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슈퍼 리치의 부동산 상식 사전
우용표 지음 / 허들링북스 / 2024년 1월
평점 :
부동산 투자에 대해 알아보자
책을 선택한 이유
인간에게 필요한 것은 의식주다.
의와 식은 한 번에 큰 비용이 들지 않으나
주에 해당하는 부동산은 많은 비용이 필요하다.
어느 나라나 부동산은 중요한 투자자산이다.
부동산을 모르면서 제대로 투자할 수는 없다.
부동산 투자에 대해 알아보기 위해
"슈퍼 리치의 부동산 상식 사전"을 선택한다.
"슈퍼 리치의 부동산 상식 사전"은
1장 부동산 입문 기초 상식
2장 부동산 서류의 모든 것
3장 부동산 계약서 해석하는 방법
4장 부동산 개발 사업 공부
5장 초보자를 위한 부동산 경제학
6장 알수록 쓸모있는 부동산 세금
7장 필수 상식, 부동산 정책
으로 구성되었다.
1장 부동산 입문 기초 상식 에서는
부동산은 주택, 상가, 토지로 나눌 수 있다.
단독 주택, 공동 주택 등 주택의 유형을 설명한다.
아파트의 면적은 공급면적과 전용면적으로 구분된다.
건설사들은 공용면적을 넓혀서 공급면적을 더 넓게
표기되도록 장난질을 한다.
테라스, 베란다, 발코니의 차이를 알아본다.
용적률과 건폐율은 재건축, 재개발에 매우 중요하다.
용적률은 몇 층까지 집을 지을 수 있는지를 말한다.
건폐율은 건물의 바닥 면적의 최대치 비율이다.
재건축 추진 단지들이 용적률을 올려달라고
요구하는 이유를 알아본다.
오피스텔은 주택이 되기도 사무실이 되기도 한다.
32평 미만은 욕조, 바닥 난방이 허용된다.
아파트는 규제도 많고 높이 지을 수 없지만
오피스텔은 규제가 덜하고 건물을 높이 올릴 수 있다.
오피스텔의 핵심은 세금이다.
임대차 신고, 부가세 여부로 주택과 상가를 파악할 수 있다.
주택용으로 사용하면 다주택자로 중과된다.
취득세, 재산세, 종합 부동산세, 양도소득세 등 부동산 세금,
매매 및 임대 기초 용어, 금액 관련 용어를 알아본다.
2장 부동산 서류의 모든 것 에서는
등기사항전부증명서(등기부등본)는 부동산에서
기본적으로 활용되는 서류다.
등기사항전부증명서 표제부, 갑구, 을구 로 구성된다.
표제부는 해당 주택의 주소와 면적,
갑구는 소유권, 을구는 대출 여부를 알 수 있다.
등기사항전부증명서의 구성 항목과 응용,
저당권과 근저당권의 차이를 알아본다.
건축물대장은 건축물의 자세한 현황을 보여준다.
위반 건축물 여부와 용도구분이 핵심이다.
실제 건축물대장 사례를 보면서 문제 여부를 확인해 본다.
건축물대장 발급 방법을 알아본다.
부동산 중개업소는 중개대상물 확인설명서를 의무 교부한다.
중개대상물 확인설명서 보는 법을 설명한다.
3장 부동산 계약서 해석하는 방법 에서는
부동산 계약은 부동산 매매, 전세, 월세 계약으로 나뉜다.
반전세 계약은 일반 월세 계약으로 처리된다.
부동산 계약시 호칭, 부동산 계약서의 종류,
부동산 매매 계약서, 부동산 전세 계약서의 세부 내역을 알아본다.
4장 부동산 개발 사업 공부 에서는
부동산 개발 사업은 대부분 아파트를 짓는 사업이다.
재건축은 오래된 아파트를 다시 짓는 사업이고,
재개발은 단독 주택과 빌라를 아파트로 지으며,
리모델링은 아파트 뼈대에 살을 붙여 넓게 만든다.
서울시 신속통합기획은 아파트를 빨리 지을 수 있도록
몇 가지 절차를 간략하게 줄여준다.
재건축 추진 절차, 재건축 사업이 어려운 이유,
재건축 투자 수익성 검토에 필요한 용적률과 대지지분,
재건축 투자 수익성, 권리가액 산정, 조합원 분양가 산정,
추가 분담금 산정 등 재건축에 대해 설명한다.
재개발은 동네를 허물어서 아파트를 짓고 도로도 넓힌다.
대규모 재개발 뉴타운, 소규모 재개발 모아타운이 있다.
재개발 사업은 기본 계획 수립, 정비 구역 지정,
조합 설립 추진 위원회, 조합 설립 인가, 사업 시행 인가,
관리 처분 계획 인가, 착공 및 분양, 사업의 완료 순으로 진행된다.
재개발에 대해 잘 모르는 경우 최대의 수익을 얻으려면
기본 계획 수립 단계에 들어가야 한다고 주장하지만,
재개발은 매물의 적정 시세를 파악하기 어렵고,
분양 자격이 없으면 조합원이 될 수 없는 위험도 발생한다.
재개발 사업시 주의 사항, 재개발 분양 자격,
적은 투자 금액, 낮은 평당 금액 등 가성비 좋은
재개발 투자 매물의 특징을 알아본다.
서울시 모아주택과 모아타운은 서울의 노후 지역을
모아서 진행하는 미니 버전의 재개발 사업이다.
모아주택과 모아타운 사업은 재개발을 신청하면
지자체에서 검토한 뒤 승인해 주는 방식이다.
모아타운 투자 주의 사항을 알아본다.
신속통합기획은 재건축, 재개발 과정에서
조합이 전담해야 할 기획과 설계를 서울시에서
함께 작성하는 것이다.
신통기획은 용적률을 높여주는 장점이 있지만
기부채납이 늘어나며, 공무원의 강압 행정에 시달릴 수 있다.
지역주택조합은 지역주택조합, 직장주택조합, 리모델링 주택조합이 있다.
간편한 조합원 지위 획득, 저렴한 분양가의 장점이 있지만,
사업 진행 요건이 까다롭고, 실패할 확률이 80%므로
신중하게 접근해야 한다.
5장 초보자를 위한 부동산 경제학 에서는
규범 경제학은 가치 판단으로 경제현상을 보며,
실증 경제학은 현상과 원인에 집중한다.
규범 경제학은 수요와 공급을 무시하고
부동산 가격을 정치적으로 결정하려 한다.
인구는 가장 강력한 부동산 가격 결정 요인이다.
출산율 감소로 주택 수요는 줄어들 수 있지만
적어도 2040년까지는 인구 감소 때문에
부동산 가격이 하락한다고 볼 수 없다.
법무부의 이민청 설립 계획은 단일 민족을 포기하고
외국 인력을 받아들이겠다는 선언이다.
정식으로 입국한 체류 외국인 수는 2백만 명을 넘어선다.
인구 판단에 외국인도 고려해야 한다.
이혼 증가도 주택에 대한 수요를 창출한다.
부동산 가격의 핵심 변수는 금리다.
한국은행에서 정하는 기준 금리는 예금과 대출의 기준이 된다.
미국 기준 금리가 한국 기준 금리, 한국 경제에 미치는 영향,
444 효과, 인플레이션과 기준 금리 인상에 대해 알아본다.
교육 역시 집값에 영향을 미치는 주요 요인이다.
주택 가격은 현재 가치와 미래 가치로 결정된다.
현재 가치와 전세 가격의 관계, 부동산 기대치와 미래가격을 알아본다.
거시 경제는 국가 단위의 경제 상황이다.
통화량, 경매, 주택 보급률, 미분양 주택,
국내총생산, 경제 성장률에 대해 설명한다.
부동산 시장도 효율적 시장 가설로 설명될 수 있다.
아파트 시세와 급매의 시세에 대해 생각해 본다.
부동산은 심리 게임이다.
부동산을 매수할 때 주요한 것은 심리다.
일반 물건의 매수와 반대의 모습을 보인다.
6장 알수록 쓸모있는 부동산 세금 에서는
부동산은 살 때부터 팔 때까지 세금이 계속 발생된다.
보유세는 재산세와 종합 부동산세,
거래세는 취득세와 양도소득세다.
부동산 구매 시 내는 취득세는 집값이 기준이지만
보유한 집의 수, 부동산 지역에 따라 세금이 달라진다.
부동산을 보유하고 있는 동안 재산세를 부과한다.
종합 부동산세는 부자에게 중과하는 위헌성이 강한 세금이다.
서울, 수도권에서 32평형 아파트만 가지고 있어도
종합 부동산세를 물게 된다.
종합 부동산세 계산 방법에 대해 알아본다.
양도소득세는 부동산을 팔 때 내는 세금이다.
양도소득세는 시기에 따라 달라질 수 있으며,
비과세 요건이 까다롭기 때문에 계산이 어렵다.
정확한 양도소득세를 구하려면 세무사에게 상담받아야 한다.
양도소득세 용어, 양도소득세 계산 구조,
양도소득세 비과세에 대해 알아본다.
7장 필수 상식, 부동산 정책 에서는
정부는 부동산 가격을 올려 세금을 많이 걷으려 하나,
부동산 가격 인상은 정권 붕괴로 이어지므로
부동산 가격 안정에도 노력해야 한다.
문재인 정권은 부동산 정책을 26회나 시행한다.
취득세, 보유세, 거래세 등 세금 정책,
주택 담보 인정 비율 LTV, 총부채 상환 비율 DTI 등
금융 정책,
재건축 초과 이익 환수제, 분양가 상한제,
재건축 안전 진단 등 재건축을 막는 제도적 장치
토지 거래 허가제, 부동산 규제 지역 지정 등
반 시장적 규제 제도에 대해 알아본다.
"슈퍼 리치의 부동산 상식 사전"은
부동산 기초 상식, 부동산 법정 공부, 부동산 계약서,
부동산 개발 사업, 부동산 경제학, 부동산 세금,
부동산 정책에 대해 다룬다.
부동산은 주택, 상가, 토지로 나눌 수 있다.
주택은 단독 주택, 공동 주택으로 나뉜다.
오피스텔은 주택이 되기도 사무실이 되기도 한다.
오피스텔은 규제가 덜하고 건물을 높이 올릴 수 있지만
주택용으로 사용하면 다주택자로 중과된다.
등기사항전부증명서(등기부등본)는 표제부, 갑구, 을구 로 구성된다.
건축물대장은 건축물의 자세한 현황을 보여준다.
위반 건축물 여부와 용도구분이 핵심이다.
부동산 계약은 부동산 매매, 전세, 월세 계약으로 나뉜다.
부동산 개발 사업은 대부분 아파트를 짓는 사업이다.
재건축은 오래된 아파트를 다시 짓는 사업이고,
재개발은 단독 주택과 빌라를 아파트로 지으며,
리모델링은 아파트 뼈대에 살을 붙여 넓게 만든다.
재건축과 재개발 절차, 문제점에 대해 설명한다.
재개발은 동네를 허물어서 아파트를 짓고 도로도 넓힌다.
재개발은 매물의 적정 시세를 파악하기 어렵고,
분양 자격이 없으면 조합원이 될 수 없는 위험도 발생한다.
서울시 모아주택과 모아타운은 서울의 노후 지역을
모아서 진행하는 미니 버전의 재개발 사업이다.
신속통합기획은 서울시가 재건축, 재개발 과정에 참여하면서,
용적률이 올라가지만, 기부채납 증가, 서울시 입김에 휘둘린다.
지역주택조합은 사업 진행 요건이 까다롭고,
실패할 확률이 80%므로 신중하게 접근해야 한다.
규범 경제학은 수요와 공급을 무시하고
부동산 가격을 정치적으로 결정하려 한다.
인구는 가장 강력한 부동산 가격 결정 요인이다.
2040년까지는 인구가 부동산 가격에 영향을 미치지 못하며,
정부의 다민족 국가 선언으로 외국인 유입도 고려해야 하며,
이혼 증가도 주택에 대한 수요를 창출한다.
부동산 가격의 핵심 변수는 금리다.
기준 금리, 미국 기준 금리, 인플레이션이
부동산 가격에 미치는 영향을 알아본다.
주택 가격은 현재 가치와 미래 가치로 결정된다.
거시 경제, 효율적 시장 가설, 심리적 요인 등
부동산 가격에 영향을 미치는 요소를 살펴본다.
부동산은 살 때부터 팔 때까지 세금이 계속 발생된다.
보유세는 재산세와 종합 부동산세,
거래세는 취득세와 양도소득세다.
취득세는 보유 주택 수, 부동산 지역에 따라 중과하고,
종합 부동산세는 서울, 수도권에서 32평형 아파트만 가져도
물어야 하는 세금이며,
양도소득세는 부동산을 팔 때 내는 세금이다.
정부는 세금을 걷기 위해 부동산 가격 인상을 부추기지만,
정권 유지를 위해서 부동산 가격 조치도 취한다.
세금 정책, 금융 정책, 재건축을 막는 제도적 장치,
반 시장적 규제 제도에 대해 알아본다.
부동산은 중요한 투자자산이다.
부동산은 필수재이며 리스크 헤지에 유리하므로,
국부를 축적하는 유용한 측면이 강하지만,
정치인들은 뻔뻔하게 자신들의 경제 정책 실패를
부동산 투자자 책임이라며 여론을 호도하고
과도한 증세와 구제를 정당화 한다.
주식은 기업이 망하면 휴지조각으로 변한다.
예적금은 금융기관이 망하면 돌려받지 못한다.
금융기관이 망하지 않더라도 인플레이션에 의해
예적금 투자는 손해를 볼 수 밖에 없다.
부동산 투자는 투자 위험을 줄일 수 있지만
정치권은 부동산에 눈독을 들이면서
위헌적이고 반시장적인 증세와 규제를 남발하고 있다.
세계 각국은 국부를 쌓기 위해 부동산 투자를 장려하지만
한국은 부동산에 대해 투기라는 악랄한 프레임을 씌워
부동산 투자를 죄악시 하고 있다.
한국의 부동산 투자 규제로 외국인들이 한국에서
노른자 부동산을 싹쓸이 하는 안타까운 현실이다.
살기 위해서는 부동산이 있어야 한다.
한국의 부동산 투자 여건이 어렵더라도 부동산을 제대로 알고,
힘든 상황에서 기회를 발견해야 한다.
"슈퍼 리치의 부동산 상식 사전"은 기초적인 부동산 지식,
등기부등본, 건축물대장 등 법정 공부 확인하는 방법,
부동산 계약서 작성시 유의사항 등 부동산 정보부터,
재개발, 재건축 사업, 부동산에 영향을 미치는 경제 요인,
부동산 관련 세금, 정부의 부동산 규제 정책 등을
통해 부동산 투자에 대한 안목을 키우도록 한다.
부동산은 모든 국가의 국가 경제에서 중요한 부분을 차지한다.
부동산을 모르고 투자를 하거나, 경제를 이야기 하는 것은 어불성설이다.
부동산에 대한 상식을 알고, 자신만의 투자 전략을 마련해야 한다.
"슈퍼 리치의 부동산 상식 사전"은
부동산 투자의 기초 지식부터, 가격 결정 원리,
부동산 정책 등에 대해 포괄적으로 이해하면서,
성공적인 부동산 투자를 돕는다.
허들링북스 와 컬처블룸 서평단에서
"슈퍼 리치의 부동산 상식 사전"을 증정해주셨다.
감사드린다.
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