로케이션-돈과 사람을 끌어딩기는 입지의 비밀

로케이션 - 돈과 사람을 끌어당기는 입지의 비밀
디 아이 컨설턴트 외 지음, 김지영 옮김 / 다산북스 / 2019년 5월

부동산 책을 한 두권 읽어 보았지만 여전히 어려웠다. 이 책은 재밌게 술술 읽힌다. 편의점이나 매장을 개업할 미래의 사장님들은 이 책으로 공부를 하면 좀 더 나은 매출을 얻을 수 있지 않을까 생각한다. 저자는 28년간 4만 개의 가게를 살린 입지 전략이 있다. 사업 성공의 필독서로 추천한다.

매출의 90%는 입지가 만든다. 상품 구비나 가게의 인테리어, 청결, 서비스 등은 가게를 오픈한 후에도 향상시킬수 있지만 입지는 그렇지 않다. 장소는 한번 정하면 바꾸기 어렵기 때문에 숙고가 필요하다. 가게를 중심으로 한 고도의 상권 분석 시스템이 다수 시판되고 있는 상권조사와 대지나 건물 앞에 사람이 어느 정도 지나다니는지 동시에 조사하는 통행량 조사가 있다.

작은 기업은 사장이 직접 현지를 탐방하고 다년간의 경험만을 바탕으로 출점을 진행한다. 베테랑 직원이라도 감이 언제나 맞는다는 보장은 없고 판단하는 데도 시간이 걸리기 때문에 좋은 입지를 다른 회사에 뺏길지도 모른다.

이 책은 저자가 일본인이어서 일본 지명이 나오는 게 얼른 와 닿지는 않겠지만 장이 끝날때마다 한 걸음 더 입지 인사이트, 김영준의 입지 전쟁이라는 제목으로 쉽게 풀어놓았다.

통행량 사람들이 지나다니는 것을 말하는데 입지에서 양보다 질이 중요하다. 통행량은 요일이나 시간대에 따라 변동이 커서 정확하게 파악하는 것이 매우 어렵다. 평일에는 사람이 충분히 지나다녀도 고객은 한정 되어 있고 주말이 되면 발길이 멈춘다. 예를 들어 오피스 단지에 있는 사람은 직장인으로 한정되어 있고 점심시간만으로 운영이 어렵다.

패스트푸드 매장을 열 때 슈퍼마켓부터 조사할까? 그 구역의 상권의 질을 알아보기 위해 구역내 슈퍼마켓의 존재였다. 구역 내에 식재료를 파는 슈퍼마켓이 많으면 가정에서는 요리에 폼을 들이고 있는 것이 분명하다. 세대별 인구수가 적으면 독신 가정이 많다는 뜻이기에 패스트푸드를 이용하는 빈도가 높아진다. 아하 그럴수도 있겠다. 반찬가게 옆에 치킨을 팔면 잘 되는 이유는 시장을 볼 때 장보러 간 김에 하나 더 구입한다. 상권 내에 반찬을 사서 돌아가는 주부가 간식이나 반찬으로 치킨이 잘 팔렸다.

친구들과 모임이 있을 때 가끔은 도심을 지나 한적한 곳의 카페를 찾아 가곤 하는데 사람 많은 도시보다 멀지만 주차 편한 시골이 낫다고 하였다. 어느 도시, 지방도로변에 H 체인 카페는 온통 논으로 둘러싸여 있다. 중장년 여성 고객이 늘어나고 주말에는 가족 단위의 고객으로 떠들썩하다. 지역 생활권에는 자동차가 필수적인데 1인 1대의 자동차를 보유하는 경우가 있는데 20km 떨어진 곳의 가게까지도 갈 수 있기 때문이다.

주택가의 편의점과 음식점이 나간 자리에 휴식형 체인은 가장 좋은 입지가 된다. 휴식형 체인의 경우는 마사지를 받을 때는 전혀 모르는 사람이 내 몸을 만지게 되니 신뢰 관계가 기본이고 처음 갔는데 마음에 들면 계속해서 이용하게 될 가능성이 높다.

JR 소부선의 스이도시바역 근처 카페의 예를 잘 구분해 놓았다. JR스이도시바역 주변은 이벤트 구역, 오피스거리, 대학가 3개의 전혀 다른 얼굴을 가진 지역이 인접하고 있다. 이 3개의 구역은 걸어서 돌아다닐 수 있다. ‘장사가 잘되는 입지’를 자연스럽게 이해할 수 있다.

현재는 업계의 장벽을 쉽게 뛰어넘어 앞길을 가로 막는 경우도 있다. 카페라는 이름을 달고 요리 메뉴가 풍부한 패밀리 레스토랑이라고들 한다. 테이크아웃이 중심이 되는 카페 체인에 있어 최대 경쟁 상대는 편의점이다. 편의점 1.000원 정도의 저렴한 가격으로 마실 수 있는 커피를 제공하고 있어 테이크아웃 커피에 한해서는 카페와 완전히 경쟁한다고 볼 수 있다. 요즘 편의점에서는 종류가 다양하고 젊은이, 중장년층들도 이용을 많이 한다고 본다.

우리가 이 책에서 전하고 싶은 내용은 여러분이 평상시에 이용하는 가게가 손님들의 지지를 받는 나름의 이유가 있다는 것, 그리고 그 이유는 수치에 의해 합리적이고 객관적으로 설명할 수 있다는 것이다.(에필로그)