[책리뷰] 경매투자자를 위한 <캠코공매론>~☆

경매투자자를 위한 캠코공매론
김영호 지음 / 신서원 / 2018년 12월

☆ 저자소개 - 김영호

​촌에서 나고 자라 대처(大處)에 자리 잡고 서울여자랑 아들 둘 낳고 사는 성공한 인생이다. 한국외국어대학교 정치외교학과를 졸업했다. 청운의 꿈은 대단했지만 현실과 능력의 벽을 넘지 못했고 월급쟁이의 길로 접어들어 보험과 은행권을 전전하다 오늘에 이르렀다. 일찍이 직장의 덧없음을 간파하고 유유자적할 자신만의 업(業)을 찾아 나름의 성공을 이룬 자칭 자수성가 기업인 겸 저술가이다. 캠코공매로 얻은 지식과 부를 나누고자 여기저기 기고도 하고 작은 기부도 하며 살고 있다.

본 저(著)는 첫작 <블루오션 캠코공매를 잡아라> (매일경제신문사, 2009) 집필 10주년을 맞아 1년여의 기획과 자료조사를 거쳐 세상에 나오게 되었다. 긴 인생에서 나이와 경력에 물문하고 평생 현역으로 남기 원하는 사람들의 멘토가 되고자 심혈을 기울였다.

☆ 내용 및 줄거리

이 책은 캠코공매나 경매에 입찰하거나 낙찰을 받아 보신 중급자 밑 고급자 이상의 분들의 눈높이에서 저술하고자 하였다고 한다. 하지만 최대한 쉬운 언어로 풀어쓰고자 노력하였기에 공매의 입문서로도 손색이 없을 거라고 하니 평소 공경매에 관심이 많았던 분들은 참고하시면 큰 도움이 되지 않을까 싶다.

PART 1. 공매이론편 - ​캠코공매물건에 투자하면서 반드시 알아야 할 내용을 법률과 판례, 참고사항 및 필자의 사례 등을 중심으로 자세하게 설명되어 있다. 저자는 최대한 쉬운 단어로 풀어쓰려고 노력하였으나 생소한 법률중심내용이라서 어려울 수 있기에 여러 차례 정독을 통해 이해하기를 권한다.

PART 2. 실전사례편 - Chapter 1과 Chapter 2는 유치권과 지분물건에 대하여 이론과 사례를 동시에 다룬 심층연구편이다. 책 속의 책이라 해도 손색없을 정도로 법률 이론과 주요 판례를 엄선하여 설명하였다. 또한 필자의 사례를 이론에 접목하여 더하거나 보탬이 없이 있는 그대로 소개한다. 특히, 이 책에서 소개한 실전사례는 누구라도 온비드사이트에서 접할 수 있는 평범한 물건들로 투자금액이 과다하게 크거나 법률전문가만이 참여할 수 있는 난해한 사례가 아니기에 현실감 있게 공부할 수 있도록 제시되어 있다. 

PART 3. ​부동산투자와 세금편 - ​이 파트는 특별히 현직에 종사하는 [열림세무회계사무소] 송재식 대표세무사가 직접 저술하였다고 한다. 더하여 필자가 지난 13년간 공경매에 투자하면서 현장에서 직접 느낀 궁금증에 대한 해답을 제시하고자 일정 부분 살을 붙였으며, 법인회사를 운영 중인 경험을 중심으로 법인사업자의 장단점을 심층 분석한다.

책속에서 - 이 책에서 의미하는 캠코공매는 압류재산의 공매와 동일어로 이해하면 된다. 일단 공매는 직접 입찰법정에 참석해야 하는 경매와 비교하면 컴퓨터 앞에 앉아 있는 곳이 전국의 관심 있는 모든 부동산에 입찰할 수 있는 입찰장이 되는 셈이니 그 편리성과 경제성은 비교대상이 안 된다. 법정기일 빠른 조세채권우선주의를 모르고 입찰에 참여하면 보증금이 몰수될 수 있고, 선순위임차인의 대항력을 오판하거나 인수할 금액이 예상보다 커지는 사고가 다반사로 발생하기에 조심하고 또 유의해야 한다.

경매와 공매를 확연하게 구분하는 키워드가 명도소송으로 점유자와의 분쟁해결 방안에 명도소송을 사용하여 하하는 번거로움은 경매에 비해 단점임에는 틀림없다. 그러나 똑같은 물건을 15%나 더 싸게 살 수 있다면 기꺼이 감수해야 하지 않을까? 약 10개월 가까이 소요되는 경매와는 비교할 수 없는 빠르기로 절차의 신속성이 공매의 여러 가지 장점 중 하나이며, 관심물건이 리스트에 오르면 보통 한 달 이내에 결론이 나니까 미련을 가지고 집착할 이유가 없이 새로운 물건을 찾아 자유롭게 떠날 수 있다는 장점이 있다. 다만, 공매에는 매물 숫자가 경매에 비해 현저하게 적지만 대신 월척이 많다.

경매와 마찬가지로 공매의 권리분석은 조세채권의 특징을 이해하고 약간의 세법지식을 가미해야 실수 없이 결론에 이를 수 있다. 그리고 사전 모의 배분을 통해 명도의 난이도를 파악할 수 있고 명도비용이나 시간이 어느 정도 필요한지에 대한 판단이 서게 되어 입찰가를 결정하는 중요한 기준으로 삼을 수 있으며 반드시 알아야 할 중요한 포인트를 찾을 수 있기 때문에 미리 연습하는 습관이 필요하다.

☆ 이론 부분에선 실전권리분석과 배분표작성 부분, 실전 공매 사례편에서는 필자의 투자사례 중에서 공경매투자의 핫이슈인 유치권과 공유지분투자, 그리고 월세 받는 상가투자를 중심으로 재밌고 쉬운 설명으로 하나씩 간접경험하며 공매의 매력과 접근법 & 주의사항을 골고루 참고할 수 있어 유익했다. 발상과 사고의 전환이 얼마나 중요한지 가르쳐 준 사례와 약 8년간의 대장정을 기록하고 수익은커녕 상처뿐인 사례로 본 송달의 중요성과 지분투자에선 속전속결이 투자의 성패를 가르는 열쇠로 시간과의 싸움에서 이길 승산이 있는지를 따져보고 임하는 것이 가장 중요한 포인트라는 사실을 엿볼 수 있었다.

그리고 필자의 수익성물건 매수의 포인트를 무엇에 두고 검토하는지, 입찰 전 확인사항과 대중교통을 이용한 임장 노하우까지 알차게 풀어냈다. 여러 단독입찰 중 초대박투자 사례를 보며 연 수익률 93.77%라는 숫자를 처음 접해 신기했더랬다. '하도 단독드리블이라서 새삼스러울 것도 없다'라는 저자의 글이 얼마나 재밌고 웃겼는지 모른다. 그만큼 맛깔나고 진솔하게 풀어내 들었다 놨다 밀당하며 생각지도 못한 곳에서 빵빵 터지니 가독성이 최고였던 파트다. 그리고 '어제는 잊되 어제의 실수는 기억하는 지혜가 필요한 순간이다'라는 글귀가 책을 덮는 순간까지 묵직하게 와닿았다. 부동산투자와 세금편은 분량도 적고 술술 읽혀 큰 어려움 없이 책을 내려놓았다.

☆ 나에게 어떤 점이 유용한가?

​경매와 비슷한듯하지만 공매만 따로 다룬 책은 첨이라 평소에 알고 싶었던 여러 궁금증을 해소하며 공매 한 사이클을 제대로 이해할 수 있는 알찬 시간이었다. 또한 저자의 실전사례를 살펴보며 자극도 되고 동기부여가 돼서인지 경매와 공매 둘 다 잘 활용해보고 싶어져 앞으로 더 열심히 공부하고픈 계기를 마련해주었다.

☆ 이 책에서 얻은것과 알게 된점 그리고 느낀 점

공매도 함정이 많고 명도 등 신경 쓸게 많지만 어렵고 까다로운 물건이라고 처음부터 두려워하지 말고, 흙 속에 진주를 캐내 듯 잘 살펴보면 불로소득을 창출할 수 있는 좋은 투자처와 기회는 곳곳에 널려 있다는 걸 배웠다. 초보지만 준비와 대처만 제대로 한다면 경매 못지않게 공매로 더 큰 수익을 얻을 있다는 사실과 절차가 복잡하지 않아 시간이 단축되기에 공매의 매력을 잘 써먹으면 조금 더 빨리 다양한 경험을 접할 수 있는 방안이 될 수도 있지 않을까 싶다.

저자가 알려준 책 속 이론과 공매투자 포인트들을 한번 더 복습하며 따로 정리노트에 옮겨 자주 펼쳐볼 참이다. 평소에 쓰던 서평 스타일이 아니라서 살짝 어색했지만 그 덕분에 책을 읽으며 밑줄을 그었던 부분들을 한번 더 정독할 수 있었다. 생각지도 못한 저자의 친필사인이 적힌 책선물로 기쁨은 두 배, 감사한 마음이 들어 더 집중하면서 읽었던 것 같다. 다소 어렵게 느껴진 부분도 있었지만 한번 보고 덮을 책이 아니기에 아끼면서 소장할 생각이다.

​☆ 연관 지어 읽어 볼만한 책 한권을 뽑는다면?

경매 권리분석 이렇게 쉬웠어? - 박희철 / 지혜로 출판사