부동산 공부로 인생과 세상의 원리를 깨치고 우뚝서라

인생 2막, 부동산으로 홀로서기 - 전세보증금 4,000만 원에서 95억 원 건물 매도까지
조율 지음 / 두드림미디어 / 2024년 3월

인생의 2막이 책의 제목에 등장한다. 즉 책의 저자는 인생의 2막을 시작한다는 나이 50 이후의 중년이라는 것이고, 제2인 인생을 부동산을 바탕으로 진행중이라는 것으로 해석할 수 있다.

저자는 지방에서 출생하여, 국가직 공무원을 29년하고 계급정년으로 인해서 퇴직후 공인중개사로 제2의 인생을 살고 있다고 한다. 단순히 부동산 중개만 한것이 아니라, 직접 투자에 나서서 많은 수익도 거두었다고 한다. 책의 전반부는 월급쟁이 시절의 에피소드로 채워져 있다. 10여년전 우연히 청약한 아파트를 시작으로 인하여 부동산 투자에 눈을 뜨고 남들이 아파트 위주로 투자할때 상가주택, 꼬마빌딩에 집중하여 많은 수익을 남겼다고 한다.

자본주의 체제속에 우리나라와 같이 국토의 면적은 좁고, 인구밀도는 높은 나라의 경우 고밀도 개발이 이루어지는바 부동산을 제외하고서는 경제적 자유를 얻기 힘들다. 더군다나 평생고용이라는 게 없어진 마당에 이른바 현직에 있을때 씨드머니와 적절한 대출을 통해서 부동산 투자로 자산을 늘려가야 한다고 하고 있다. 저자도 안정적인 공무원 생활 20년동안은 자본주의, 투자와 거리가 멀었다고 하나, 우연히 아파트 청약을 하게 되면서, 노동소득이 소득의 전부가 아니라는 것을 깨닳았다고 한다.

세상은 자본과 노동이 어우러져 움직이고 있으며, 그 한 축은 기업과 부동산이 담당을 하고 있다고 말하고있다. 부동산 시장에 직접 뛰어들어 봐야 자본을 알게 되고, 자본소득을 가져봐야 세상을 보는 다른 눈을 가지게 된다고 한다. 적극 동감하는 바인데, 아직도 땀 흘려 번돈의 가치가 훨씬 더 높다고 하는 분들이 많이 있는데, 자본주의를 전혀 이해하지 못하는 것이다. 모든 돈의 가치는 동일하다, 단지 자신이 거기에 심정적인 의미를 부여할 뿐이다. 한달 열심히 일해서 번 월급으로 저녁 외식비용을 지불하나, 주식투자차익이나 월세수입으로 지불하나 식당으로 봐서는 모두 동일한 가치다. 세상을 노동자의 입장에서만 보면, 노동자 수준의 괴로움과 즐거움만 있다. 투자가/자본가의 입장에서는 노동자보다 훨씬 넓디 넓은 세상을 볼수 있고, 세상에 스스로 우뚝 홀로설수 있다고 한다. 노동자, 월급쟁이로만 살다보면 회사의 도움이 없이는 일어설수 없다. 회사라는 뒷배를 가지고 일어선다고 착각하는 것일지도 모른다. 사실 직장이라는 울타리가 없다면 존재의 의미가 퇴색되는게 현실이다. 실제로 은퇴이후로는 모든 인간관계가 단절된다는 것을 절감할 수 있다. 그동안의 인간관계는 내 명함의 힘이었지, 나의 힘이 아니라는 것을 절감할 것이다. 50이후에 재취업으로 제대로 대우받으며 다시 월급장이가 되는건 쉽지가 않으며, 50이후에는 부동산을 발판삼아서 개인사업자로 세상으로 나와야 한다고 저자는 주장하고 있다.

저자는 자신의 경험을 바탕으로 부동산 공부를 끊임 없이 해야하며, 특히 우리나라는 부동산과 관련된 정치적인 행위가 너무 많고, 복잡한바 공부를 하지 않은면 제대로 된 수익을 올리기 힘들다고 한다. 또한 부동산 관련 세금, 각종 규정이 복잡한바 늘 변화하는 규정을 잘 숙지하고 대응하라고 한다.

실제로 처음에는 가장 쉬운 아파트로 투자를 시작하고, 어느 정도 경험, 경력이 쌓이면 아파트에서 벗어나 다가구주택, 상가주택 등으로 눈을 높히고, 궁극적으로는 꼬마빌딩(근린생활시설, 상업용건물)으로 집중해야 한다고 하고 있다. 정치적으로 보수정권이나 진보정권이나 다주택자를 규제하고 있으며, 정치적인 상황에 따라 그정도의 차이가 있을 뿐이며, 궁극적으로는 거주용 1주택 외에는 모두 상업용건물에 집중하는것이 최선책이라고 한다.

이 책에서는 아파트부터 시작해서 부동산투자의 방법과 주의할 점, 꼭 알아야하는 필수 확인 사항, 세금, 발생할지 모르는 법률적인 문제점과 대응방한도 제시하고 있다. 부동산을 바탕으로 자기명의 사업자등록증이 있다면 또다른 인생이 펼쳐질 것이며, 제2의 인생을 사는 것이라고 강조하고 있다. 그전까지는 남의 일을 해주고, 그 대가를 월급으로 받았다면, 나의 일을 하고 타인이 그 대가를 지불하게 되는 것.

끝으로 부동산 공부를 통해서 인생과 세상의 원리를 깨우쳐야 한다. 인생이란 원래 고독한 법이며, 나 자신을 믿고 쉼없이 뚜벅뚜벅 앞으로 나아가야 한다. 부동산 투자로 부를 획득하고 부자가 되는 것이 하루어침, 몇달만에 뚝닥 이루어는 지는 것이 아니며, 하루 하루의 내공이 차곡차곡 모여서 몇년에 걸쳐 이루어지는 것이다. 지치지 말고 한걸음씩 나아가라고 저자는 여러번 강조하고 있다.

이 서평은 저자/출판사로부터 책을 무상으로 제공받아 주관적으로 작성한 글입니다. 

[100자평] 인생 2막, 부동산으로 홀로서기

인생 2막, 부동산으로 홀로서기 - 전세보증금 4,000만 원에서 95억 원 건물 매도까지
조율 지음 / 두드림미디어 / 2024년 3월

부동산 공부로 인생과 세상의 원리를 깨치고 우뚝서라

복잡한 부동산 세금을 쉽게 설명합니다.

알수록 돈이 되는 부동산 절세 전략 - 취득세, 보유세, 양도소득세, 증여세, 상속세까지
박명균 지음 / 경이로움 / 2024년 3월

책의 저자가 국세청근무 기록을 가진 현직 세무사입니다. 세무공무원 생활을 10년간 할때 겪었던 많은 세무업무 처리 과정 중에 느꼈던 납세자의 고충과 어려움 특히 잘못된 정보로 인하여 절세하지 못했던 부분은 많이 접하고, 이 부분을 해결하기 위한 개관적인 가이드를 제시하는 책이다. 지금은 세론세무회계 대표 세무사이면서 유튜브 "박세론이"를 운영하며 3만 명대의 구독자와 함께 세금 관련 다양한 이야기를 올리고 있더군요. 특히 세금에 대하여 세무조사에 대하여 일반인들이 잘못 알고 있거나, 이상한 소문 등에 대하여 명확하게 설명해 줍니다. 예를 들어, 부담부증여라고 대출 끼어 있는 부동산을 증여받으면 증여세를 대폭 절감할 수 있다고 하는 속설인데, 전반적으로 맞는 말이지만 상황에 따라서는 그다지 소용이 없을 수가 있다고 한다. 또한 은행예금을 계좌이체하면 국세청에서 추적하니 현찰로 ATM에서 찾아서 주면 세무당국의 추적을 피할 수 있다는 소문, 부모 자식 사이에도 차용증만 쓰면 증여세 납부 없이 쓸 수 있다는 이야기들. 사실 여부는 책 속에서 찾을 수 있다.

동산과 다르게 부동산의 경우는 우리나라의 경우 취득 단계, 보유 단계, 처분 단계에서 가각 세금이 발생한다. 문제는 이 단계별 세금이 생각보다 매우 복잡하다. 부동산의 종류별, 상황별, 심지어 부동산의 소유자의 상황에 따라서도 경우의 수가 나뉜다. 가장 원천 직인 이유는 부동산 관련 세제를 정치적으로 이용해왔기 때문이다. 이른바 집권세력의 정치적 성향에 따라 부동산은 투자를 통한 경기부양의 축이 되기도 하고, 반대로 서민경제를 괴롭히는 사회악이라고 탄압의 대상이 되기도 했다. 그 과정에 실거주자와 투자자(투기자)를 구분하여 각기 다른 세율을 적용하면서 복잡하게 되었다. 심지어 이미 발표한 정부 정책의 효과가 미미하다고 판단되면, 추가 대책, 추가에 추가 대책, 추추 추가 대책들이 발표되면서, 부동산 중개사는 물론 세무사, 국세청도 판단하기 애매한 규정이 속출했다. 부디 단순화되기를 바란다.

또한 대한민국 국민의 재산의 대부분이 부동산에 기반을 두고 축적이 되어 있는 현실이다 보니, 재산의 세대 이전에서 부동산이 차지하는 비중 또한 매우 높다. 예전에는 상속세는 진짜 부자들의 세금이었다. 20세기 말 1999년의 물가를 기준으로 작성된 증여/상속세율은 20년이 지난 지금까지도 개정이 이루어지지 않고 있으며, 그동안 물가 상승을 감안하면 상속세는 부유층의 세금에서 중산층의 세금으로 적용 범위가 내려왔다. 이른바 물려줄 재산이 5억, 10억 이하면 상속세 걱정이 없던 시기는 통화량 팽창과 물가 상승으로 인해 옛날이야기가 되었다. 서울지역 아파트 중위 가격이 이미 12억에 육박한다. 서울에 좋은 아파트한 채만 보유하고 몇십 년 이사가지 않고 살아도, 상속세는 피해 갈 수가 없는 상황이 되었다. 책의 저자는 현재의 상황에서 최선의 선택으로 최대의 절세효과를 낼 수 있는 방법을 다양한 사례를 들어 소개하고 있다. 1주택 및 일시적 2주택 비과세 전략, 주택수 합산 배재 적용, 주택 수에 따른 절세 방법 등 및 60대 이상의 자산가들이 늘 고민하는 증여세와 상속세에서는 다음 세대에게 부의 이전을 실현하는 10년 단위 전략을 세워서 처리하라고 강조하고 있다. 중산층도 이제는 전략적으로 

가진 재산이 없다고, 나 자신이 딸랑 집 한 채뿐이라고 해서 세금 따위는 몰라도 된다고 순진한 생각을 해서는 안 된다. 부동산을 취득하는 단계에서 최종적으로 자식에게 물려주는 모든 상황별로 절세 전략을 가동해야 한다. 수익형 부동산이 아닌 차익형 부동산이라면 세전 가격은 의미가 없는 경우가 많은 것이 특징인 자산이다. 심지어 매매도 잘 안되는데, 평가금액만 높다면 보유세만 꼬박꼬박 부과되는 게 현실이다. 세후 실질 수입을 늘리기 위해서 나의 소중한 재산을 지키기 위해 부동산 세금을 공부하는 것만으로도 알부자로 나가는 첫걸음이라고 말하고 싶다.

이 서평은 저자/출판사로부터 책을 무상으로 제공받아 주관적으로 작성한 글입니다. 
#알수록돈이되는부동산절세전략 #취득세 #보유세 #양도소득세 #증여세 #상속세

[100자평] 알수록 돈이 되는 부동산 절세 전략

알수록 돈이 되는 부동산 절세 전략 - 취득세, 보유세, 양도소득세, 증여세, 상속세까지
박명균 지음 / 경이로움 / 2024년 3월

복잡한 부동산 관련된 취득, 보유, 처분 및 재산의 세대 이전 단계마다 절세 요령을 설명

상속증여세를 최대한 줄이는 법

합법적으로 덜 내는 상속증여 절세법
이환주.김재현 지음 / 원앤원북스 / 2024년 3월

흔히 사람들은 상속, 증여라고 하면 중산층이상의 이른바 일 안해도 먹고사는 대 지장없는 소위 자산가들만의 이야기라고 생각하는 경향이 있다.. 하지만 더 이상 상속세, 증여세는 상위 1%만 내는 세금이 아니다. 현재의 우리나라 상속세제는 지난 2000년 개정 이후 전혀 손대지 않았는데, 요즘 젊은 세대들은 체험하지 못한 20세기 후반의 물가 수준을 대상으로 책정되어 있다. 부분적으로 공제한도를 조금씩 올려주기는 했는데, 현재까지 상속세는 부의 재분배라는 명목하에 동안 약탈적이고, 징벌적인 세제를 유지해 온 것이다. 이른바 잘 사는 사람들의 재산을 나라에서 환수하여 예산으로 일반 서민들에게 돌려주서 빈부 격차를 완화시킨다는 논리다. 이른바 불로소득에는 과도한 세금을 매겨도 된다는 논리. 그런데 직계가족을 경제공동체로 보면 상속세, 증여세, 특히 불로소득과는 거리가 있다고 말할 수 있는게, 예를 들어 온가족이 합심해서 일을 하여 재산을 형성한 경우에도 불로소득에 해당된다고 말할 수 있을까? 이경우는 상속세는 재산의 이전이 아니라 노화/사망에 의한 명의만 변경이 되는게 맞다. 그러면 취득세만 부과하는게 당연한거 아닐까? 흔히 선진국의 지표라고 하는 경제협력개발기구(OECD) 회원국 가운데 상속세가 없는 나라가 13개나 되며 11개국가는 기존의 상속세를 폐지했다고 한다. 그러나 우리나라는 전세게 최고 수준의 증여/상속세율을 유지하고 있다. 일반 서민은 무관하다고 할수 있겠으나, 중산층이상, 특히 소규모 장사, 기업이라도 운영하는 경우라고 하면, 상속/증여세는 무시할 수 없는 세율이며 특히 많은 중소, 중견기업들이 높은 증여/상속세 등으로 인하여 기업, 상속 등을 포기하고, 제3자에 매각하는 경우가 많이 발생하고 있다.

미국의 경우 상속세의 공제율이 매우 높다고 한다. 통합세액공제란 이름으로 평생동안 기준금액(2021년 기준 $11,700,000, 약 135억원)까지의 증여 및 상속에 대한 세액을 전액 공제해준다. 즉, 증여재산가액 및 상속재산가액이 135억원을 초과하지 않으면 증여·상속세가 없다는 뜻이다. 예전부터 물가 상승을 감안해서 정기적으로 한도를 늘리고 있다고 한다. 미국에서 상속세를 걱정하는 사람들은 말그대로 찐 부자들이다. 그런데 우리나라는 24년째 그대로다. 24년전 서울 아파트 가격과 지금의 가격을 비교해보면 어떨까? 당시에는 증여/상속세는 부자들의 걱정거리였겠지만, 지금은 집값 등 자산 가격 상승 등으로 집 한 채만 갖고 있더라도 상속세 당사자가 될 수 있다. 상속세에는 통상 배우자 상속공제(최소 5억 원, 최대 30억 원)와 일괄공제(5억 원)가 대부분 적용되기 때문에 상속재산이 10억 원을 넘으면 상속세가 과세된다고 본다. 그래서 재산 10억원 안되면 상속세 걱정할 필요가 없다고 했고, 상속세는 다른 세상의 이야기였다. 그런데 2023년 말 기준 한국부동산원의 서울 아파트 중위매매가격 추이를 보면 거의 12억 원에 육박했다. 부모님이 서울에서 일반적인 아파트 한채 남기고 돌아가시면, 상속세 피하기 힘들며, 이른바 서울 지하철 역 근처의 국민평형대의 아파트를 남기고 돌아가신다면, 억단위의 상속세를 피하기 어렵다. 꼬마빌딩(상가주택 포함)이라면 물론 그 금액이 커진다. 공인중개사들 하는 말이 정말 좋은 입지의 부동산(특히 장사잘되는 상가건물, 상가주택)이 갑자기 급매로 나오게 되는것은 십중팔구 상속문제때문이라고 한다. 피상속인(자식)이 도저히 상속세를 낼 방법이 없으니 바로 매각하여 알짜 매물을 내 놓는거라고. 부모님이 평생을 거쳐 일궈놓은 건물도 자식들이 세금을 못내서 바로 팔아야 한다...

참고로 우리나라의 상속세 최고 세율(30억이상)은 50%로 OECD(경제협력개발기구) 회원국 중 2위지만, 최대주주 할증 등이 붙으면 세율이 최고 60%까지 뛰어 세계 최고 수준이며 일본을 밀어내고 1위가 된다.

이책은 현직 금융기관 세무 전문가들이 자신의 지식과 노하우를 공유하여, 상속증여세 절세에 대한 실질적인 조언을 제공합니다. 이 책은 최신 개정세법을 반영하고 있으며, 다양한 상담 사례를 통해 이해를 돕고 있다. 상속증여세 절세 전략은 재산의 규모, 종류, 그리고 상속 또는 증여의 시기에 따라 달라질 수 있으며, 이 책은 이러한 다양한 상황에 맞춘 절세 방법을 제시하고 있다. 예를 들어, 배우자상속공제, 가업상속공제, 손자녀 증여 등의 절세 전략이 소개되어 있으며, 이는 상속이나 증여를 고려하는 많은 사람들에게 유용한 정보가 될 것이다. 가장 좋은 점은 실제 사례를 각 단원마다 자주 등장시켜 일반인들에 보다 피부에 와닿도록 쉽게 설명하고 있다. 특히 일반인들이 흔히 알고 있는, 상속/증여에 대한 잘못된 부분도 지적하여 정확한 정보를 제시하고 있으며, 또한 얼마전 신설된 혼인, 출산 증여재산 공제의 경우도 자세하게 설명하고 있다. 기본적으로 우리나라의 세법은 너무 복잡하다, 특히 그것이 부동산, 증여, 상속등에 연관되어 있다면.

이 책은 상속증여세 절세를 위한 기본적인 지식부터 고급 전략까지 폭넓게 다루고 있어, 재산을 계획적으로 관리하고자 하는 모든 이들에게 권장된다. 상속증여세 절세는 단순히 세금을 줄이는 것뿐만 아니라, 재산을 효과적으로 관리하고, 가족 간의 분쟁을 예방하며, 재산을 세대 간에 원활하게 이전하는 데 중요한 역할을 한다. 상속증여세 절세에 대한 포괄적인 가이드를 제공하며, 재산을 합법적으로 보호하고, 가족의 미래를 계획하는 데 있어 중요한 도움이 될 것이다.

끝으로 증여/상속으로 인한 부의 대물림이 나쁘다고 생각하면 할 말이 없다. 상속세가 부의 세습을 막아주는 이른바 '의적 로빈후드'식의 세금이라면, 소위 잘 사는 유럽, 북미 등의 선진국은 상속세를 강화해야 맞다. 하지만 앞에서 말한 바와 같이 현실은 반대로 가고 있다. 개인적으로 상속세 부담 완화는 부분적인 세수감소를 가져오겠지만 그보다는 소비촉진, 일자리 창출 등 경제활성화에 더 많은 도움이 된다. 특히 가업을 물려받아서 100년, 200년 동안 지속되는 기업의 유지 발전에는 많은 도움이 되리라 생각된다.