상가주택투자로 작은 건물주가 됩시다

아파트 살 돈이면, 상가주택에 투자하라 - 2022년 전면 개정판
Andy Kim.장성수 지음 / 이언이노랩 / 2021년 11월

제목에서 이 책을 쓴 의도를 알수 있다. 앞서서 쓴 다른 서평에도 비슷한 내용이 있는데, 특히 부동산 투자의 대표라고 불리는 아파트 보다 빌딩투자가 좋은 이유가 있으나, 일반인(비재력가)들이 대로변 상업용 빌딩을 척척 매입하는 것이 현실적으로 쉽지가 않다.

이책의 저자는 아파트보다 상가주택이 좋은이유를 6가지로 들고 있다.

- 내급여는 생활비로, 월세는 대출상황

- 실제론 다주택인데 1주택자로, 종부세와 월세소득세 면세

- 임대주고도 실거주로 양도세 비과세 혜택까지

- 임대주고도 실저주로 장기특공 80% 혜택도

- 정당한 노력과 아이디어로 창출해 낸 정당한 부가가치

- 노후 대비 확실한 절세 수익형 부동산

올해 11월 말 12월 초의 부동산 핫 이슈는 단연코 폭등한 "종합부동산세; 종부세"다.

서울의 신축 아파트는 이제3.3㎡(1평)당 1억원이 기본이 된 세상이다. 모두 아파트만 쳐다보는 상황에 진짜 부동산 고수들은 ‘상가주택’에 집중하고 있다는 것이다.

이른바 똘똘한 아파트만 남기고 정리했다고 하더라도, 강남권 한강권의 2주택은 물론 1주택자도 대폭 늘어난 종부세를 감당하기가 쉽지 않다. 노후대비로 아파트 1채는 실거주, 1채는 전월세를 받는다고 해도, 1년치 임대소득을 고스런히 보유세로 납부해야 하고, 심지어는 임대소득 이상으로 종부세를 내야하는 상황이고, 내년에는 그 부담이 더 커질 상황이다.

상가주택은 아파트보다 절세 효과가 크다. 아파트는 원룸 type도 주택 수에 포함해 보유세를 내야 하지만, 상가주택은 3개층까지, 합계 200평 이하 면적 한도 내에서 몇 개 호실로 나누든지 세법상 하나의 주택으로 본다. --> 이런걸 다가구 주택이라고 한다. 예를 들어 전용 20평짜리 주택 10가구가 있는 상가주택 소유자를 가정해 보자. 건물주가 이 가운데 1가구에 입주하고 나머지 9가구를 임대해도 1주택자다. 보증금과 월세 수입이 발생하는데, 이런 주택들은 기준시가 9억원이 안 되는 경우가 많아 월세 수익도 100% 비과세되는 경우가 많다. --> 다가구주택은 법적으로 단독주택으로 분류되며, 다가구 상가주택의 경우는 공시가가 상대적으로 아파트 보다 낮다.

대부분 상가주택은 공시가격이 11억원 미만인 경우가 많다. 서울 강남의 고가 상가주택조차 종합부동산세를 한 푼도 내지 않는 경우가 흔하다. 아파트는 비슷한 평수가 많고 거래량도 많아 시세와 공시가격이 표준화한 측면이 있고, 시세가 올라가면 자동으로 공시가격도 따라 올라가는 구조다. 공시가격 현실화율이 높아질수록 보유세 부담이 증가하는데, 상가주택은 개별 건물이어서 해당 지역에서 거래량, 주택형 등이 제각각이다. 이런 이유로 상가주택은 매년 실제 가치를 산정하긴 어렵고 시세와 차이가 크게 벌어지는 경우가 많다. 역설적으로 거래가 많지 않고, 비교의대상이 애매하다보니 생기는 이점이다. 반면 아파트는 동일한 평수에 1201호와 1202호는 동일하게 가치평가를 한다. 내집만 시세를 낮출 방법이 없다.

더군다나 현정부의 취득, 보유, 매도 상의 세금규정을 볼때 아파트를 맘대로 처분하는것도 쉽지가 않다. 양도세 비과세기준을 9억에서 12억으로 올렸다고 한들, 서울시내의 똘똘한 아파트는 양도세를 피하기 어렵다. 아파트값이 12억원 미만이던 과거에는 보유기간 2년을 채운 뒤 12억원 이하에 거래해 양도세를 비과세 받을 수 있었다. 하지만 아파트 한 채가 20억 30억에 이르는 지금은 실제로10년을 거주해야 12억원 초과분 매매차익에 대해 80% 장기보유특별공제를 받을 수 있다. 상가주택은 주택이 여러 개여서 소유자가 실입주하면서 월세를 줄 수 있고 매도할 때 주택은 11억원 미만이 대부분이어서 비과세 받는 점을 감안하면 거주요건을 충족해 절세하는 것이 수월하다. 이른바 내집 한채에 살면서 월세도 받고, 살면서 재산새, 종부세등도 적게내고 나중에 팔때 양도세도 적게 내는 것이다.

요즘 말 많은 종부세는 주택 부분 공시가격만을 기준으로 부과한다. 상가주택은 아파트에 비해 시세 파악이 어려워 시가 대비 공시가 반영율이 현저히 낮다. 예를 들어 5층짜리 상가주택은 지하에서 지상2층까지 상가, 3~4층까지 주택인 경우가 흔한데, 이 경우 전체 부동산 공시가격에서 주택 부분이 차지하는 비중이 통상 30% 내외다. 실거래가 60억원짜리 상가주택이라도 주택 부분은 종부세 부과기준(1주택자 11억원)에 한참 못 미칠 수밖에 없다. 상가 건물 부분의 경우 건물과 부수토지 가격이 80억원이 넘는 경우에만 종부세를 부과한다. --> 이 덕분에 똘똘한 상가주택(꼬마빌딩)은 매물 자체가 사라졌고 나온다고 하더라도 시세가 과거와 비교할 수 없을 만큼 올랐다.

2주택이상이 더이상의 아파트를 보유하게 될시 종부세를 감당하기가 불가능 할 정도다. 종부세는 이른바 비실현소득에 대한 세금부과다. 이른바 시세상승만으로도 실제 차익이 없더라도 어마 어마한 세금을 감당해야한다. 임대소득을 제외하고 근로소득, 사업소득이 없는 은퇴자라고 하면 부담하기 불가능하다는 이야기가 나온다.

​그래서 은퇴자의 경우라면 더욱 상가주택이 유리하다. 물론 재산이 수백억대라면 이런 책 안읽어도 된다.

우선 보유단계에서 1주택의 똘똘한 상가주택이나 다가구 주택으로 단일화를 했다면, 종부세의 걱정은 상당히 줄어든다, 아울러 주택부분의 임대수익은 신고의 필요도 없고, 비과세도 가능하다. 차기 정부의 부동산 세제가 어떻게 변화할지 예측하기는 어렵지만 공통적인 예측은 1주택자, 실거주자의 유지비용을 덜어주자는 것은 여/야가 모두 공통적인거 같다. 본인과 가족은 상가주택(다가구주택)의 주인세대에 살면서, 나머지 호실에서 나오는 월세만으로 충분히 생활이 가능하다. 재산세, 보유세의 경우도 아파트와는 비교할 수 없을 정도로 적게 나온다.

주택인 만큼 아파트와는 달리 신경쓸 부분도 많다. 우선 주택의 관리를 소유주 본인이 직접 해야한다. 아파트의 경우 관리비를 납부하면 공동주택 관리규정에 의거하여, 전문가들이 정기적으로 관리를 한다. 그러나 단독주택의 경우는 고스란히 소유주의 책임과 비용이다. 달리말하면 소유주의 역량에 따라 건물 관리가 가능하다는 것이다. 아파트 값은 개인 노력으로 오르내리는 영역이 아니다. 개인보다는 집단의 의견과 지역사회의 상황에 따라 반응한다. 하지만 상가건물은 상권을 선택하고 신축이나 리모델링을 거치는 등 철저히 개인의 노력과 고생만큼 돈을 벌 수 있는 노력의 산물이다. 개인이 구축 건물을 매입하여, 대수선(리모델링)을 통하여 신축건물에 버금가는 건물로 바꿀수도 있고, 기존 건물을 철거하고, 신축을 해서 완전히 다른 건물로 재탄생도 가능하다. 침채된 상권속에서도 리모델링이나 적극적이 세입자 유치로 유독 임대가 잘 되고, 장사도 잘 되는 건물을 만들어 낼 수도 있다.

예전에는 내가 사는 아파트 1채, 그리고 월세 받는 아파트 1채, 그리고 약간의 금융/연금소득으로 노후준비를 성공적으로 할수 있었다. 그러나 종부세의 강화는 다주택자들에게 악몽이 될 소지가 다분하다. 1년 소득 전부 종부세로 다 날아간다는 우스개소리가 나온다. 이런 보유세를 피할수 있는 상가주택, 다가구 주택은 좋은 대안이라고 볼수 있다. 심지어 상가주택은 땅이 온전이 나의 소유이기에 낡으면 리모델링하거나 멸실하고 새로 지으면 되고, 올 주택이나 올 근생으로 용도변경도 가능하다. 이처럼 쓰임새가 당연한 상가주택은 일반인도 실속있는 건물주의 반열에 오를수 있게 도와준다.

이책의 구석구석에는 저자가 직접 복잡한 세무규정을 찾아가며 최적화된 절세 기법을 적어 놓았다. 특히 주택수, 보유상황에 따른 매수, 보유, 매도 단계의 세금을 자세하게 설명하고 있으니, 부동산 세제를 전반적으로 공부하기도 큰 도움이 된다.