[책리뷰] 대한민국아파트 부의지도 - 이상우

대한민국 아파트 부의 지도 - 똑똑한 월급쟁이들의 돈 버는 부동산 투자 전략
이상우 지음 / 한빛비즈 / 2018년 6월

애널리스트 중에 부동산쪽으로 유명한 분이 

내 기준으로 2명을 알고 있다.

한명이 지난번에 읽었던 책의 저자 채상욱님이고, 

또 한명이 이번에 읽은 책의 저자인 이상우님이다.

이번이 두번째 책이라고 하는데

저번엔 대한민국 부동산에 대한 큰그림을 그려줬다면

이번 책은 5개의 황금열쇠를 바탕으로 부동산을 선택하는데 있어 도움될 만한 기준을 제시하고 있다.

1.고소득직장

2.교통호재

3.교육환경

4.자연환경

5.도시계획

언뜻보면 부동산 투자에 중요한 교통,학군,상권,자연환경과 비슷해보이지만

고소득직장과 도시계획부분은 남들과 조금 다른 접근일 수 있다.

보통은 교통이 중요한 이유가 일자리로의 접근인데

저자는 조금 더 깊이 들어갔다.

일자리중에서도 고소득직장에 주목한다.

일자리가 많은 CBD(4대문지구), YBD(여의도,마포), GBD(강남,서초) 뿐만아니라

송파,강동 / 서울서남(구로,가산디지털단지) / 경기동남(성남,과천,수원,용인,화성) / 인천권(인천,부천,광명,김포) 까지 해서 구체적으로 분석했다.

실제 어떤 회사들이 존재하는지, 또 그들의 회사 연봉수준은 어떤지...

이 책을 읽기전엔 막연하게 GBD(강남,서초) 에 가장 일자리가 많고, 소득도 높을거라 생각했는데

생각보다 CBD(4대문지구)에 기업들의 본사가 많았고, 소득또한 높았다

즉 일자리개수자체는  GBD(강남,서초)가 가장 많을지 몰라도

질적인 부분은 CGD(4대문지구)가 상대적으로 좋아보였다.

PIR을 제시하며, 얼마짜리 집을 사야할지도 객관적으로 제시했다.

사실 각자의 상황이 다르고, 대출사용여부 또 대출을 얼마나 쓸지에 따라

살 수있는 범위가 굉장히 넓다.

그래서 얼마짜리를 사야할지 고르기가 매우 힘들다.

PIR 8배와 어느지역에서 살고 싶은지를 기준으로(이 부분은 지역마다 LTV 가 다르기떄문에)

본인이 감내할 수 있는 금액에 따라 정하면 

선택하는데 있어 한결 단순해 질 것이다.

자연환경은 보통 없으면 그만 있으면 좋은 정도로 생각할 수 있는데

저자는 디테일하게 비교를 해놨다.

하천에 가까운 정도에 따라 단지들의 가격차이나

같은 역세권이지만 옆의 산으로 인해 언덕에 위치하고 안하고에 따라 가격차이등이

나는걸 제시하고 있다. 

큰 차이는 안나지만, 분명한 가격차이가 있기에 

비슷한 지역의 단지들 중에 선택할 때도 

이런 부분까지 고려하면 좋을거 같다.

애널리스트답게 엄청난 자료들로 황금열쇠5개를 제시하고 있는데

꼭 5개를 다 만족할 필욘 없고, 

사실 그런 부동산은 일반인들은 쉽게 접근하지 못한 가격대를 형성하고 있을것이기에

본인에게 더 우선순위인 2~3가지만 만족한 부동산을 선택한다면

실패하지 않을거라 말하고 있다.

기억에 남는 내용이

정부가 공급이 충분하다는건 맞는 말이긴 한데. 

지금의 구축들이 국민 소득 3만 달러시대인데 주택은 3천달러시대에 지은거니 

삶의질을 높여야한다면서 주택은 그렇게 하지 못하게 하는 정책이나 규제는 아닌거 같다고

이 책은 부동산 구입에 있어 고민이 많아 선택에 있어 어려움이 많은 

실거주자든 투자자든 읽어보면 도움이 될 것이다.

[책리뷰] 오를지역만 짚어주는 부동산투자전략 by 채상욱

오를 지역만 짚어주는 부동산 투자 전략
채상욱 지음 / 위즈덤하우스 / 2018년 6월

서울세력권 통근수요 교차수요 gtx라인투자 

강남탄생배경. 마곡탄생의 비밀 택지지구 많은이유 자급자족신도시

원도심 택지지구 자급자족

뉴타운 대형 2010년산

층간소음

부동산 애널리스트가 쓴 책은 처음 읽어본다.

새로운 개념과 몰랐던 배경지식을 알게돼 배움의 기쁨을 맛보게 해준 책이다.

전국민의 절반이나 몰려있는 서울을 포함한 수도권이 

모든 수도권 도시들에 몰리는게 아니라 특정도시에 몰려있는거라고 말한다.

이 개념을 서울세력권이라고 말했다.

사람들이 꼭 서울내에서 아니라 다른도시여도

같은 도시 내처럼 왔다갔다를 자주 하는 도시라면 서울세력권이라 칭하는거다.

그 배경으로 단순히 교통이 잘되있어서 그렇다는게 아니라 

통계청에서 제공하는 서울로의 통근통학비율로 분석을 했다.

비율이 높을수록 서울세력권에 포함되는거다.

막연히 알고 있던 도시들도 있었고, 의외의 도시들도 있었다.

기본적으로 1기신도시들은 대부분 그럴거라 생각했는데

그 1기 신도시들보다 비율이 더 큰 도시들이 있었다.

구리시, 광명시, 의정부시, 남양주시 등이 그렇다.

따지고 보면 서울에 바로 붙어있어서 서울로의 통근, 통학이 많긴 할거 같은데

실제 비율이 의외로 높아서 놀랐다.

그런 의미에서 GTX 노선도에 주목해야 한다고 한다.

물리적인 거리가 먼 파주나 동탄이 서울세력권에 포함되는 계기가 될걸로 

예상되기 때문이다.

대한민국에서 강남이 가장 비싼 이유는 태어날때부터 정해져있었다고

강북의 난개발이 대부분이였던 당시

처음부터 계획적으로 택지지구로 강남을 구성해서 시작부터 달랐던 강남이였던 것이다.

더군다나 이후에 강남같은 택지지구들이 많이 생겼음에도 

유독 강남이 독보적인 이유는 웬만한 택지지구들은 배드타운이여서 그렇다고 한다.

배드타운이기에 어딘가로 다시 이동을 해야하는데

강남은 주위에 직장이 있었기에 즉, 자급자족도시로 거듭날수 있었기 때문이다.

이외에도 도시의 발정과정에 따라 3단계(원도심-택지지구-자급자족도심)투자법,

GTX노선도, 대형평형, 2010년에 준공된 아파트 등 여러가지 투자전략을 제시해주고 있다.

또, 책 곳곳에 알짜 팁등을 소개하고 있는데

특히, 층간소음을 못견딘다면 책에 나온 층간 소음이 심한 아파트 피하는 법이 

유용할거다.

이 책은 부동산 투자에 있어, 거시적인 방향을 잡고 싶다면 읽어보면 좋을 거 같다.

[책리뷰] 직장인을 위한 틈새경매 - 신동휴

직장인을 위한 틈새 경매 - 하루 60분 투자로 월급보다 많은 임대수익을 올리는 직장인 경매 전략
신동휴 지음 / 라온북 / 2018년 10월

경매 책을 몇권 읽어봤지만, 경매는 여전히 어려운 내용같다.

특히, 이번 책은 그랬다. 

경매를 잘 모르는 사람이라도 경매에 바로 도전할 수 있게 책을 풀어놓아서인지

생소한 내용이 많아서 어렵게 느껴진거 같다.

경매 책이라 하더라도 어려운내용은 스킵하고, 쉬운 내용만 풀어주면서

경매가 어렵지 않고, 친숙하게 느껴지게 만드는 책들도 있는데

이 책은 바로 경매를 도전할 수 있게, 바로 활용할 수 있는 내용들로 구성되있다.

특히, 시간내기 쉽지 않는 직장인을 위해 하루 60분만 투자하면 된다는 전략을 알려주고 있다.

하루15분, 점심15분, 저녁15분, 밤15분 처럼 자투리 시간을 활용해 

국토교통부 사이트, 경매사이트에서 물검 검색 및 검토, 검토한 자료 정리 등을 하는게 전략이다.

솔직히, 경매사이트만 해도 조금 보다보면 1시간이 훌쩍 넘어가게 된다.

하루 60분만 투자하는건 처음부터 그렇게는 못하고, 익숙해지면 가능한 전략인거 같다.

하긴 무슨 일이든 익숙해지기 위해선 절대적인 시간이 필요한 것처럼

경매도 처음엔 일정기간동안은 하루 몇시간씩 파고들어야 할 것이다.

결국, 하루 60분 투자의 전략은 익숙해졌다는 전제하에 가능할거 같다.

책 곳곳에 경매에 도움되는 사이트정보를 많이 주고 있다. 

특히 지역신문이나 지방자치단체 신문을 통해, 디테일한 지역정보를 얻길 권하고 있다.

그러면서, 시간이 많지 않은 직장인이기에 전국을 다 보려고 하지말고, 

특정지역 하나를 선정해서 뉴스나 경매물건검색을 하게끔 권하고 있다.

즉, 개별물건에 집중하지말고, 호재나 거주수요가 많은 지역을 먼저 선정해서

그 지역을 파고들길 말하고 있다.

책을 읽어보니

지역선정부터, 물건검색, 권리분석, 경매진행 및 명도, 수익내기까지의 

일련의 모든 내용을 

압축해서 잘 정리해놓은 책인거 같다.

자칫 딱딱할 순 있지만, 꼭 필요한 정보만 담겨져 있고, 

명도나 소송등 경매진행에 필요한 문서양식등도 담고 있어, 

실제 그 상황이 닥치면 도움이 될 것이다.

이 책은 경매에 대해 꼭 필요한 정보만 압축해서 읽고 싶다면 한번 읽어볼만 할거 같다.

[책리뷰] 강남 오피스텔 완판녀, 중개업 특급 전략 - 정유리

강남 오피스텔 완판녀, 중개업 특급 전략 - 고객 맞춤형 부동산 임대관리 비법
정유리 지음 / 한국경제신문i / 2018년 10월

중개업에 대한 책이다

그 중에서도 오피스텔을 집중적으로 다뤘다.

부동산중개업을 어린나이에 시작한 저자는 살아남기 힘들었다고 한다. 

그도 그럴수밖에 없는게 집을 구하는(전세든 매매든) 사람들의 대부분은 자주 겪는 일이 아니다.

그렇기에 믿을만한 중개인을 찾기 마련인데, 나이가 어리면 일단 경험이 적어서 신뢰가 안가기 마련이다. 

그런 상황에서도 버티고 견뎌내며 자신만의 노하우를 쌓아갔다고 한다.

강남의 180실 오피스텔을 전속계약을 따내 한달만에 다 임차를 맞췄다고 하는데, 

말이 한달이지 30일동안 하루에 6건을 계약해야하는 것이다.

실제 계약을 할때 이것저것 챙겨야할 것들이 많기 때문에 하루에 2~3건만 해도 정신이 없을 일이다. 

그리고 한달만에 180채에 임차수요를 찾는것도 쉽지 않는 일이다. 

책에서 임대를 위한 마케팅에 대해 설명하고 있는데, 

네이버부동산 기본이며, 네이버블로그로 꾸준히 홍보를 하고 있었기에 

단기간에 많은 임차인들을 구할수 있었을것이다. 

책을 읽으며 강남 오피스텔의 시장상황도 알게 됐다. 

임차기간이 보통의 아파트처럼 2년만 있는게 아니라 1년 3개월 6개월등 월단위로도 많은 계약이 이뤄진다고 한다. 

그리고 임대인을 고객으로 하는 중개사와 임차인을 고객으로 하는 중개사로 나눠져 있는 부분도 흥미로웠다. 

그것도 오피스텔에 한해서..... 그만큼 강남이란곳은 오피스텔도 많고 그 오피스텔에 살려는 수요도 많아서인거 같다. 

실례로 강남 오피스텔의 수익률도 설명하고 있는데, 생각보다 쏠쏠해보였다.

일반임대사업자와 주택임대사업자에 대한 비교분석이나 

오피스텔 분양권 구입에 대한 절차등 유용한 정보도 담고 있다.

어떻게 보면 투자처로 아파트보다 못한 오피스텔이라는 인식이 크지만, 

적어도 강남에서만큼은 매력적인 상품으로 느껴진다.

이 책은 중개업을 꿈꾸거나, 특히 강남 오피스텔 임대시장에 대해 궁금하다면 가볍게 읽어볼만 하다. 

[책리뷰] 서울이 아니어도 오를곳은 오른다 - 김학렬(빠숑)

서울이 아니어도 오를 곳은 오른다 - 수도권.지방 부동산의 미래 가치 분석
김학렬 지음 / 알에이치코리아(RHK) / 2018년 8월

대한민국 부동산 투자, 서울 부동산의 미래에 이은 부동산 투자 시리즈 완결판이다. 

저자의 책을 처음 접한건 나의 수도권 알짜 부동산 답사기였다.

이 책이 참 좋았던게 각 지역의 역사를 알 수 있어서였다.

부동산에서 입지를 따질때 현재의 가치나, 미래에 좋아질 가치가 중요하긴 하지만

현재나 미래든 다 과거로부터 이어져 왔다는걸 생각하면

특히 부동산의 입지는 하루아침에 변화가 일어나는 대상이 아니기 때문에

역사에 대해 아는건 중요하다 생각한다.

이번 책에서도 각 지역의 투자에 대한 이야기가 핵심이지만

그 지역의 배경 특히 과거에 대한 내용을 다루고 있어서

해당 지역을 이해하는데 좀 더 쉽게 이해할 수 있었다.

또한 400쪽이 넘는 방대한 양임에도 불구하고, 

전혀 지루하지 않게 읽을 수 있었던 것도

지역에 대한 배경을 같이 얘기해주었기 때문이다.

요새 서울의 상승세가 무섭다. 

재밌는건 저자의 전작인 서울 부동산의 미래가 나오고 난 다음부터이다. 

이번에 지방에 대한 책이 나왔는데, 이번엔 지방부동산이 상승할까?

책을 읽는내내

지역 하나하나가 나올 때마다, 언능 그 지역을 가보고 싶은 생각이 들었다.

다 이게 저자 특유의 쉽고 재밌게, 또 맛갈나게 책을 쓰는 매력때문인거 같다. 

서울도 안가본곳이 많지만, 

특히 지방은 물리적인 거리가 있기 때문에

안가본 곳이 참 많고, 대략적인 위치도 대부분 모르고 있다.

하지만, 부동산 투자를 한다면 해당 지역의 위치파악이 필수다.

그리고, 그 지역의 위치뿐만 아니라 

그 주위에 어떤 지역이 인접해있는지도 무척 중요하다.

서로간의 영향을 주는 부분이 있어서인데

이 책을 통해 그런 부분들도 잘 알게 된거 같다.

책에서 지방투자 시 알아야할 

KBF(Key buying Factor, 핵심구매요인)에 대해서 알려주고 있다.

서울영향권지역, 서울비영향권지역별로 조금씩 다르긴 하지만

결국 일자리라고 한다.

우선 일자리가 있어야 사람들이 먹고 살것이고, 

먹고 살만해야, 좀 더 여유있게 살거나 혹은 자식들에 대한 교육을 좀 더 신경써준다거나 할 수 있기 때문이다.

그래서 일자리가 있는 지역이 중요하고, 또 산업발전에 따른 좋아질 업종의 일자리들이 많은게 중요한 포인트 인거 같다.

저자가 늘 강조하는게 있다.

-아파트 시세는 원가와 프리미엄으로 구성되어 있다.

-원가보다 프리미엄이 훨씬 더 중요하다

-프리미엄은 상품 가치가 아니라 입지 가치가 훨씬 더 중요하다

-입지 가치가 높아질 지역에 집중하자

이게 부동산투자의 원리이자 핵심일거 같다.

이 책은 서울만 올라, 소외된 지방거주민들이나 지방부동산에 관심있는 투자자들이 읽어보면 좋을 거 같다.