사는 소유자나 임차인, 기타 점유자를 내보내는 행위인 명도다. 경매를 직접 해보지 않은 사람이라면 막연히 명도가 까다롭고 힘들다고 생각한다. 특히 초보 부동산 투자자라면 내가 낙찰받은 집에 사는 사람을 내보내는 일은 당연히 부담이자 스트레스다. - P154

경매 초보자가 낙찰받은 집에 처음 방문할 때는 일을 어떻게 처리할지 모르므로 떨리는 것이 당연하다. 그러나 더 떨리는 쪽은 경매당한 집에 거주 중인 점유자다. 표현이 조금 거북하지만, 흔한 말로 ‘갑(낙찰자)‘과 ‘을(점유자)‘의 신세라고 보면 맞다. 점유자는 낙찰받은 새 주인이 어떤 사람인지, 어떤 요구를 할지 모르니까 심장이 더 떨릴 것이다. - P155

만약 점유자를 직접 만나서 얼굴을 마주하는 일이 부담스럽다면 굳이 만나지 않고도 일을 처리할 수 있다. 서면을 바탕으로 법원을 통해서 절차대로 이후의 일을 진행하는 것이다. 이렇게 해도 되지만, 낙찰자가 법적 절차를 피하고 직접 점유자를 만나는 이유는 결국 추가 비용과 시간을 단축하기 위함이다. 점유자 퇴거에 걸리는 시간이 길어질수록 비용이 더 들어가니까 직접 만나서 해결하는 것이다. - P156

그러나 이런 장점을 차치하고서라도 만약 점유자와의 분쟁, 갈등에 따른 명도 스트레스를 피하고 싶다면 법원의 절차대로 진행하면 마음이 훨씬 편하다. 결국 돈을 좀 더 쓰느냐, 아끼느냐의 문제다. - P156

명도는 쉽게 생각해보면 결국 딱한 처지나 어려운 상황에 놓인 점유자와의 관계를 잘 풀어가는 일이다. - P156

일반 매매는 서로 날짜를 정하고, 잔금을 낸 후 이사하면 그것으로 끝이다. 그러나 경매는 중개인이 없기에 낙찰자 스스로 해결해야 한다. 즉, 낙찰받은 사람이 직접 찾아가서 전 소유자나 세입자 등의 점유자를 만나서 조율하고 원만히 해결하는 것이 가장 좋은 시나리오다. - P157

사실 대부분은 일이 순조롭게 진행되어 점유자가 깔끔하게 퇴거한다. 그러나 점유자가 버티는 예외도 있다. 이런 경우 때문에 사람들이 명도를 두려워하고 어려워한다. 그러나 발상을 전환해보자. 이런 어려움이 존재하는 만큼 경매로 싸게 살 수 있다고 생각하는 것이 좋다. - P157

점유자는 크게 전 소유자와 세입자(임차인)를 말한다. 낙찰받은 매물에 사는 세입자를 내보내는 일은 그리 어렵지 않다. 세입자는 전입 시 확정일자 신고 등 법적 보호장치를 해두기 때문에 경매가 진행되면 보호장치가 발휘되어 자신의 보증금을 거의 되돌려받고 나갈 수 있다. - P157

문제는 전 소유자다. 물론 강제집행이라는 법적 절차대로 일을 진행하면 전 소유자를 퇴거시킬 수 있다. 그런데 법은 대부분 처리가 아주 느리고 생각 외의 추가 비용도 다소 든다. 강제집행으로 점유자를 퇴거시키기까지는 평균적으로 3개월 정도의 시간이 걸린다. 그래서 대부분의 낙찰자가 점유자를 찾아가 직접 해결하려는 것이다. - P157

낙찰자가 명도 시 사용할 수 있는 몇 가지 방법을 살펴보자. 먼저 내용증명을 우편으로 보내는 방법이 있다. 그리고 경매에만 있는 제도인 ‘인도명령‘을 신청할 수도 있다. 인도명령이란 낙찰받은 소유자에게 매물을 인도하라는 명령서다. 절차상 인도명령 신청을 해두어야 나중에 강제집행 신청이 가능하다. - P158

인도명령까지 진행했음에도 전 소유자가 매물을 인도하지 않으면 법원에서 집행관이 나와 강제로 퇴거 집행을 한다. - P158

대부분의 전 소유자는 법원의 인도명령을 받으면 자진 퇴거한다. 인도명령을 받고도 퇴거하지 않는다면 강제집행을 할 거라는 계고장(행정상의무를 이행해달라고 재촉하는 일)을 보낸다. 그래도 안 되면 강제집행 단계까지 간다. - P159

전 소유자 대부분은 법원의 인도명령이나 강제집행 계고장을 받으면 큰 사건이나 사고 없이 퇴거한다. 필자의 경험을 공유하자면, 끝까지 버티며 애를 먹인 점유자는 드물었다. 16년간 200여 건의 경매를 경험하며 강제집행 상황까지 간 경우는 딱 2건이었다. - P159

경매 매물에 대한 정보는 ‘대한민국 법원 법원경매정보 사이트‘에서 알 수 있다. 그 밖에도 몇몇 사설 경매 업체가 있으니 참고하면 좋다. 사설 업체에서는 법원경매정보에서 소개하는 데이터와 정보를 한 번 더 가공해서 소비자가 쉽게 살펴볼 수 있도록 여러 가지 서비스를 제공한다. 또한 실시간으로 업데이트되는 경매정보도 알 수 있다. - P159

필자는 경매에 눈을 뜨면 지금 당장이라도 집을 살 수 있다는 것을 말하고 싶다. 경매는 절차적으로 어려운 일이 없다. 그보다 중요한 것은 좋은 매물을 찾고, 향후 매물의 주변 입지가 어떤 방향으로 개발될지, 어떤 호재가 있는지를 살펴보는 일이다. 그리고 좋은 매물일수록 당연히 입찰가가 높다. 따라서 경매로 투자하려는 투자자라면 투자금을 너무 빡빡하게 준비하는 것보다 좀 더 넉넉하게 준비하는 것이 좋다. - P160

한 번 더 강조한다. 경매는 절차적인 어려움이 없다. 경매에 대한 오해와 편견을 버리시기를 바란다. - P161

부동산 세금 중에서 첫 번째는 부동산을 살 때 내는 세금이다. 두 번째는 보유한 기간에 내는 세금이다. 마지막으로 세 번째는 팔때 내는 세금이다. 각각 ‘취득세‘ ‘보유세‘ ‘양도세‘라고 한다. - P164

취득세는 얼마나 될까? 기본적으로 2022년 상반기 기준으로 6억원 이하 1주택 보유자의 취득세는 1%다. (중략) 물론 정확한 금액은 취득가액에 따라 지방세를 더하는 과정이 있어서 조금 다를 수 있다. 하지만 조금 늘어봐야 자잘한 액수니 크게 신경 쓰지 않아도 된다. - P164

비규제지역에서는 2주택 보유까지는 취득세가 1%다. 그러나 규제지역 내의 매물을 산다면 세율이 8%로 달라진다. - P165

과거에는 이런 규제가 없었다. 그래서 10채, 20채를 사더라도 취득세 부담이 각각 1%였다. 하지만 현재의 취득세는 2채까지만 1%다. 따라서 초보 부동산 투자자가 부동산 투자로 사용할 수 있는 카드는 2장이라고 생각하면 된다. 물론 현재의 취득세법이 이렇다는 말이지, 영원한 것은 아니다. 시기가 언제일지는 몰라도 이런 규정은 앞으로 당연히 다시 바뀔 수 있다. - P165

참고로 공시가격 기준 1억원 이하의 아파트ㅡ실제 시세로는 1억 5,000만원 내외ㅡ는 저가 아파트 기준에 포함되어 10채를 사든, 50채를 사든 취득세가 모두 1%다. 따라서 2채를 마련하고도 여웃돈이 있다면 공시지가 1억 원 이하의 아파트를 더 마련하는 것도 괜찮은 방법이다. - P165

공시지가 1억원 이하의 부동산은 소위 ‘도토리 부동산‘이라고 부른다. 이들 부동산은 세금 규제가 없다. 따라서 여러 채를 사더라도 취득세는 1%만 적용된다. 투자자라면 본능적으로 이런 점을 파고들어서 투자해야 한다. 실제로 필자의 지인뿐만 아니라 많은 사람이 이런 틈새를 파고들어 투자에 나서서 몇천만 원이라도 자산을 불리는 데 도움을 받았다. 물론 현재는 지역별로 옥석을 잘 가려내야 한다. - P165

보유세는 부동산을 보유하는 동안 내는 세금이다. 보유세는 다시 두 가지로 나눌 수 있다. 하나는 재산세, 다른 하나가 종부세다. - P166

재산세는 일반적으로 소유한 재산에 부과하는 세금이다. 그런데 재산이 많은 사람이라면 종부세라는 세금이 하나 더 붙는다. 그래서 종부세는 옛날부터 "이중과세다!" "이중과세가 아니다!"라는 이슈로 말이 많았다. 이미 재산세를 냈는데, 또 내라니까 이런 말이 나오는 것이다. - P166

보유세는 해마다 7월과 9월에 나누어서 낸다. 한 번에 내면 보유자 입장에서 부담스러우니, 정부에서 이렇게 나누어서 징수한다. 관건은 금액이다. - P166

그냥 직관적으로 30억 원짜리 강남 아파트 1채를 보유했다면 1년에 3,000만 원이 세금이라고 생각하자. 그리고 15억 원 내외의 서울 아파트 1채를 보유했다면 약 300만 원이 세금이라는 것을 기억하자. 여기에 덧붙여서 10억 원 이하의 아파트를 보유하면 세금으로 몇십만 원 정도를 낸다고 생각하자. - P167

보유세는 내가 보유한 아파트 가격에 따른 대략적인 세금 액수를 알면 전혀 겁먹을 필요가 없다. - P168

결국 상위 몇 퍼센트 가격의 집이 아니라면 보유세로 내는 세금이 많지 않다. 이 사실을 모르는 사람들이 많다. 보유세는 이 정도만 알고 있으면 된다. - P168

임장 활동은 그간 인터넷 정보로만 접해서 막연했던 부동산의 실제 가격 추이 정보를 직접 세세하게 알 수 있을 뿐만 아니라 주변 지역의 부동산 동향까지 직접 확인하는 기회가 된다. - P168

부동산 투자를 시작할 때 가장 먼저 해야 하는 일이 1세대로 묶인 부모와 떨어져 나오는 세대 분리다. 1세대 안의 거주자가 집을 몇 채 가졌는지가 핵심이다. 개인별로 소유한 집의 수가 아니다. 1세대 내에 거주하는 사람이 보유한 집의 수가 중요하다. - P169

따라서 부동산에 투자할 때는 세대 분리, 전입을 따로 옮기는 부분까지 생각해야 한다. - P169

여기서 나오는 숫자가 하나 더 있다. 바로 ‘2년‘이라는 숫자다. 1세대 1주택의 경우 해당 주택을 2년간 보유하면 정부가 혜택을 준다. 바로 비과세, 즉 세금을 부과하지 않겠다는 것이다. 비과세는 엄청난 혜택이다. 내가 부동산 투자로 번 돈에서 양도세를 안내도 된다니 이런 혜택이 어디 있겠는가. - P169

‘10억원 이하의 아파트라면 몇십만 원을 보유세로 낸다.‘ 대략이 정도 수준의 세금이니 처음부터 너무 겁먹지 말자. 상위 몇 퍼센트 가격의 집이 아니라면 보유세로 부과되는 세금이 많지 않다. - P171

우리가 부동산 투자 대상을 바라보는 시야를 전국으로 넓혀야하는 이유는 세금과 밀접한 연관이 있기 때문이기도 하다. 또한 투자 시야가 넓으면 부동산을 사고팔 때 전략적으로 행동할 수도 있다. 해당 매물의 소재지가 규제지역인지, 비규제지역인지에 따라 내야 하는 세금이 달라진다는 것을 기억하자. - P171

부동산 세금을 미리 대략적으로 쉽게 계산해볼 수 있는 방법을 소개한다. PC나 스마트폰 인터넷 검색창에 ‘부동산 세금 계산‘이라는 검색어를 넣으면 관련 사이트들을 찾을 수 있다. 이런 식으로 대략적으로나마 세금 계산을 해볼 수 있는 사이트와 애플리케이션(앱)을 적극적으로 활용하면 된다. - P173

대표적으로 국민은행에서 제공하는 ‘KB부동산 앱‘이 있다. 이 앱은 세금 계산을 쉽게 하도록 도와준다. 현재 사는 집이나 구매하려는 집의 주소만 입력하면 취득세, 보유세(재산세, 종부세), 양도세 계산을 자동으로 해주어 한눈에 알 수 있다. - P174

또한 이 앱은 공시지가 정보도 제공한다. 만약 1주택자가 공시지가 1억 원 이하의 집을 1채 더 사려고 계획 중이라면 꼭 참고해야 할 사항이 바로 공시지가다. 추가로 좀 더 정확한 공시지가정보는 국토교통부에서 운영하는 ‘부동산공시가격 알리미‘에서 확인할 수 있다. - P174

부동산 세금 계산을 도와주는 사이트로는 KB부동산 앱 외에도 ‘부동산 계산기 사이트(앱으로도 있음)‘ 등이 있다. - P174

부동산에 투자하려면 규제지역과 비규제지역을 이해해야 한다. 해당 개념을 알면 세금 문제뿐만 아니라 투자 시야를 전국으로 넓혀서 살펴볼 때 해당 지역의 규제 상황에 맞추어서 올바른 투자 판단을 내릴 수 있다. - P175

단순하게 정리하면, 규제지역은 서울과 수도권, 비규제지역은 지방이라고 보면 된다. 물론 더 세부적으로 파고들어 가면 서울과 수도권 내에도 비규제지역이 있고, 지방에도 규제지역이 존재하지만ㅡ2022년 10월을 기준으로 지방 지역 대부분이 규제지역에서 해제되었고, 세종시만 유일하게 규제지역으로 남아 있다ㅡ. - P176

규제지역은 다시 투기과열지구와 조정대상지역으로 나뉜다. 여기에 속하지 않은 곳을 비규제지역으로 볼 수 있다. 규제지역에서는 1채까지만 취득세 중과가 없고, 이후부터는 취득세가 8%, 12%, 이런 식으로 늘어난다. - P176

이미 1채를 보유한 투자자 중에서 똑똑한 투자자라면 당연히 ‘세금 중과가 없는 비규제지역‘으로 눈을 돌려서 취득세 중과 없이 1채를 더 투자하겠다고 생각할 것이다. 치열한 자본주의에서 성공할 수 있는 매우 현명한 선택이다. 그런데 이런 생각을 가진 투자자들이 많이 움직일수록 전국적으로 풍선효과balloon effect가 일어나기도 한다. 정부가 어떤 지역을 규제하면 그에 대한 반사 이익으로 오히려 비규제지역의 매물 가격이 오르는 현상이 벌어지는 것이다. - P176

현행 정책상 규제지역에 투자하는 투자자가 양도세 비과세 대상이 되려면 해당 매물을 2년 동안 보유하는 것은 물론이고 거주까지 해야 한다. 쉽게 말해서 갭투자를 하지 말라는 규제다. 갭투자는 내 소유의 부동산에 내가 거주하지 않고 전세를 주는 일이다. 그런데 비규제지역에는 이 사항이 적용되지 않는다. 즉, 내가 거주하지 않고 보유만 해도 된다. - P177

[100자평] 왜 걸어야 하는가?

왜 걸어야 하는가? - 그에 대한 과학적 분석
박길성 지음 / 지식과감성# / 2018년 12월

체력이 그닥 좋지 못했던 저자가 걷기를 통해 자신이 건강해지는 것을 몸소 경험하면서 독자들에게 걷기의 다양한 효능에 대해 말해준다. 추가로, 먹는 것의 중요성이라든지 자연치유력에 대한 얘기 등이 나오는데 이를 통해 평소 일상생활 속에서 건강관리를 실천하는 것의 중요성을 느낄 수 있었다.

'드립백 가을하다' 리뷰

드립백 가을하다 - 12g, 7개입
알라딘 커피 팩토리 / 2025년 10월

개인적으로 알라딘 드립백이 새로 나오면 거의 빠짐없이 구입해서 마셔보는 편이기에 이번 패키지에 들어있는 거의 모든 드립백들을 최소 한 번이상은 경험했었는데, 특별히 이번 패키지에서는 이전에 접해보지 못했던 '드립백 인도 리버데일'이 있어서 좋았습니다. 새로운 맛과 향을 느낄 수 있기 때문이죠.

이번에 제가 마셔본 '드립백 인도 리버데일'은 뜨거운 물에 내린 뒤 서서히 식히면서 마셨을 때 오렌지의 상큼함과 팝콘의 고소함과 다크 초콜릿의 깊고 진한 맛이 느껴지는 드립백 커피였습니다.

제가 앞서 소개한 이 '드립백 인도 리버데일' 외에도 이미 마셔본 사람들 사이에서 맛과 향이 좋다고 검증된 6가지 유형의 각각 다른 드립백들이 이번 '드립백 가을하다'에 함께 패키징되어 있습니다.

아침 저녁으로 일교차가 커져서 조금씩 추워지는 요즘 같은 날씨에 하루를 시작하기 전 차가워진 몸과 마음을 사르르 녹여줄 따뜻한 커피가 생각날 때 '드립백 가을하다' 패키지와 함께 하는 것도 좋은 대안이 될 듯 합니다. 하나 더 보태자면 포장디자인도 세련되게 나와서 주변 지인분들께 가벼운 선물로 드려도 좋을 것 같다는 생각도 듭니다.

1년 전 오늘 읽었던 내용 중에 첫 번째 밑줄 친 문...

전출처 : 즐라탄이즐라탄탄 > 그렇지만 명보는 서운하지 않았다. 수년째 비슷한 경험...

1년 전 오늘 읽었던 내용 중에 첫 번째 밑줄 친 문장이 가슴깊이 와닿게 느껴졌다. 핵심은 평소 아무리 친하던 사이라도 돈 문제가 개입되면 금세 냉랭한 사이가 될 수 있다는 것이었는데, 이는 이 소설 속 배경인 일제시대 때나 지금이나 변함없는 진리처럼 느껴진다. 이와 관련해 예전에 어디선가 들었던 말이 문득 떠올랐다.

‘돈이 피보다 진하다‘

어떤 분들에겐 좀 씁쓸하게 들릴수도 있는 말이지만, 피가 섞인 가족끼리든 혹은 오랫동안 알고 지내던 친구나 이웃끼리든 돈 앞에서는 피도 눈물도 없이 돌변하는 경우들이 우리 사회에 부지기수인건 부정할 수 없을 듯하다. 참 돈이란 게 많으면 좋은 것이기도 하지만 한편으로는 참 무섭다는 생각도 든다.