[신 명품 토지 중개 실무] 초보 공인중개사 & 토지 투자자가 읽기 좋은 필독서!~☆

新 명품 토지 중개 실무 - 공인중개사가 꼭 읽어야 하는 토지 중개 100문 100답!
정연수.김민성 지음 / 매일경제신문사 / 2019년 2월

공인중개사가 꼭 읽어야 하는 토지 중개 100문 100답! ​토지 중개를 시작하려는 초보 공인중개사나 토지 투자에 관심이 많은 일반인도 유용한 정보와 여러 주의사항을 두루두루 살펴볼 수 있는 책이라 이 책이 눈에 띄었다. 부동산 투자 중 끝판왕이 '땅'으로, 부동산의 진정한 '꽃'이라고들 부른다. 부자들이 땅투자로 부를 이룬 밑거름이 되었다는 건 여러 사례와 입소문을 통해 익히 다들 알고는 있겠지만 땅을 보는 안목이나 가치투자를 할 수 있는 투자마인드가 부족한 상태에서 종잣돈이나 여윳돈이 있다고 아무 땅이나 덜컥 지를 수는 없는 노릇이다.

그만큼 어렵고 복잡한 분야라 선뜻 투자나 거래를 망설이게 되는데 경험이 없거나 부족한 일반인은 물론 초보 공인중개사 역시 마찬가지로 부담스럽긴 매한가지다. 그래서 아파트, 원룸이나 빌라, 주택, 상가, 땅 순으로 중개를 시작하는 분들이 많은 것 같다. 일반인 역시 실거주보단 재테크 수단으로 땅을 많이 주목하지만 단기투자보단 장기투자로 이어질 확률이 높고, 다른 부동산보다 더 환금성이 떨어져 자칫 오랜 기간 목돈이 묶일 수 있기에 더 조심스러워들 한다.

그렇기에 일반인은 더 토지 투자에 신중할 수밖에 없는 것 같다. 그럼 확실히 돈 되는 땅은 어떤 땅인지, 토지 중개 거래 시 살펴봐야 할 내용과 특약사항 등 체크해야 할 여러 사항들이 무엇인지 궁금한 점이 많을 터! 부동산 관련 용어와 해설을 쉽게 풀어 중개사고를 사전에 예방하고 혹시 모를 상황에 대한 대처방안을 미리 숙지한 후 꼼꼼하게 준비할 수 있도록 상세하고 친절하게 여러 사례와 중개 노하우 & 팁이 곳곳에 재밌게 기술되어 있다. 정말 술술 읽히는 내용이라 여러 궁금증을 해소하며 편하게 1독하기 좋았더랬다. 특히 도시자연공원구역은 용도구역이므로 해제기간이 없다는 것! 도시계획시설과 헷갈리지 말고 토지 투자자라면 반드시 피해야 할 용도구역이라고 하니까 잘 기억해두면 좋을 것 같다.

일단 토지 중개를 하기 위해선 국토종합계획, 광역도시계획, 도시기본계획, 도시관리계획을 꾸준히 살피는 노력이 필요하다고 한다. 그리고 모든 조건을 완비한 땅은 매우 드물고 거의 모든 땅은 한두 가지 흠이 있는데 이 흠을 극복해 낼 줄 아는 실력을 키워야 한다고 한다. 특히 중개를 하기 위해선 매수자 혹은 매도자에게 의뢰받은 물건을 잘 설명할 수 있어야 한다는 것! 그렇기에 꾸준히 공부하고 정보를 습득해 어떤 질문에도 막힘없이 대답을 할 수 있어야겠다. 그리고 시시각각 달라지는 부동산 대책을 반드시 알아둬야 한다는 건 기본 중의 기본사항이니 두말하면 입 아프다. 게다가 부동산 시장은 금융 경제와 밀접한 연관성을 가지기 때문에 환율과 주식 시장의 흐름을 알아두면 도움이 된다고 한다. 그래서 부동산 정책과 금융권 전체의 뉴스를 꿰고 있는 것이 좋다고 하니 부지런히 내 것으로 만들 수 있게 노력하는 자세가 필요하겠다.

다만, 공인중개사는 투자용 부동산을 매수하러 온 손님에게 본인의 의견을 과도하게 피력하지 말아야 한다는 점! 추측이나 본인의 생각을 가감해야 하며, 확인되지 않은 사실은 이야기하지 하지 말아야 한다고 한다. 고객이 오판하거나 실수를 저질 수 있는 말이나 정보를 이야기해서는 안 된다는 것을 알면서도 순간 실수를 할 수 있기에 잘 명심하면 좋겠다. 이 내용은 어떤 중개 책을 봐도 늘 당부하는 내용이니 말이다.

중개 시 요긴한 몇 가지 팁 中 가장 중요한 물건 확보에서 매물은 곧 수익이지만 매물이 많다고 해서 능사는 아니라는 점! 양보다는 질, 돈이 될 만한 우량물건을 확보하는 게 급선무며 우량물건을 확보했으면 최단기간에 처분할 수 있도록 집중해야 한다고 한다. 그리고 아무리 매물이 많아도 의뢰인에게 한 번에 2~3개 이상은 보이지 말며, 계약체결을 할 때는 일사천리로 진행하고 고객을 절대로 방해하지 말라고 조언한다. 사무실에 고객 방문 시 무조건 계약을 시키려는 목적으로 본인이 취급하고 있는 매물만 내세우거나 신뢰를 잃는 한마디의 작은 실수나 거짓말을 하지 말라는 글이 와닿았다.

일단 땅이 너무 크거나 너무 작으면 임자 만나기가 어렵다고 한다. 그래서 매물로 적당하며 잘 팔리는 땅은 보통 150평~600평 내외 규모의 땅이 잘 팔리며 가격은 1억~2억 언 내외를 선호하고, 너무 크다면 분할해 파는 방법을 고려하라고 귀띔한다. 또한, 땅 자체는 좋지만 주변환경이 좋지 않으면 제값을 하지 못하는 경우가 많아서 주변 환경을 잘 살펴야 한다고 한다. 상식적으로 내 집 주변에 쓰레기 매립장이나 공동묘지, 도살장, 화장장 등이 있으면 당연히 꺼릴 터, 쉽게 생각해보면 답은 아주 간단하다. 평소 제일 궁금했던 게 천차만별인 토지 시세를 가늠하는 법이었는데 인근 토지들의 시세를 먼저 분석한 후 밸류맵, 토지 실거래가, 경매 낮차가 등 자료를 십분 활용해 주변 토지의 시세를 가늠할 수 있다고 설명되어 있어 참고하기 좋았다.

그리고 업계약과 다운계약서는 절대로 쓰지 말고 명절 전에 계약을 마무리하라고 조언한다. 그 외에도 지목에 따른 계약과 관련된 알짜배기 내용과 각 토지에 추가되는 특약사항을 골고루 살펴볼 수 있어 유익했다. 특히 중개에 막강한 영향을 미치는 도로 파트가 기억에 남는데 너무나 당연하겠지만 도로를 모르면 토지 중개할 수 없다고 한다. 겉으로는 비슷해 보이는 도로지만 도로마다 탄생 배경부터 성격까지 매우 다양하고 적용받는 법이 다르기에 여러 조건을 잘 살펴봐야 한다고 한다. 그렇다고 도로를 일일이 암기하는 것보다 담당자에게 물어보는 것이 가장 정확하다고 하니 해당 부서의 공무원에게 자주 문의하고 친해지면 좋을 것 같다. 어떤 부동산이든 임장이 정말 중요한데 특히 토지는 눈도장, 발도장 확실히 찍고 세세하게 체크해야 뒤탈이 없겠다. 그중에서 항상 생각해야 할 가감속차선이나 미납된 도로점용료 여부도 미리 파악해야 됨을 새롭게 알게 되었더랬다.

토지 중개와 관련된 건축 상식과 중개하기 어려운 땅을 쉽게 중개하기, 역세권 토지 중개하기, 세테크를 잘해야 진정한 중개 고수 파트도 유용한 정보가 많았다. 개인적으로 기본적인 공법 이론은 어느 정도 숙지하고 있어 한번 더 복습하는 개념이었다면 토지 중개와 관련된 책은 많이 접하지 않았기에 그동안 잘 몰랐던 유의사항과 중개실무 중 누구나 실수할 수 있는 부분을 다양하게 소개되어 있어 공부하는 마음으로 집중하기 좋았다. 한번 보고 덮을 책이 아니기에 자주 펼쳐보며 도움받을 생각이다.

많은 분들이 왜 토지 중개를 원하면서도 섣불리 도전하지 못하는 이유와 매우 높은 난이도의 중개 업무라고 하는지 간접체감하며 공인중개사에게 필요한 중개마인드를 하나씩 엿볼 수 있었다. 지불하고 받는 수수료가 큰 만큼 토지에 대한 해박한 지식과 전문성을 요하는 분야임은 확실히 깨달았으니 말이다. 하지만 남들이 쉽게 접근하지 못하는 토지 중개에 발 빠르게 관심을 갖고 시행착오를 두려워하지 않는다면 능숙하고 매끄럽게 진행하며 고수익을 창출하는 토지 중개 전문가들처럼 어느 순간 본인도 차근차근 실력을 쌓아 그 능력을 제대로 발휘할 수 있는 날이 오지 않을까 싶다. 뭐든 처음이 어렵지 두 번은 쉬운 법! 달콤하게 유혹하는 '땅'. 토지투자나 토지중개에 관심이 많은 분이라면 그 첫걸음을 뗄 수 있도록 친절하고 알차게 안내하는 요 책! 토지 중개와 관련된 피와 살이 되는 내용이 활용하기 좋게 잘 정리되어 있으니 직접 읽어보시길 추천한다.