쉽게 설명하는 부동산 세금

2022 부동산세 완전정복 - 슬기로운 부동산 세테크의 모든 것
택스워치 지음 / 어바웃어북 / 2021년 11월

책의 표지가 재밌다. 넷플릭스 오징어게임을 패러디하여 작성되었다.

전통적인 부동산 투자기법은 입지의 저평가된 물건을 얼마나 잘 찾아내어 최대한 많이 소유하고 차익을 보느 것이었다. 그러나 거기에 추가로 절세 전략을 어떻게 짜느냐가 필수가 되었다. 이른바 취득, 보유, 양도 단계에서 엄청나게 복잡한 세금이 기다라고 있다. 심지어 현직 세무사도 헷갈려할만큼 부동산 세금 관련규정이 복잡해졌고, 관련부처간의 세금 부과 기준의 유권해석도 서로 다르게 나타나고 있다.이글을 씨고 있는 12월의 경우, 종부세 폭탄에 관한 기사가 신문, 방송을 도배하기도 했다.

기본적으로 다주택자에 대하여 징벌적인 세금이 부과되는 만큼, 비교적 싼 주택을 2-3채를 보유하는것 보다 이른바 서울 강남의 똘똘한 한채가 훨씬 유리한 상화이다. 늘 그러하듯이 1주택자는 보호받아야할 서민으로 분류되어 있고, 세금 규정도 그런 방향으로 짜여져 있다. 물론 서울의 20-30억짜리 1채를 가진 사람이, 지방의 다 합쳐서 10억도 안되는 다주택자보다 보호받는게 공정하냐는 물음이 생긴다. 지금의 세제는 실거주 1채 보유자는 최대한 배려하고, 주택의 가격이 낮더라도 다주택 투자자는 과세를 통해서 징벌적으로 억압하는게 정부의 방향이다. 다주택자는 이른바 적폐, 청산대상이다.

상대적으로 가진 돈이 없어서 서울의 아파트는 엄두도 못내고, 지방의 저렴한 아파트, 주택에 투자했는데 서울의 비싼 아파트보다도 더 많은 세금을 내게 되는 역설적인 상황이 벌어질수 있으니 이제는 매수할 때부터 세금을 고려한 투자가 필요하다. 게다가 부동산 관련 세금이 매년 바뀌고 있으니 한 해 빠짝 공부했다고 끝나는 것이 아니라 매년 개정된 내용을 꾸준히 업데이트해야 한다.

세금관련의 책자들의 공통점이 딱딱하고 재미가 없다는 것이다. 그도그럴 것이 세법 자체가 재밌을 수가 없다. 그럼에도 불구하고 「2022년 부동산세 완전정복」 은 최대한 많은 컬러 삽화를 넣고, 다양한 표와 아기자기한 구성으로 시중에 출간된 책 중 가장 최신 내용을 반영하고 있음에도 불구하고 덜 지루하다. 또한 여러가지 다양한 사례를 통해 쉽게 설명하고 있기에 책 전부를 다 읽지 않더라도 목차를 보고 필요한 부분만 골라서 읽더라도 충분히 도움이 될 것으로 본다.

​책은 크게 6개 단원으로 취득세, 보유세, 양도세, 상속·증여세에 관한 내용과 CASE STUDY 로 구성되어 있다. 이책의 하이라이트는 단연 CASE STUDY. (다양한 사례를 통해 알아보는 부동산 세금). 그리고 마지막 권말 특집으로 자영업자들을 위한 절세 플랜에 관한 내용으로 구성되어 있다. 권말 특집의 경우는 부동산과는 직접적인 연관성은 떨어지지만, 월급쟁이가 관두면 바로 닥치는 일이 자영업이다. 이부분은 가볍게 읽어도 될거 같다.

부동산을 매수할 때 내는 취득세와 보유하는 동안 내는 보유세, 그리고 매도할 때 내는 양도세는 부동산에 투자할 계획이 있는 사람이라면 누구나 알아야하는 필수적인 세금인데 앞서 말했다시피 이 세금을 부과하는 기준이 자주 바뀌다보니 항상 신경쓰지 않으면 자칫 큰 손해를 보는 경우가 생기기도 한다. 특히 비조정지역에서 조정지역으로 바뀌는 경우 달라지는 것들이 많기에 부동산에 관심이 있는 사람이라면 끊임없이 관심을 가지고 살펴봐야 한다. --> 순간의 실수로 몇천만원, 몇억원이 왔다 갔다 한다.

취득단계 절세 플랜

취득세 편에서는 자금조달계획 작성 방법과 분양권에 대한 내용 뿐만 아니라 최근 핫하게 떠오르고 있는 오피스텔의 취득세율에 대한 내용도 소개하고 있다. 뭔 내가 내집을 사는데, 자금을 어떻게 조달할지 계획을 적어서 낸다는 것이 우습다. 이는 한마디로 꼭 필요하지 않다면 집을 사지마라는 무언의 압력이다. 즉 절차를 복잡하게 만들어 그러한 시도를 줄이려는 꼼수다.

에전에는 주택은 취득세가 낮고, 토지, 상가, 오피스텔 등은 상대적으로 높았다. 그런데 정부의 방침이 주택의 취득수요를 줄이기 위해서, 취득세를 대폭 인상했다. 특히 다주택, 법인의 경우는 이른바 등기치는 비용을 올려서 수요를 억제시키고자 한다. 따라서 근자에는 주택을 대체하는 오피스텔, 생활형 숙박시설등의 대체 상품에 대한 관심이 높은 것은1주택자가 그러한 부동산을 매수하더라도 취득세, 양도세가 중과되지 않기 때문이다. 물론 오피스텔이라고 무조건 중과되지 않는 것은 아니고 용도가 주거용이 아니라 "상업용 또는 업무용"이어야 한다는 것이다. 주거용에 대한 판단은 해당 오피스텔 임차인의 실거주, 전입신고 여부 등을 따지기 때문에 매수한 오피스텔이 상가분 재산세가 나오고 있다고 하더라도 무조건 상가용으로 취급하는 것이 아니란 점에 주의해야한다.

그 밖에도 단독명의, 공동명의, 입주권, 분양권에 대한 규정도 자세하게 설명하고 있다.

보유단계 절세 플랜

보유세 편에서는 현재 가장 문제가 많이 불거지고 있는 종합부동산세와 재산세, 그리고 도시지역분이나 지방교육세와 같이 정확한 정체를 알 수 없었던 세금에 대해서도 자세히 설명하고 있다. (도시지역분은 참으로 생소하다.)

특히 종부세는 국민청원 및 헌법소원이 재기될 만큼 핫 이슈다.

재산세는 가구당 물건당 과세인 반면, 종합부동산세는 인별 과세로 "한 사람이 보유"한 주택의 "공시가격"의 합이 "6억원"을 넘으면 종부세 과세 대상이 된다. 다만 이 때 1세대 1주택자라면 공시가격이 11억원 이상인 경우에만 과세한다. 그 밖에도 만 65세 이상이 받을 수 있는 고령자세액 공제와 5년 이상 보유에 따른 장기보유세액도 있다. 인별과세인만큼 공동명의가 나은지 단독명의가 나은지 계산할 수 있도록 설명해 준다.

추가적으로 서울 25개구 거래량 상위 아파트 공시가격 및 보유세 예상액을 표로 실어놓았다.

양도단계 절세 플랜 A

매매차익을 거두어 들이는 단계에서 발생하는 세금인데, 한마디로 다주택일수록, 보유기간이 짧을 수록 불리하다. 다주택자라면 주택 처분 순서를 잘 계획하는 것이 중요한데, 기본적으로 일시적 2주택을 최대한 이용하고, 불가하다면 최대한 매매차익이 적은 것부터 처분하는게 원칙이다.

양도세 내느니 가족에게 싸게 팔자고 생각할 수도 있는데, 가족에게 부동산을 팔 때는 매매가와 시가의 차액이 시가의 5% 이내 혹은 3억원 중 작은 금액어야 한다고 한다. 이 범위를 초과해 거래하게 되면 비정상 거래로 세무당국의 조사를 받을 수 있다.

양도단계 절세 플랜 B

다주택자의 경우 현재 양도세에 대한 부담이 크다보니 증여에 대해 고려하고 있는 사람이 많을 것이다. 실제로 뉴스를 보면 증여세가 사상 최대치라고 한다. 정부의 정책이 잘못된것이, 이른바 쥐를 쫗더라도 도망갈 구멍은 남겨둬야 하는데, 취득, 보유, 양도 단계 모두에서 높은 세율을 적용하니 세금을 낼 바에는 자식들에게 물려주는 폐단이 발생하는 것이다. 책에서 증여세를 절세하기 위한 여러가지 다양한 방법에 대해 설명하고 있으나 그 중에 한 가지가 "분산증여" 가 있다. 분산 증여는 재산을 자식과 자식의 배우자 그리고 손주들에게 각각 나누어 증여하는 것인데, 이 경우 자식에게 단독 명의로 증여하는 것보다 과세표준과 세율을 낮출 수 있다. 꼬빌을 아들에게만 증여할게 아니라, 아들,며느리에 함께 증여하면 상대적으로 낮은 세금이 나온다고 한다. (그런데 이부분도 문제가 있는것이 건강보험료가 아들, 며느리에게 동시에 부과될 수 있다. 세금보다 더 무서운 건강보험료가 기다리고 있다.이부분은 세금이 아니니 이책에서는 다루지 않고 있으나, 많은 자산가들이 건강보험료때무에 스트레스를 받고 있는 것이 현실이다.)

또한 가족 간 금전 대여에 대한 내용도 소개하고 있는데 원칙적으로 가족 간 금전 대여는 증여로 간주된다. 단순히 차용증만 썼다고 해서 무조건 인정받을 수 있는 것이 아니라 차용증의 작성 시기와 채무변제 조건을 명확히 기재해야하는데, 확실히 하기 위해서는 법원에서 확정일자를 받거나 내용증명으로 문서를 송달하는 방법이 안전하다, 기본적으로 가족끼리 짜고 장난을 한다고 보는것이 세무당국이다. 가족간의 거래에서는 비가족간의 거래와 동일한 수준의 문서정리와 더불어 은행 거래기록이 남아야 한다. 그리고 가족 간 적정 이자율을 연 4.6%로 수준에서 맞추는 것이 안전하며, 무이자거나 상환 시점이 특정되지 않는 등 일반적인 경우와 다를시에는 차용증이 있더라도 세무당국에서 인정하지 않을 수 있다.

그리고 이책의 하이라이트 5장에서는 다양한 사례(CASE STUDY)들을 통해 절세 TIP을 소개한다.

이부분은 드라마나 뉴스에서 자주 등장하는 내용이며, 실제사례를 바탕으로 하고 있는바 박진감 넘치는 이야기 많다.

갑자기 모장관의 청문회처럼 아들에게 아파트 증여하고 아들집에서 월세살이 한다는 이야기가 떠오른다. 합법적이라는게 더 황당했다. 이른바 사회 지도층 인사일수록 더 교묘하게 세법을 이용한다. 우리도 미리미리 준비하여 호구가 되지 않도록 조심할 필요가 있다.

[100자평] 2022 부동산세 완전정복

2022 부동산세 완전정복 - 슬기로운 부동산 세테크의 모든 것
택스워치 지음 / 어바웃어북 / 2021년 11월

딱딱한 부동산 관련세금을 컬러플한 삽화와 여러가지 표를 통하여 쉽게 설명하고 있고, 다양한 사례를 통해서 보다 쉽게 풀이하고 있다.

상가주택투자로 작은 건물주가 됩시다

아파트 살 돈이면, 상가주택에 투자하라 - 2022년 전면 개정판
Andy Kim.장성수 지음 / 이언이노랩 / 2021년 11월

제목에서 이 책을 쓴 의도를 알수 있다. 앞서서 쓴 다른 서평에도 비슷한 내용이 있는데, 특히 부동산 투자의 대표라고 불리는 아파트 보다 빌딩투자가 좋은 이유가 있으나, 일반인(비재력가)들이 대로변 상업용 빌딩을 척척 매입하는 것이 현실적으로 쉽지가 않다.

이책의 저자는 아파트보다 상가주택이 좋은이유를 6가지로 들고 있다.

- 내급여는 생활비로, 월세는 대출상황

- 실제론 다주택인데 1주택자로, 종부세와 월세소득세 면세

- 임대주고도 실거주로 양도세 비과세 혜택까지

- 임대주고도 실저주로 장기특공 80% 혜택도

- 정당한 노력과 아이디어로 창출해 낸 정당한 부가가치

- 노후 대비 확실한 절세 수익형 부동산

올해 11월 말 12월 초의 부동산 핫 이슈는 단연코 폭등한 "종합부동산세; 종부세"다.

서울의 신축 아파트는 이제3.3㎡(1평)당 1억원이 기본이 된 세상이다. 모두 아파트만 쳐다보는 상황에 진짜 부동산 고수들은 ‘상가주택’에 집중하고 있다는 것이다.

이른바 똘똘한 아파트만 남기고 정리했다고 하더라도, 강남권 한강권의 2주택은 물론 1주택자도 대폭 늘어난 종부세를 감당하기가 쉽지 않다. 노후대비로 아파트 1채는 실거주, 1채는 전월세를 받는다고 해도, 1년치 임대소득을 고스런히 보유세로 납부해야 하고, 심지어는 임대소득 이상으로 종부세를 내야하는 상황이고, 내년에는 그 부담이 더 커질 상황이다.

상가주택은 아파트보다 절세 효과가 크다. 아파트는 원룸 type도 주택 수에 포함해 보유세를 내야 하지만, 상가주택은 3개층까지, 합계 200평 이하 면적 한도 내에서 몇 개 호실로 나누든지 세법상 하나의 주택으로 본다. --> 이런걸 다가구 주택이라고 한다. 예를 들어 전용 20평짜리 주택 10가구가 있는 상가주택 소유자를 가정해 보자. 건물주가 이 가운데 1가구에 입주하고 나머지 9가구를 임대해도 1주택자다. 보증금과 월세 수입이 발생하는데, 이런 주택들은 기준시가 9억원이 안 되는 경우가 많아 월세 수익도 100% 비과세되는 경우가 많다. --> 다가구주택은 법적으로 단독주택으로 분류되며, 다가구 상가주택의 경우는 공시가가 상대적으로 아파트 보다 낮다.

대부분 상가주택은 공시가격이 11억원 미만인 경우가 많다. 서울 강남의 고가 상가주택조차 종합부동산세를 한 푼도 내지 않는 경우가 흔하다. 아파트는 비슷한 평수가 많고 거래량도 많아 시세와 공시가격이 표준화한 측면이 있고, 시세가 올라가면 자동으로 공시가격도 따라 올라가는 구조다. 공시가격 현실화율이 높아질수록 보유세 부담이 증가하는데, 상가주택은 개별 건물이어서 해당 지역에서 거래량, 주택형 등이 제각각이다. 이런 이유로 상가주택은 매년 실제 가치를 산정하긴 어렵고 시세와 차이가 크게 벌어지는 경우가 많다. 역설적으로 거래가 많지 않고, 비교의대상이 애매하다보니 생기는 이점이다. 반면 아파트는 동일한 평수에 1201호와 1202호는 동일하게 가치평가를 한다. 내집만 시세를 낮출 방법이 없다.

더군다나 현정부의 취득, 보유, 매도 상의 세금규정을 볼때 아파트를 맘대로 처분하는것도 쉽지가 않다. 양도세 비과세기준을 9억에서 12억으로 올렸다고 한들, 서울시내의 똘똘한 아파트는 양도세를 피하기 어렵다. 아파트값이 12억원 미만이던 과거에는 보유기간 2년을 채운 뒤 12억원 이하에 거래해 양도세를 비과세 받을 수 있었다. 하지만 아파트 한 채가 20억 30억에 이르는 지금은 실제로10년을 거주해야 12억원 초과분 매매차익에 대해 80% 장기보유특별공제를 받을 수 있다. 상가주택은 주택이 여러 개여서 소유자가 실입주하면서 월세를 줄 수 있고 매도할 때 주택은 11억원 미만이 대부분이어서 비과세 받는 점을 감안하면 거주요건을 충족해 절세하는 것이 수월하다. 이른바 내집 한채에 살면서 월세도 받고, 살면서 재산새, 종부세등도 적게내고 나중에 팔때 양도세도 적게 내는 것이다.

요즘 말 많은 종부세는 주택 부분 공시가격만을 기준으로 부과한다. 상가주택은 아파트에 비해 시세 파악이 어려워 시가 대비 공시가 반영율이 현저히 낮다. 예를 들어 5층짜리 상가주택은 지하에서 지상2층까지 상가, 3~4층까지 주택인 경우가 흔한데, 이 경우 전체 부동산 공시가격에서 주택 부분이 차지하는 비중이 통상 30% 내외다. 실거래가 60억원짜리 상가주택이라도 주택 부분은 종부세 부과기준(1주택자 11억원)에 한참 못 미칠 수밖에 없다. 상가 건물 부분의 경우 건물과 부수토지 가격이 80억원이 넘는 경우에만 종부세를 부과한다. --> 이 덕분에 똘똘한 상가주택(꼬마빌딩)은 매물 자체가 사라졌고 나온다고 하더라도 시세가 과거와 비교할 수 없을 만큼 올랐다.

2주택이상이 더이상의 아파트를 보유하게 될시 종부세를 감당하기가 불가능 할 정도다. 종부세는 이른바 비실현소득에 대한 세금부과다. 이른바 시세상승만으로도 실제 차익이 없더라도 어마 어마한 세금을 감당해야한다. 임대소득을 제외하고 근로소득, 사업소득이 없는 은퇴자라고 하면 부담하기 불가능하다는 이야기가 나온다.

​그래서 은퇴자의 경우라면 더욱 상가주택이 유리하다. 물론 재산이 수백억대라면 이런 책 안읽어도 된다.

우선 보유단계에서 1주택의 똘똘한 상가주택이나 다가구 주택으로 단일화를 했다면, 종부세의 걱정은 상당히 줄어든다, 아울러 주택부분의 임대수익은 신고의 필요도 없고, 비과세도 가능하다. 차기 정부의 부동산 세제가 어떻게 변화할지 예측하기는 어렵지만 공통적인 예측은 1주택자, 실거주자의 유지비용을 덜어주자는 것은 여/야가 모두 공통적인거 같다. 본인과 가족은 상가주택(다가구주택)의 주인세대에 살면서, 나머지 호실에서 나오는 월세만으로 충분히 생활이 가능하다. 재산세, 보유세의 경우도 아파트와는 비교할 수 없을 정도로 적게 나온다.

주택인 만큼 아파트와는 달리 신경쓸 부분도 많다. 우선 주택의 관리를 소유주 본인이 직접 해야한다. 아파트의 경우 관리비를 납부하면 공동주택 관리규정에 의거하여, 전문가들이 정기적으로 관리를 한다. 그러나 단독주택의 경우는 고스란히 소유주의 책임과 비용이다. 달리말하면 소유주의 역량에 따라 건물 관리가 가능하다는 것이다. 아파트 값은 개인 노력으로 오르내리는 영역이 아니다. 개인보다는 집단의 의견과 지역사회의 상황에 따라 반응한다. 하지만 상가건물은 상권을 선택하고 신축이나 리모델링을 거치는 등 철저히 개인의 노력과 고생만큼 돈을 벌 수 있는 노력의 산물이다. 개인이 구축 건물을 매입하여, 대수선(리모델링)을 통하여 신축건물에 버금가는 건물로 바꿀수도 있고, 기존 건물을 철거하고, 신축을 해서 완전히 다른 건물로 재탄생도 가능하다. 침채된 상권속에서도 리모델링이나 적극적이 세입자 유치로 유독 임대가 잘 되고, 장사도 잘 되는 건물을 만들어 낼 수도 있다.

예전에는 내가 사는 아파트 1채, 그리고 월세 받는 아파트 1채, 그리고 약간의 금융/연금소득으로 노후준비를 성공적으로 할수 있었다. 그러나 종부세의 강화는 다주택자들에게 악몽이 될 소지가 다분하다. 1년 소득 전부 종부세로 다 날아간다는 우스개소리가 나온다. 이런 보유세를 피할수 있는 상가주택, 다가구 주택은 좋은 대안이라고 볼수 있다. 심지어 상가주택은 땅이 온전이 나의 소유이기에 낡으면 리모델링하거나 멸실하고 새로 지으면 되고, 올 주택이나 올 근생으로 용도변경도 가능하다. 이처럼 쓰임새가 당연한 상가주택은 일반인도 실속있는 건물주의 반열에 오를수 있게 도와준다.

이책의 구석구석에는 저자가 직접 복잡한 세무규정을 찾아가며 최적화된 절세 기법을 적어 놓았다. 특히 주택수, 보유상황에 따른 매수, 보유, 매도 단계의 세금을 자세하게 설명하고 있으니, 부동산 세제를 전반적으로 공부하기도 큰 도움이 된다.

[100자평] 아파트 살 돈이면, 상가주택에 투자하라

아파트 살 돈이면, 상가주택에 투자하라 - 2022년 전면 개정판
Andy Kim.장성수 지음 / 이언이노랩 / 2021년 11월

아파트 투자에서 벗어나 상가주택을 통해서 실질적인 작은 건물주가 되는 길을 보여주고 있다.

아파트 말고 꼬마빌딩 투자 !

3천만 원으로 빌딩 한 채 사십시오! - 공동투자로 20억 원짜리 빌딩주 되기 프로젝트
이대희 지음 / 라온북 / 2021년 11월

제목이 매우 자극적이다. 3천만원으로 빌딩 한 채를 사라니, 조그만 원룸형 빌라한 채 사기에도 부족한 금액이다. 부동산 지식이 조금이라도 있는 사람이면, 공동투자를 말하고 있는것을 알아 차렸을 것이다.

모든 투자는 투자자 개인이 리스크를 감수하면서 선택을 해야 하는 어려운 과목이다. 여러 재테크관련 책을 읽어보면 저자들이 강조하는 내용이 모두 달라 독자들이 매우 혼란스럽다.

은행이나 금융권 쪽의 강사나 저자를 만나면, 금융상품에 대하여 환금성과 더불어 안정적인 수익, 경기변동에 따라 투자할수 있는 상품, 위험도에 따라 투자할수 있는 상품등을 설명하고, 직접투자보다는 간접투자를 권유한다. 반면에 부동산쪽 강사를 만나면 주력 분야에 따라서 아파트, 빌라, 분양권, 토지, 상가, 빌딩, 경매, 요즘은 지식산업센터 등을 칭찬하며, 최종적인 상품이라고 한다.

이책의 저자는 그중에서도 빌딩(상업용) 투자에 대한 이야기르 하고 있다.

늘 그러하듯 부동산 투자의 리스크 몫은 책의 저자가 아닌 투자를 선택하는 본인이 해야 하기에 신중을 기하여야 하며 자기와 맞는 투자방법을 찾는 것이 가장 이상적이다. 자신의 성향이나 환경이 주식이 맞다면 주식, 부동산과 맞다면 부동산을 하며된다. 투자에는 정답이 없다. 불법적이지만 않다면 과정보다는 결과로 말하는 것이다.

비근로소득(금융소득), 월급쟁이시절의 근로소득이나 사업하면서 벌어들인 살업소득 외에 고정적인 불로소득이 있다면 얼마나 좋을까? 사회생활을 하면 사람이라면 감히 모두 이런 생각을 해본적이 있을것이고 , 특히 사회생활 20-30년정도하고 슬슬 은퇴후의 생활을 고려할 나이라면, 퇴직하고 우리의 관심사는 도대체 뭘로 먹고 살것인가 이며, 그 방법중의 하나가 매월 일정금액의 월세를 받는 방법이다.

월급처럼 일정금액이 매월마다 들어오게 하는 방법에는 여러 가지가 있다. 대표적인것이 은행이자, 그리고 주식배당금, 각종 연금상품(보험포함) 등의 금융상품과 부동산 투자로 월세를 받는 방법이 대표적이다. 이책은 월세를 받는 소규모 빌딩투자에 대하여 집중적으로 설명하고 있다.

특히 부동산 투자의 대표라고 불리는 아파트 보다 빌딩투자가 좋은 이유는 아래와 같다.

아파트 투자는 다주택자의 경우 현재의 세재하에서는 세금내면 실속이 없다.

1. LTV 70%까지 대출이 된다.

- 주택의 경우 9억원 이하만 40%, 이상의 경우 초과분의 20%, 심지어 15억 이상은 대출불가 !

2. 취득세에 중과세가 없다.

- 2주택부터는 8%, 3주택이상은 12%, 상업용 빌딩은 4.6%

3. 양도세 중과가 없다

4. 종부세가 없다.

- 올 12월이 들어서 핫 이슈인 종부세 해당사항이 없다. 정확하게 말하면 공시가격 90억까지 해당안됨

5. 매입시 자금조달계획서 제출의무 없음.

이른바 꼬마빌딩이 코로나이후로 각광 받는 이유는 위에서 열거하였으며, 빌딩은 아파트와 달리 세금과 대출 규제가 없다. 그래서 갭투자가 얼마든지 가능하고, 문재인 정부는 강력한 부동산 정책을 펼쳐실거주 한 채 외(심지어 실거주 한채도 시세가 고가인 경우는 종부세의 위협을 받고 있다.) 경우에는 에는 아파트로 인한 투자를 원천 봉쇄하는 정책을 폈다. 각종 세금 중과로도 성과가 나오지 않자 최종적으로 제도권 금융권의 대출 규제를 지시했다. 부동산을 자기돈 100%로 사는 경우는 거의 없다. 이제 각종 세금 중과세 로 아파트 갭투자로 자산을 불리는 방법은 이제 실질적으로 불가 능해졌다고 본다.

그러나 코로나19로 어마어마한 돈을 시중에 풀어 유동성이 넘쳐나는 상황에서 이런 투자수요는 아파트외의 것으로 이동하기 시작했는데, 그것이 꼬마 빌딩이다. 10차선대로를 끼고 있고, 이른바 대기업들이 사옥으로 쓰고있는 빌딩들에 대한 이야기가 아니다. 이런 물건들은 일반일들이 접근하기에는 거의 불가하고 이른바 재력가 들 사이에서 가끔 거래되는 그들만의 리그이다. 이런 물건들은 고려의 대상에서 제외하자.

당신이 어느정도 재력이 있어도, 빌딩을 못사는 이유는 아래와 같다.

- 너무 많은 물건을 본다.

- 지나치게 깍으려고 한다.

- 급매물만 찾는다.

- 지금은 너무 비싸니 좀 가격이 내리면 사려고 기다린다.

; 결론적으로 싸고 좋은 물건을 찾다가 포기한다, 너무 좋은 물건을 찾으려고 시간만 보내면 시간만 낭비하니 100% 맘에 드는 물건이 아닌 70%정도 마음에 들면 바로 구입을 하라고한다. 사실 70% 맘에 드는 물건도 거의 없다. 하나같이 너무 비싸게 부르는게 현실이다.

여기 책에서는 월세를 받으려면 서울 강남이 아닌 서울외각이나 변두리로 가라고 되어 있다.그쪽에 임대에 의한 월세 가 많이 나온다(즉 수익률이 더 높다)고, 그리고 강남은 월세는 많이 나오지 않지만 시간이 지나면서 땅값이 올라 시세차익이 발생하니, 수익을 쫓으려면 비강남, 수도권으로 눈을 돌리고, 지가상승에의한 매매차익을 노린다면 강남을 투자라하라고 한다. 즉 빌딩도 목표를 정하고 거기에 맞는 물건을 찾아서 투자하라.

이른바 "부린이"들(부동산 어린이라는 뜻이되지만 정확하게 말하면 상업용 빌딩을 잘 모르는 사람을 말한다고 보는게 맞는거 같다.)은 대체로 건물을 볼 줄 모르기 때문에 급매물을 소개 받아도 이게 급매인지 아닌지 감이 없다.또한 그 지역을 잘 모르기 도 하고 주변 시세도 모르기에 급매인지도 모른다. 아파트의 경우는 요즘 시세나 거래이력을 알려주는 어플리케이션이 너무 잘되어 있다. 그러나 상업용 빌딩의 경우는 이른바 상권이 한 두블럭 차이에도 크게 달라지며, 입점하고 있는 업체에 따라서도 달라진다. 한마디로 비교가 어렵다. 이처럼 나에게 맞는 급매 건물을 찾기가 어려운데 (정확하게 말하면 싸고 좋은 물건) 그래도 찾겠 다고 세월만 흘러가고 그사이에 더 늘어버린 유동성으로 인해 건물 가격은 다 올라가 있고 시기를 놓쳐 막상 사자니 너무 많이 오른 것 같다고 느끼게 된다. (불과 1년전에, 6개월전에 나왔던 금액대보다 또 인상된 금액으로 표시된다) 결국 관심이 시들해지고 포기하는게 일상다반사다.

부린이 졸업 패턴: 매입 의사 - 급매물 요청 - 중도 포기 - 정신 번쩍 - 적당한 매물 요청 - 매입 완료

앞서 말한 이유로 요즘은 투자 대안이 빌딩밖에 없다 보니 투자 흐름이 조금 빨라 지기는 했다. 하지만 막상 적당한 건물이 나와도 매입하려고 하면 단점만 보이고 선뜻 결정을 못 내린다. 그래서 본인만의 기준을 정 해놓고 이 정도면 매입해야겠다고 결단을 내릴 줄 알아야 한다. 이게 말이 쉽지 수십억이 왔다갔다하는 일이다. 늘 공부하고 준비하는 마음으로 기다릴줄 알아야 한다고 본다. 기회가 와도 기회를 잡을 능력이 없다면 무슨 소용인가.

상가에도 원룸이나 아파트 못지 않는 리스크가 많다. 이책에서는 그런 리스크에 대한 내용 언급이 없어 많이 아쉽다. 부동산 상승론자 낙관론자의 시각에서 좋 점만 부각하고 있는 부분이 아쉽다.

공실일 경우는 대출이자와 관리비의 비용이 높아 다른 어떤 투자보다 손실금액이 만만하지 않다. 이른바 코로나 사태같은 상황이 벌어지면, 대규모 공실이 발생하기도 하며, 임대료가 밀리고, 임차인가 임대인 사이에 각종 분쟁도 발생한다. TV 드라마에 등장하는 이른바 건물주의 생활은 강남 대로변 수천평짜리 건물에 해당되는 내용이고, 실제로는 건물수리하고, 임차인과 입씨름하고, 공실 채울 생각에 주변 중개소들을 순회한다. 물론 호경기 시절에는 이런 수고가 줄어든다. 임차인들도 장사가 잘되니, 임대료 밀릴 이유도 없으니까.

결정적으로 이런 상업용 빌딩은 매도가 쉽지가 않다. 주식으로 보면 비상장주식이다. 일반인들이 접근하기에는 어려운 물건이며, 이른바 적당한 임자를 만나기가 쉽지 않은데, 중심지역이 아닌 외곽지역의 경우 더욱 그러하다.

건물주라고 만날 호텔부페에서 점심먹고 오후에는 골프나 치고다닐거라는 상상은 접어두자, 자기돈 100% 들어간 건물이라면 은행 대출이자의 압박이 없겟지만서도 그런 경우는 1% 도 안된다.(TV매체에 나오는 연예인들의 빌딩 매입이야기를 들어봐도 대부분 은행대출을 최대한 받아서 투자한다. 물론 전지현 의 100% 현찰구매의 경우도 간혹나온다), 부동산은 은행예금과 달리 감가상각이 발생하며, 지금 이순간에도 노후화가 진행되기에 관리를 해야하며, 특히 속썩이는 임차인이라고 만다게 되면, 송사에 시달리는 경우도 종종 발견한다.

절대 투자해서는 안되는 물건(가능하면 피해야하는 물건)

-집합건물

-종교, 노유자 시설

-위반건축물 및 부속건물, 불법건축물

-용도변경안되는 주택(주택에서 근생으로 용도변경이 안되는)

-도로폭이 좁을 물건

-용도지역 1종 전용(일반)주거지역

-비수도권

-원룸건물

-유흥업소건물(위락시설)

-한필지에 소유주가 복수인 경우

-고가도로 및 터널근처 건물

-통임차인 건물

-골목안집

--> 그런데 이런거 다 따지면 사실 투자할 물건이 없다는 게 현실

이 책에서는 아파트 갭투자를 빌딩 갭투자로 새롭게 제시한다. 즉 공동투자를 활용한 갭투자다.

동업이 아니라 공동투자다. 즉 사업을 같이 하는것이 아닌 투자만 같이 하는 것이다. 부동산 공동투자는 투자해놓고 운영하는 것이 아니라 가만히 지켜보 고 있다. 맘에 드는 물건을 찾았는데, 너무 금액이 크다 그렇다면 공동투자로 접근하자, 물론 수익도 N분의 1이 될수 있지만 위험도 수익도 나누는 것이다. 빌딩 공동투자는 잘되도 투자자 한쪽이 동업처럼 사고를 칠수가 없고 시간이 지나면 시세는 올라가기 마련이다. 기본적으로 부동산 가격은 우상향이다.

이책은 상업용 부동산에 대한 신선한 접근을 다루고 있으며, 기본적인 상업용 부동산의 투자방향성을 제시한다. 주거용 부동산보다는 어려운것이 사실이나, 요즘 정부 정책과 각공 규제, 세금으로는 주거용 부동산 투자에서는 별로 건질것이 없다. 빌딩투자로 눈을 돌려보라.