부자를 만드는 부동산 세금

부자를 만드는 부동산 세금 - 부동산 세금 취득부터 보유, 양도까지의 모든것
변종화.신경재 지음 / 삼일인포마인 / 2020년 11월

절세전략이 재테크의 완성이라고 할 수 있다.

부동산 정책의 수시 변화로 부동산 세금은 복잡해지고 어려워졌다.

양포세?

양도소득세를 포기한 세무사를 지칭한 말이다.

양포세가 등장할 정도이니 양도소득세가 얼마나 어려워졌는지 알 수 있다.

하지만, 양도소득세 전문 세무사가 있다.

바로 이 책의 저자 변종화 세무사와 신경재 세무사이다.

두 세무사가 부동산 세금 취득부터 보유, 양도까지의 세금에 대한 가이드북을 출간했다.

양도세 전문가가 쓴 책이고, 회계 관련 전문 출판사인 삼일인포마인이 만들었으니 이 책에 대한 기대감은 충분히 높았고, 책을 읽어보니 그 기대에 부응하는 책이었다.

변종화 세무사는 텍스데일리신문 양도세 자문위원이다.

신경재 세무사는 조세금융신문 양도세 자문위원이다.

세금 관련 신문사에서 양도세 전문위원을 맡고 있으니 이 두 세무사의 양도세에 대한 전문성은 어느 정도 증명된 것이다.

이 책에서는 취득세, 종합부동산세, 임대소득에 대한 종합소득세, 양도소득세, 1세대1주택 비과세, 주제별 세금, 부동산 정책을 다루고 있다.

부자를 만드는 부동산 세금이라는 책 제목이 조금 오해의 소지가 있다.

부동산 세금이 부자를 만들어주는 것이 아니라 부동산 세금 절세 전략이 부자를 만들어준다고 해야할 것 같다.

이 책은 부동산 세금의 기본 지식을 공부하고 절세 전략을 세우는데 도움을 주려는 책이다.

부동산 투자 책이 아니라 부동산 세금 책이다.

양도소득세 전문 세무사 두 명이 쓴 책이다.

이론과 사례가 잘 나와있고, 실제 사례에 대한 Q&A가 특히 유익했다.

어렵게 느껴지던 부동산 세금을 조금이나마 많이 알게 되었다.

세무사라는 전문가답게 이론과 사례를 상당히 임팩트있게 잘 설명해 준 책이다.

그래도 부동산 세금은 역시나 어렵다.

이 책에서도 부동산 세금을 먼저 공부해서 기본 지식을 익히고, 질문을 정리해서 세무사에게 상담받을 것을 추천했다.

이 책은 일반인이 부동산 세금을 이해하고 알아가고 자신의 경우에 어떻게 할 것인지를 셀프 학습할 수 있도록 도와주는 책이다.

이 책을 읽더라도 거금이 다루어지는 돈 문제이니 결국 최종 결정은 전문가와 상담하는 것이 필요하다.

내게 해당되거나 해당될 수 있는 내용을 중심으로 읽었다.

1세대 1주택의 주택 취득세 = 취득가액의 1∼3%

1세대 2주택의 주택 취득세 조정지역 = 8%

1세대 2주택의 주택 취득세 비조정지역 = 1∼3%

1세대 3주택 주택 취득세 조정지역 = 12%

1세대 3주택 주택 취득세 비조정지역 = 8%

법인의 주택 취득세는 무조건 12%

인상된 취득세율은 2020.8.12 취득되는 주택분부터 적용된다고 한다.

설명과 사례가 있고, 주요 내용을 표로 정리해서 보여주는 점이 좋았다.

세액 계산 흐름도를 보여주고, 많이 궁금해할 수 있는 내용은 궁금한 점 Q&A로 실사례 문답을 실어서 설명해주었다.

취득세의 산정기준인 주택수 계산에 관심이 갔다.

2020.8.12 이후 취득하는 주택분양권, 조합원입주권은 주택 수에 포함된다.

세대원이 공동소유한 주택 등은 1주택으로 본다.(p.18)

일시적 1세대 2주택인 경우의 취득세에도 관심이 갔다.

1주택을 소유한 1세대가 다른 1주택을 추가로 취득한 경우, 종전 주택을 3년 내에 처분한다면 신규주택은 1주택으로서 낮은 세율(1∼3%)을 적용받는다.

다만, 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역 내에 있는 경우에는 1년 이내에 처분해야 한다. 종전주택을 정해진 기한 내에 처분하지 못하면 나중에 취득세 차액이 추징된다.(p.19)

오피스텔에 관심은 없지만, 요즘 주거용 오피스텔 분양이 많기에 읽어보았다.

오피스텔 취득 후 실제 사용하기 전까지는 해당 오피스텔이 주거용인지 상업용인지 확정되지 않으므로 오피스텔 분양권은 주택 수에 포함되지 않는다.

오피스텔은 취득 당시는 주거용, 상업용이 확정되지 않으므로 건축물대장 용도대로 취득세율 4%가 적용된다.

주거용 오피스텔은 2020.8.12 이후 신규 취득분부터 주택 수에 포함된다.

요즘 종합부동산세가 뜨거운 이슈이다.

거기에 대해서도 자세한 설명과 사례가 있다.

1가구 1주택인 경우 공시가격 9억원 이하는 종합부동산세가 과세되지 않는다.

2주택 이상인 경우 공시가격의 합이 6억원 이하인 경우 종부세가 없다.

근데, 종합부동산세의 경우 주택 수 계산은 어떻게 하는지 모르겠다.

취득세와 같은 방식으로 계산하는지 아니면 다른지 이것은 책에서 찾아볼 수가 없었다. (내가 못찾은 것일 수도 있다.)

이 부분은 별도로 알아봐야겠다.

부부 공동으로 1주택을 보유하는 경우 종합부동산세 세액공제가 될까?

부부가 공동으로 1주택을 보유하는 경우 1세대 1주택자에 해당하지 않으므로 세액공제가 적용되지 않는다.

이때는 부부가 각각 6억원씩 공제되며, 1세대 1주택자가 아니므로 연령 및 보유기간 세액공제가 미적용된다.(p.47)

그렇다면, 공동소유의 장점이 종합부동산세에는 없는 것인가?

역시 일반인이 부동산세금을 정복하는 것은 어렵다.

내가 부동산사업자도 아닌데, 세금만 엄청 늘어난 느낌이 들으니 짜증이 난다.

이번 정부가 증세를 위해서 부동산 가격을 일부러 폭등시키고 세법을 개정한 것이 아닌지 그런 의구심이 든다.

거주주택은 생애 1회만 비과세가 된다는 것을 이 책을 읽고 알았다.

2019.2.12 이후 취득한 주택은 생애 한 차례만 거주주택을 최초로 양도하는 경우에 한정하여 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 적용한다.(p.74)

생애 한 차례인지 여부를 계산할 때 2019.2.12 이전에 거주주택 비과세 받은 것이 있다면 생애 한 차례를 이미 받은 것으로 보아 다음은 두 번째로 생애 한 차례에 해당되지 않는다.(p.74)

이 부분을 읽으면서 이건 또 뭐지 하는 생각이 들었다.

이번 정부의 목적은 아무래도 증세인 것 같다.

양도세에는 장기보유특별공제가 있다.

1세대 1주택 고가주택의 장기보유특별공제는 최대 10년 80%이다.

2021.1.1 이후 양도분부터는 개정된 내용이 적용된다.

1세대 1주택자의 장기보유특별공제율 80%의 요건에 거주기간 요건이 추가된다.

최대 80%의 장기보유특별공제가 적용되려면 10년 보유해야 하고 10년을 거주해야 한다.(p.81)

이 내용에 대해서 사례로 보여주었다.

양도가액 15억원, 취득가액 및 필요경비가 7억원이라면 양도차익은 다음과 같다.

양도차익 = 전체 양도차액 8억원 × [(15억원-9억원) / 15억원] = 3.2억원

10년 이상 보유하고 10년 이상 거주했을 경우 부담해야할 양도소득세는 9,540,000원(지방소득세 10% 별도)이다.

주택임대사업자의 건강보험료에 대해서도 정리되어 있다.

직장가입자가 주택임대사업자로 등록한 경우 보수외소득(보수월액의 산정에 포함된 보수를 제외한 직장가입자의 소득)으로 연간 3,4000만원을 초과하는 경우, 직장가입자의 보수월액보험료와 별도로 소득월액보험료가 추가 부가된다.(p.173)

임대료수입 연 1천만원 이하라면 건강보험료가 없다.

내가 현재 다주택자도 아니고, 주택임대사업자도 아니고, 일시적 1세대 2주택자가 되기에 내게 해당되는 내용 중심으로 읽었다.

주택과 관련한 세금 전반에 대해서 잘 정리된 책이다.

이론이 체계적으로 설명되어 있고, 실제 접할 수 있는 사례들이 Q&A로 제시되어 있어서 이해를 하는데 도움이 많이 되었다.

이 책에서는 취득세, 양도소득세와 더불어 임대주택 등록의 혜택, 다주택자 양도세 중과, 양도세 중과 배제되는 주택, 오피스텔과 세금, 주택 분양권과 세금, 상속주택과 세금, 민간임대주택에 관한 특별법, 증여할 때의 세금, 주택임대사업자 관련 규정, 부동산 정책이 다루어지고 있다.

주택 부동산 세금에 대해서 빠짐없이 정리하려는 저자들의 노력이 충분히 느껴지는 책이다.

부동산투자가가 아니라 세무전문가가 쓴 책 다운 책이다.

부동산 세금에 대해서 이만큼 잘 정리된 책은 없다고 할 정도로 잘 정리된 책이라 생각한다.

밑줄치며 읽고 또 읽어야 할 책으로 생각된다.

그리고, 책은 기본지식을 얻는 수단일 뿐이고 결국은 세무사와 같은 전문가에게 상담을 받고 자문을 구하는 것이 필요하다는 것을 이 책을 읽으면서 느꼈다.

그나저나 부동산세금을 이렇게나 복잡하게 하려는 이번 정부의 속내는 무엇인지 궁금하다.

그렇지않아도 돈벌며 살기 힘든 세상인데 국민들을 너무 피곤하게 하는 것 같다.

내년에는 부동산 책들을 열심히 읽고 실전 투자도 함께 하면서 나도 부동산투자가가 되고 싶다.

지금 읽은 이 책과 같은 좋은 책들이 내가 부동산투자가로 성공을 만드는데 도움을 줄 것이다.

※ 부자를 만드는 부동산 세금 독서후기 포스트는 책과콩나무카페 그리고 삼일인포마인에서 도서를 제공받아 읽은 후 작성하였습니다.