[서평] 부동산 트렌드 수업

박원갑 박사의 부동산 트렌드 수업
박원갑 지음 / 메이트북스 / 2022년 8월

인터넷 방송의 인터뷰에서 처음 본 박원갑 박사의 생각은 한쪽에 치우쳐 잘못된 판단을 할수 있는 나에게 유연한 사고를 가져야 하는 호흡을 알려준 사람중 한명입니다. 국민은행에서 부동산 수석전문위원으로 활동하고 있는 박원갑 박사의 "부동산 트렌드 수업"을 리뷰하고자 합니다. 최근 모방송에서 최소한 올해는 부동산 매수를 신중하게 하라는 말은, 부동산 매수를 하지 말라는 말로 독자들에게 선명하게 전달됩니다. 애매하게 이야기하는 사람이 아닌 확실하게 자신의 의견을 전달하는 전문 위원으로 틀리든 맞든 자신의 의견에 확신이 있는점에서 저는 좋았습니다.

부동산 불패의 신화는 변동성이 다른 주식이나 투자자산보다 작아서 많은 사람들이 고점에 사서 물려있더라구 내가 사는집이기 때ㅁ문에 장기가 보유할수 있는 동기가 발생하기 때문에 집값이 오늘 경험을 한 사람들이 많아서 부동산 불패라는 말이 나왔다고 합니다. 하지만 투자자산으로 강남보다 강북이 상승률이 높았고, 부동산이 투자산으로 변하게 된 시점에 고점에서 부동산을 잘못사면 고생을 많이 하게 된다고 합니다. 

박원갑 박사의 말씀하는 한가지 " 싸게 사세요" 이말이 책 구석구석 숨어져 있습니다. 싸게 사면 부동산 하락장이 와도 버틸수 있는 힘이 되기 때문입니다. 또한 부동산은 굴러가는 돌쳐럼 흐름이 바뀌면 쉽게 변경되는 흐름이 아니라는 것도 중요한 포인트라고 합니다. 즉, 코인이나 주식처럼 극적인 변화를 기대하는 것은 욕심일수 있다는 이야기입니다. 

책에서는 최신 트렌드에 대한 재미있는 이야기가 많이 있습니다. "부부 공동명의가 증가한 이유'에 대해 단순하게 공제를 많이 받기위한 전략적 방법으로 생각할수 있지만, 최근 부동산이 가격이 올라갔기 때문에 부부 한측만으로 부동산을 구매하기 어려워졌습니다. 이에 5대5로 분담해서 집을 장만하는 경우가 많아졌기 때문에 부부 공동명의가 증가한 한 이유라고 설명하고 있습니다.

최신 변화중 두드러진것중 하나로 전월세 비중중 월세의 비중이 크게 늘어나것입니다. 금리상승과 소득공제 및 새액공제를 모든 혜택을 받을수 있는 전월세가 증가하는것도 최신 변화로 보이고 있습니다. 

1. 집중인과 세입자의 이해관계가 맞아떨어졌기 때문

2. 전세값 급등에 따른 후폭풍 영향

의로 설명하고 있는 준월세 증가, 이런변화가 앞으로 우리 부동산 시장에 어떤 변화를 가지고 있지 궁금합니다. 월세시대가 되면 아파트 평가도 전세 시대와 다르게 전개될수 있다고 설명합니다. 현재 아파트는 수익형 부동산 보다는 시세 차익형 부동산에 더 가깝다고 설명합니다. 갭투자가 하나의 투자로 자리잡은 것도 전세제도가 있어서 가능한 전략이라고 설명합니다. 하지만 월세 시대가 되면 현금흐름이 중요시 되면서 정기적인 임대료가 아파트의 가격을 결정하는 요소가 되지 안을까 설명하고 있습니다.

정보의 바다에서 많은 사람들이 양질의 정보를 많은 사람들이 접하기 때문에 쏠림현상이 발생한다고 합니다. 올해도 그렇게 분석하는데요 금리가 상승하고 인플레이션이 발생하면서 경기에 부정적인 전망이 발생하니 많은 사람들이 부동산 매매를 중단하고 관망으로 돌아선것이 이 증거라고 설명합니다. 흐름이 바뀔지 아니면 심화될지 알수 없지만, 이럴때는 아무것도 안하는것도 하나의 전략이라고 설명합니다. 

책에서 항상 균형적인 시각을 가지고 시장을 바라보라고 설명하고 있습니다. 언제 어떻게 변할지 알수없는것이 지금 이시기이기 때문입니다. 우리의 삶에서 꼭필요한 부동산, 시장의 트렌드를 읽고 잘 대응할수 있었으면 좋겠습니다. 책을 통해 통찰력을 배울수 있었습니다.

"본 포스팅은 해당 업체로부터 도서를 무료제공받아 작성하였습니다."

[서평] 서른, 덜컥 집을 사버렸습니다

서른, 덜컥 집을 사버렸습니다 - 입사 6년 차 90년생의 좌충우돌 내 집 마련기
유환기 지음 / 애플북스 / 2022년 8월

매일 뉴스에 나오는 이야기중 나의 관심을 유발하는 이야기는 부동산 가격과 정책 이야기 입니다. 부동산은 삶이 시작하는 터전이자 부를 쌓아올리는 투자의 대상으로 대한민국 국민 대부분이 관심을 가지는 대상이기 때문입니다. 바로이때 유환기 작가님의 "서른 덜컷 집을 사 버렸습니다."를 보게되었습니다. 부동산 급등으로 FOMO가 유행하고, 금리상승으로 부채에 대한 이자부담이 증가하는 이때 발간된 책으로 어떻게 하려고 어떤 생각으로 부동산을 구매하게 되었는지 궁금해 집니다. 입사 6년차 90년대생의 내집마련기는 사회 초년생의 생각과 고민 그리고 그가 행동해야 하는 방향성에 중요한 생각을 볼수 있어서 리뷰를 시작해보려고 합니다.

부동산 가격이 너무 올라 살수없는 지경이 된 지금, 월급이 오르는 속도보다 집값이 오르는 속도가 빨라 부채를 이용하지 않으면 내집마련 하나 할수 없는 지금 우리는 어떤 고민을 하고 행동을 해야 할까요? 서울 집값 평균 15억 시대에 내집마련 전략을 세워보려고 합니다. 소득과 부동산의 상관관계를 맺을수 없는 지금 어떤 디딤돌을 구축해야 할까요? 몸 편하게 서울과 수도권 정보를 많이 접하는 방법은 많아졌지만 정작 내가 행동해야할 전략을 수립하는것은 예나 지금이나 어려운것은 동일합니다.

저자는 집을 마련하기 수많은 지인들을 만나고, 임장을 다니면서 자신이 도전할수 있는 집을 마련합니다. 그때 샀으면 좋았을껄 같은 수많은 후회와 같이 말이다. PIR(가구소득 대비 주택가격) 지표도 참고하면서 오를집, 내가 구매할수 있는집을 선택합니다.

남향, 고층 그리고 나중에 잘 팔릴수 있는 집을 고른 저자는 추가적인 인테리어비용에 맞딱뜨립니다.  추가적인 비용이 지출 되기 때문입니다. 인테리어는 너무나 다양하기 때문에 비용산정과 올바른 시공사를 찾기 어렵기 때문입니다. 

1. 변동금리 적용이긴 하나 지금 바로 받을수 있는 은행 대출상품 당장 신청하기

장점: 최대 대출한도 50%, 단점: 변동금리로 향수 금리상승시 큰 타격

2. 고정금리의 장점이 있지만 다음 달 초에야 신청할수 있는 적격대출 기다리기

장점: 30년 동안3%고정금리, 단점: KB시세가 올라갈시 대출 한도 최대 40%

대출이 필요한 내집마련에서 어떻게 자금을 조달할지 고민하고 선택하는것도 전략이 필요합니다. 구매가격에 따른 다른 전략이 필요한 시기이기 때문입니다.

매수이유 확실한 호재, 강남 접근성, 1주택은 선택이 아니라 필수를 생각하면 저자가 집을 산 이유는 명확합니다. 내가 누워서 뭔가를 할수 있는 베이스캠프는 필수이기 때문입니다. 부동산 하락 및 투자자산이 아니라는 사람들의 놀리도 타당합니다. 하지만, 지금까지 돈을 번  사람들의 논리가 맞는 논리가 아닐까 생각하게 됩니다. 물론 청약이나 저렴하게 사려고 전략적으로 기다리는 사람들도 있습니다. 대기시간과 매몰비용, 편리성등 다양한 경우를 고려해야하기 때문에 어려운것 같습니다.

저자는 내집 시세에 따른 대출한도 변동으로 발생하는 심리묘사에서 감정이입이되는 부분이 많습니다. 왜냐하면 우리의 삶이기 때문이 안을까 합니다. 1%이자라도 더 받으려고 하는 예금과 저 싼 이자를 받으려는 심리는 동일한것 아닐까요?

어느새 집은 사는곳(live)이 아니라 사는것(buy)으로 되었습니다. 모든사람의 꿈이 내집마련 일기를 책을 통해 볼수 있어서 재미있게 읽었습니다.

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트레이더 콜린 씨의 일일

트레이더 콜린 씨의 일일 - 월가 헤지펀드 트레이더의 글로벌 대폭락 생존기
콜린 랭커스터 지음, 최기원 옮김 / 해의시간 / 2022년 8월

2020년 전세계를 강타한 팬데믹은 우리의 삶을 많이 변하게 하였습니다. 지금으로부터 2년전 우리는 어떻게 생각하고 대응했나요? 알수없는 바이러스의 두려움으로 모든것이 멈춰버린 그때 우리는 어떻게 행동했으면 아쉬움이 없었을까요? 다양한 아타까움을 가지고 있지만 그중 하나는 그때가 우리에게 소리없이 온 돈을 벌수 있었던 기회였다는 이야기 입니다.

기회와 위기가 같이 온다는 평범한이야기 속에 이번에는 다를꺼야, 죽을지도 몰라 이런 두려움 앞에서 돈을 투입하고 투자라고 생각하기는 일반적인 사람의 생각으로 행동하기 어려운 시기일수도 있습니다. 나의 경험으로는 너무나 어려운 시기였습니다. 이런 복잡한 시기 작가님은 어떤 생각의 흐름을 가졌고 행동을 했을까요? 트레이더 콜린 씨의 일일을 통해 그시기 이야기를 알아보도록 하겠습니다.

2020년 3월 22일 어떤일이 있었을까요? 3월 초부터 떨어지기 시작한 증시는 가파르게 떨어지면서 하락이 하락을 불러오는 패닉장으로 변하고 있었습니다. 바닥이 어디인지 알수 없고 바이러스의 확산과 더불어 많은 사람들이 자산을 팔아서 현금화하는 사태로 이러지면서 경제 정치 사회적으로 다양한 문제가 발생하기 시작합니다.

바로 그때 미국정부는 양적완화를 통해 경제적 문제를 잡으려고 했고, 정치적 리더쉽으로 안정을 꽤하면서, 과학자들은 백신을 만들어서 전염병 확산을 막으려고 노력합니다. 하지만 그 과정속에서 많은 사람들이 다치고 죽으면서 살아남은 자들만의 사회가 돼었습니다. 또한 비트코인, 주식같은 투자자산의 급등으로 새로운 부자가 탄생하는 시기이기도 했습니다.

뉴욕시민 확진자 발생 및 격리

일본정부 전국에 휴교령

사우디 성지순레 금지령

실업자주 사상최대는 미국증시의 유례없는 폭락을 가져옵니다. 하지만 시작의 위기는 새로운 기회를 제공합니다. 저자는 그때는 불안하고 알수없는 두려움으로 시기를 보냈다고 합니다. 하지만 그때 적극적인 투자를 했어야 한다고 생각합니다.

"셧다운 조치는 경제 활동을 완전히 무너뜨렸고 실업률은 대 공황 당시의 수준까지 치솟았다" 그당시 우리는 세상이 망가져 대공황의 그림자속으로 빠져드는것으로 생각하곤 했습니다. 왜냐하면 실업자, 경제등 모든것이 망가져가고 있었기 때문입니다. 사회를 지탱하고 있는것이 망가겨 가고 있는 지표는 지표로 세상을 봐왔던 사람들에게 더 강렬하게 작용하지 안았을까 생각합니다.

코로나가 발생한지 벌써 2여년의 시간이 지났습니다. 그때 한 행동중 후회되는것과 잘한것이 구분되지만 그때상황을 다시 생각해서 앞으로 발생할 위기에서도 올바른 행동을 할수 있도록 준비해야 하겠습니다.

"본 포스팅은 해당 업체로부터 도서를 무료제공받아 작성하였습니다."
 

[서평단] 투자지능

투자지능
이지윤.하상원 지음 / 너와숲 / 2022년 5월

코로나 시대이후 많은 사람들이 투자에 관심을 가지게 되었습니다. 코인, 주식, 부동산등 많은 자산이 올랐기 때문입니다. 혼돈의 시기에 부를 쌓은 사람도 있고, 위기에 직장을 잃고 어려움을 가진사람들도 있습니다. 어렵고 복잡한 시기에 우리는 어떻게 대처해야 할까요? 생존을 위해 토자가 필수가 된 시대, 어떻게 이 시대에서 살아남을 것인지 고민의 화두를 던져주는 책입니다.

미국을 보다 많은 은퇴자들이 주식에서 배당을 받아 여유롭게 살아가고 있다고합니다. 물론 모든 사람들이 그런것이 아니지만 평생 정직하고 열심히 산 사람들에게 되돌아 오는 보상으로 주식의 배당으로 살아가고 있다고 생각합니다. 하지만, 부동산외 마땅한 자산이 없는 많은 한국 사람들은 노인빈곤이라는 말이 나올정도로 노후생활에 준비가 안된것이 사실입니다.

이런 시기 우리는 어떻게 준비해야 할까요? 젊은 시절부터 투자지능을 높여서 투기가 아닌 투자, 도박이 아닌 재테크를 해야하는것이 아닐까요? 책을 통해 내가 막연히 알고 있던 이야기가 잘못 이해하고 왜곡되어 이해하고 있던 사실을 알게되었고, 어떻게 준비를 해야 하는지 고민하는 시간을 가질수 있었습니다.

"하이 리스크 하이 리턴" 의미는 어떤 것일까요? 책에서는 많은 사람들이 잘못 이해하고 있다고 설명하고 있습니다.

하이 리스크 하이 리턴의 사전적의미는 '투자 위험이 높은 금융 자산을 보유하면 시장에서 높은 운용 수익율 기대할 수 있다" 입니다. 리턴을 기대 수익률이라고 해석해야 옳지만 10명중 6명이 이를 수익률 혹은 학정수익이라고 여기고 있기에 해석상 오류를 범하고 있는것을 알수있습니다. 책에서 설명하고 있는 투자지능은 금융지식을 높이는것과 연관이 있습니다. 투자지능은 금융자본주의 시대를 살아가는 모든 이의 생존을 위해 토자 성공 가능성을 높이는 가장 기본적이고 핵심적인 요소임이 분명하기 때문입니다. 투자지능이 수익을 보장해주는 것이 아닙니다. 하지만 실패를 방어하는 가장 확실한 방패가 바로 탄탄하게 쌓인 투자지능이라는 것은 명백한 사실입니다. 

투자에서 성공하기 위한 가능 중요한 원칙은 "돈을 잃지 않는것"이라고 합니다. 투자의 기본적인 원칙의 의미를 이해하고 계획을 세우는 것이 투기와 투자의 대표적인 차이가 아닐까 생각합니다.

"돈이 인생의 모든 문제를 해결할 수는 없다, 하지만 우리 삶에서 발생하는 대부분의 문제를 돈으로 해결 가능하다"

물질 만능주의의 극치를 보여주는 것 같은 오만한 주장이지만, 현재를 살아가는 수많은 사람들의 현실을 설명하고 있는 현실적인 이야기 입니다. 20~30대의 아픔이 투자라는 선택지로 연결되는 현상이 자연스럽게 이어지는것이 아닐까 생각됩니다.

[서평단]주식은 심리다

주식은 심리다 - 투자하는 정신과 전문의의 돈 버는 주식습관
최삼욱 지음 / 베가북스 / 2022년 5월

2022년은 주식 투자하는 사람들의 슬픈해 입니다. 올해 내내 주식시장이 내리막을 달리고 있기 때문입니다. 코스피, 나스닥등 여기저기 전세계적으로 주식시장이 나락으로 떨어지고 있는 시기입니다. 이런 시기에는 많은 사람들이 어떻게 대응을 해야할지 고민이 많아지는 시기입니다. 포트폴리오 조정의 시간을 가지는 사람도 있고, 현금화하고 도망가는 사람도 있고, 어떻게 할지 몰라서 헤매는 사람도 있습니다.

우리는 보통 주식시작은 변동성이 많고, 항상 오르는것은 아니고 내려갈때도 있다는 것을 알고 있습니다. 하지만, 막상 6개월 이상 떨어지는 현실에서는 막상 어떻게 해야 하는지 대응이 안됩니다.

왜 일까요? 주식은 심리이기 때문입니다. 정신과 전문으기ㅏ 설명하는 돈 버는 주식습관은 주식시장에서 대부분 돈을 벌지 못하는 이유를 사람의 심리에서 찾고 있습니다. 섣부른 투자가 반복되는 게 아니라 사람의 실수가 반복되는 것이라고 이야기 하고 있습니다. 우리의 뇌는 똑똑하지 않기 때문입니다.

사람의 뇌를 관찰하면 상황에 따라 반응하는 뇌가 다르다고 합니다. 반응하는 뇌에 따라 사람들이 행동양식도 다르기 때문에 우리는 사전에 이를 인지하고 훈련을 통하면 부정적인 행동을 막고 계획적인 행동을 할수 있다는 말입니다. 인간의 뇌는 투자에 적합하지 않은 손실을 피하고 안정을 찾아가는 본능을 가지고 있는데 이를 우리뇌를 파악하면서 본능을 거스르면서 투자행위를 할수 있는 순수이성의 힘으로 투자하는 이야기를 전달하고 있습니다.

금전적인 이득과 손해가 발생하는 경우 우리의 뇌가 활성화되는 영역이 다르다고 합니다. 뇌의 다른 반응으로 행동의 차이가 발생한다고 하네요. 우리는 의식적으로 이런 차이를 받아들이고 행동을 해야만 투자에서 성공할수 있다고 합니다. 본능에 움직이는 행동이 아니라 계획된 행위를 가지고 움직여야 한다고 합니다.

"이게 다 주식시장에 참가한 수많은 사람의 생각이 다르기 때문이랍니다. 너무 당연한 이야기인 데도 많은 개인투자자는 매수하자마자 상승할 것만 생각하는 경우가 많지요? 그것도 빨리 수익을 내기를 바라는 마음이 대부분이고요. 이런 사람은 주가가 갑작스럽게 하락하면 공포 반응이 심하게 오고 어쩔줄 모르며 당황하다 급하게 매도하거나 충동적인 추가 매수를 하여 큰손실을 보게 됩니다."

책에서 독자들에게 이야기하는 많은 이야기분 주식투자들이 쉽게 동감할수 있는 이야기 입니다. 내가사면 오르면 좋겠다. 하지만 이런 현상은 오를때도 있고 내릴때도 있다는것을 인지하고 있어야 하면 항상 하락에 준지하고 있어야 한다고 합니다. 충동적인 행동이 큰 손실을 야기할수 있기 때문입니다.

"정보와 소음을 구별하는 힘"

우리는 매일 다양한 정보를 많은 매체에서 입수하게 됩니다. 많은 정보가 모두 나에게 도움이 되는 정보일까요? 넘치는 소리 가운데 중요한 정보와 중요하지 않은 소음을 구분하는것이 중요한데 우리는 어떻게 행동하면 될까요? 책에서는 많은 정보를 모으고 싶어하는 우리의 본능에서 벗어나 필요한 정보를 모으는 방법에 대해 설명하고 있습니다.

막연한 예측, 불안과 공포에 떨기만 하는것이 아니라, 객관적인 사실과 정보를 정리하게 된면 어떠한 대책을 세울지 명확하게 된다고 합니다. 즉 소음과 정보를 구별하는 힘은 우리가 가질수 있는지는 오히려 직접 분석하고 투자한 기업에 대하여 자신만의 가설을 세울수 있느냐에 달린것입니다.

기업분석을 어떻게 하고 어떤 종목을 고르는 것에 대한 책이 아닙니다.

우리의 본능을 어떻게 알고 컨트롤 하면서 투자를 해야 하는 심리에 대해 설명하고 있는 책으로 흔들리고 있는 주식시장에서 우리 마음의 등대가 될수 있는 책입니다.