조선의 부동산 정책은?

시시콜콜 조선부동산실록 - 왜 개혁은 항상 실패할까? 2023 한국출판문화산업진흥원 우수출판콘텐츠 선정작
박영서 지음 / 들녘 / 2023년 10월

조선시대 일기들에 푹 빠진 박영서 작가의 '시시콜콜 시리즈' 네 권 가운데 '조선부동산실록'은 땅과 집을 사이좋게 나눠가지기를 원했던 조선 사람들이 어떤 시도를 했는지를 살피는 책이다. 그 과정에서 시행착오를 겪었고 이를 바로잡으려고 많은 노력을 기울였다. 과연 성공했을까? 실패했다면 무엇 때문이었을까?

조선의 땅과 집의 역사를 1부, 2부로 나눠 살펴본다. 조선은 농사가 근본인 나라여서 조선인들의 생계비부터 나라의 운영 예산에 이르기까지 모든 돈은 땅에서 나왔다. 그래서 땅이 갖는 의미는 막대했다.

조선에서 집은 땅을 가진 사람의 권리에 속했다. 그래서 땅에 비해 집 문제는 덜 예민했다. 그렇다 하더라도 요즘처럼 서울로 사람들이 몰림에 따라 서울을 중심으로 집값은 무척이나 비쌌다. 그리고 마지막으로 '다시 여는 글'에서 조선의 부동산 개혁이 왜 실패했는지를 점검해 본다.


고려 말, 적은 사람이 토지 대부분을 독점했다. 농사짓는 땅 하나에 주인이 여럿이라 농사꾼은 중복으로 수취를 당했다. 국가 재정도 고갈되어 제대로 군대를 운영할 수도 없었다. 고려는 국가로서 기능이 마비된 상태가 돼버렸다. 이렇게 된 원인은 정치에 몸담은 사람 대부분이 나라의 모든 것을 사익 추구 수단으로 삼았기 때문이다. 이런 거대한 부패의 중심에 땅이 있었다.

이런 상황에서 토지 개혁을 주장하는 사람의 등장은 당연했다. 토지 국유화에 입각한 토지 재분배를 통해 고려를 좀먹은 불평등한 토지 구조를 해체하고자 하는 혁명은 조선의 개국으로 이어졌다.

'조선왕조의 토지 분배 원칙이 경자유전(耕者有田), 즉 '농사짓는 이가 땅을 가진다'였다면, 집터 분배의 원칙은 거자유대(居者有垈), 즉 '실거주자가 집 지을 땅을 받는다'였습니다. (p. 194)'

조선에서 그 이상이 실현됐을까? 아니, 조금씩 그 이상은 잿빛으로 물 들어갔다.

'그것은 한 가지 사이클로 설명할 수 있습니다. 힘 있는 자가 부동산을 독점하고, 부동산 독점이 사회적 문제가 되며, 독점을 해체하기 위한 정치적 작업이 시도되었다가 다시 좌절되는 사이클입니다. 이러한 도돌이표는 대한민국에서는 정권마다. 조선 왕조에서는 오백 년 내내 벌어졌던 일입니다. (p. 20)'


부동산 불평등은 개혁해야 할 대상이다. 왜? 고려가 망국에 들어선 원인과 조선 왕조 오백 년 내내 벌어졌던 사이클에서 그 답을 찾을 수 있다. 박영서의 <시시콜콜 조선부동산실록>은 부동산을 사는[buy] 사람만을 위한 정책을 펼 경우 그 정책이 왜 실패하는지를 알려주는 책이다.

'결국 조선의 주택은 '사는[live] 곳'으로 시작해서, '사는[buy] 것'으로 끝났습니다. 정부가 적절할 때 시장에 개입하지 않았고, 주거난 해소를 위한 장기적인 해법을 고안하지 않았으며, 부동산 시장에서 벌어진 자산 및 소득 불평등을 해소하는 데 소극적이었습니다. 또한 임차인을 보호하고 투기 수요를 억제하는 데 실패함으로써, 백성을 자본의 공격에 그대로 노출시켰죠, 살 권리를 잃어버린 백성들은 불법건축물에서 간신히 삶을 영위해야 했습니다. 정부가 시민의 살 권리를 위해 끊임없이 시장 논리에 대응하지 않으면, 집을 얻는 과정이 아비규환에 이르고 맙니다. 이것이 조선의 주택사가 남긴 귀중한 경험적 자산입니다. (p. 333)'