누수 소송을 유형별로 분류하여 친절하게 알려준다!

누수 소송의 모든 것
이규호 지음 / 북랩 / 2025년 9월

이 책은 누수소송의 유형을 크게 5가지로 분류하여 각각의 사례별로 해당되는 법리를 간단히 소개하고, 이와 관련하여 피해자가 청구할 수 있는 권리들에 대해 설명해준다.

본문에서 가장 먼저 다룬 유형은 바로 공동주택 층간 누수 분쟁이다. 아마도 가장 빈번히 발생하는 분쟁유형이라 그랬는지 페이지 수도 가장 많이 할애되어 있다. 여기서 공동주택은 아파트나 빌라 등과 같이 여러 사람들이 한 건물에 모여서 거주하는 곳을 지칭하는데, 누수의 경우 일반적으로 윗집과 아랫집 간에 분쟁이 발생하는 경우들이 많다. 이는 물이 위에서 아래로 흐른다는 속성때문인데, 간혹 바로 맞닿은 위아래층이 아닌 경우들도 있긴 하다.

어쨌든 세부적인 유형과는 무관하게 누수를 발생시킨 쪽을 가해자로, 누수로 인해 피해를 입은 쪽은 피해자로 지칭한다. 일반적으로 누수소송의 경우 피해자가 가해자를 상대로 소송을 제기하는 경우들이 99.9%이다. (간혹 입장이 바뀌는 경우들이 있으나 이는 극히 예외적인 경우다.)

소송을 제기하면 법원 감정(鑑定, appraisal)이라는 것을 통해 피해 세대의 피해 현황을 파악하게 되고 이 감정 결과에 근거하여 판사가 손해배상액을 특정하게 된다. 결국 소송이라는 것도 이 손해배상액을 가능한 한 많이 받아내기 위해 하는 것이기에 법원 감정의 결과가 소송의 전반적인 승패를 좌우한다고 볼 수 있다. 그만큼 누수소송에서 중요한 것이 바로 이 감정(鑑定, appraisal)이다.

그런데, 소송을 하다보면 당사자간에 서로 주장이 대립되게 되고 이로 인해 상호간에 고성이나 거친 말이 오갈 수 있기에 감정(感情, emotion) 싸움을 하게 된다는 얘기를 저자가 책의 마지막 부분에서 하는데, 한 사람의 독자로써 굉장히 공감가는 내용이었다. 각자가 중립적인 제3자 없이 대립할 경우 당사자간에 이해관계가 극단적으로 대립하다보니 불가피하게 나타날 수밖에 없는 게 바로 감정적인 대립이다. 감정emotion을 배제하고 법원 감정appraisal에 따르는 게 문제를 조금이라도 빨리 해결하는데 도움이 될 듯하다.

또한 이 법원 감정appraisal시 유의사항에 대해서도 저자가 이런저런 팁들을 던져주는데, 이를 참고하여 법원 감정을 잘 받는다면 승소판결을 받는데 조금이나마 도움이 될 것이다.

이외에도 본문에서는 소송에 들어가기에 앞서 누수의 책임소재를 명확히 밝히는 것부터 시작하여 손해배상청구시 반영이 가능한 각종 비용항목들 그리고 공동주택에 임차인이 거주할 경우에 대응방법 등 공동주택의 유형 속에서 한 단계 더 진화한 세부적인 유형별로도 대응방안을 소개해주고 있어서, 공동주택 층간 누수 분쟁 상황에 있는 독자들이 자신의 분쟁해결에 도움이 될 만한 내용들을 적잖이 배울 수 있다.


다음으로는 상가 임대차 누수 분쟁과 관련된 내용이 나온다. 근본적으로 가해자와 피해자 관계의 설정은 앞서 소개한 공동주택 층간 누수 분쟁과 동일하지만, 상가의 임대인과 임차인 간에 발생할 수 있는 특수한 분쟁 상황들을 소개하면서 각 상황에서 주의깊게 챙겨야 할 목록들을 소개하고 있기에 만약 이 유형의 분쟁상황과 유사한 상황에 놓여있는 독자들이 있다면 많은 도움이 될 것이다.

본문에 세번째로 나온 유형은 부동산 매매시 발생가능한 누수 분쟁이다. 매도자와 매수자 간에 거래를 할 때 매도자가 누수사실을 매수자에게 알리지 않고 매도할 경우 민법상 하자담보책임이라는 것을 지게 되는데, 이는 하자있는 물건을 하자가 없는 것처럼 속여서 넘기는 것이기에 일종의 '사기' 거래로 볼 수 있는 것이다. 이외에도 불완전 이행책임, 불법행위책임 등이 병존하는데, 매도자가 이러한 책임시비에 휘말리지 않기 위해서는 부동산과 관련된 갖가지 속성들을 매수자에게 정확히 알리고 거래를 진행하는 것이 맞다고 본다. 이런 것들을 꼼꼼히 살피거나 확인하지 않고 거래가 이루어질 경우 거래완료 시점 이후에 피치 못하게 서로 얼굴 붉힐 일을 만들 수밖에 없을 것이다. 이는 서로 피곤해지는 것이기에 가급적 서로 지양해야 할 것이다.

본문에 소개된 네번째 유형은 분양 계약 누수 분쟁인데, 이 유형에서는 시행사, 시공사, 소유자 간의 극한 대립이 발생할 수밖에 없을 것이다. 요즘 신축아파트들이 적잖이 지어지고 있는 것으로 아는데, 구축아파트도 아닌 지은지 얼마 안 된 아파트에서 누수가 발생한다면 해당 건물을 분양받은 소유자와 이를 배상해줘야하는 시행사 또는 시공사 측 간에 책임문제와 관련된 이슈가 발생할 수밖에 없다. 또한 이 유형의 경우 위에서 언급했던 유형들에서 발생했던 문제들이 좀 더 강한 강도로 터져나올 수 있을 것이다. 예를 들면 피해자에게 보상해야 하는 손해보상의 금액이 상대적으로 클 수 있다는 것 등을 생각해볼 수 있겠다.

마지막 다섯번째 유형은 앞서 언급했던 유형들보다는 상대적으로 빈도가 떨어지긴 하지만 어쨌든 누수와 관련된 유형으로써 인접공사로 인한 누수분쟁, 방수공사 계약 분쟁, 공인중개사와의 분쟁 등이 소개되어 있다.

각각의 유형들이 무슨 사전식으로 나열되어 있는 것처럼 느껴질 수도 있겠으나, 독자 개개인마다 자신이 해당되는 누수 분쟁의 유형을 정확히 파악하고 분쟁해결을 위한 유용한 팁들을 본문에서 배운뒤 자신의 상황에 맞게 적용한다면 자신이 처한 분쟁상황을 온전히 해결하는데 적잖이 도움이 될 수 있는 책이라고 생각한다.

일반적으로 법률 지식이 상대적으로 부족한 일반인들이 법적인 방법을 동원하여 문제를 해결하는 것은 결코 쉽지 않다. 이러한 이유로 법률 전문가인 변호사를 자연스럽게 찾게 되는데, 아무런 배경지식도 없이 무작정 변호사를 찾아갔다가 적지않은 시간과 돈을 허공에 날리는 경우가 왕왕 있다고 한다. 그러므로 이 책에 나오는 누수와 관련된 최소한의 법률 지식을 갖춘 상태에서 누수분쟁 해결을 위해 변호사와 상담을 진행한다면 좀 더 효율적으로 그리고 문제해결을 위한 바람직한 방향으로 대화가 가능할 거라고 생각한다.