쉽게 설명하는 부동산 세금

2022 부동산세 완전정복 - 슬기로운 부동산 세테크의 모든 것
택스워치 지음 / 어바웃어북 / 2021년 11월

책의 표지가 재밌다. 넷플릭스 오징어게임을 패러디하여 작성되었다.

전통적인 부동산 투자기법은 입지의 저평가된 물건을 얼마나 잘 찾아내어 최대한 많이 소유하고 차익을 보느 것이었다. 그러나 거기에 추가로 절세 전략을 어떻게 짜느냐가 필수가 되었다. 이른바 취득, 보유, 양도 단계에서 엄청나게 복잡한 세금이 기다라고 있다. 심지어 현직 세무사도 헷갈려할만큼 부동산 세금 관련규정이 복잡해졌고, 관련부처간의 세금 부과 기준의 유권해석도 서로 다르게 나타나고 있다.이글을 씨고 있는 12월의 경우, 종부세 폭탄에 관한 기사가 신문, 방송을 도배하기도 했다.

기본적으로 다주택자에 대하여 징벌적인 세금이 부과되는 만큼, 비교적 싼 주택을 2-3채를 보유하는것 보다 이른바 서울 강남의 똘똘한 한채가 훨씬 유리한 상화이다. 늘 그러하듯이 1주택자는 보호받아야할 서민으로 분류되어 있고, 세금 규정도 그런 방향으로 짜여져 있다. 물론 서울의 20-30억짜리 1채를 가진 사람이, 지방의 다 합쳐서 10억도 안되는 다주택자보다 보호받는게 공정하냐는 물음이 생긴다. 지금의 세제는 실거주 1채 보유자는 최대한 배려하고, 주택의 가격이 낮더라도 다주택 투자자는 과세를 통해서 징벌적으로 억압하는게 정부의 방향이다. 다주택자는 이른바 적폐, 청산대상이다.

상대적으로 가진 돈이 없어서 서울의 아파트는 엄두도 못내고, 지방의 저렴한 아파트, 주택에 투자했는데 서울의 비싼 아파트보다도 더 많은 세금을 내게 되는 역설적인 상황이 벌어질수 있으니 이제는 매수할 때부터 세금을 고려한 투자가 필요하다. 게다가 부동산 관련 세금이 매년 바뀌고 있으니 한 해 빠짝 공부했다고 끝나는 것이 아니라 매년 개정된 내용을 꾸준히 업데이트해야 한다.

세금관련의 책자들의 공통점이 딱딱하고 재미가 없다는 것이다. 그도그럴 것이 세법 자체가 재밌을 수가 없다. 그럼에도 불구하고 「2022년 부동산세 완전정복」 은 최대한 많은 컬러 삽화를 넣고, 다양한 표와 아기자기한 구성으로 시중에 출간된 책 중 가장 최신 내용을 반영하고 있음에도 불구하고 덜 지루하다. 또한 여러가지 다양한 사례를 통해 쉽게 설명하고 있기에 책 전부를 다 읽지 않더라도 목차를 보고 필요한 부분만 골라서 읽더라도 충분히 도움이 될 것으로 본다.

​책은 크게 6개 단원으로 취득세, 보유세, 양도세, 상속·증여세에 관한 내용과 CASE STUDY 로 구성되어 있다. 이책의 하이라이트는 단연 CASE STUDY. (다양한 사례를 통해 알아보는 부동산 세금). 그리고 마지막 권말 특집으로 자영업자들을 위한 절세 플랜에 관한 내용으로 구성되어 있다. 권말 특집의 경우는 부동산과는 직접적인 연관성은 떨어지지만, 월급쟁이가 관두면 바로 닥치는 일이 자영업이다. 이부분은 가볍게 읽어도 될거 같다.

부동산을 매수할 때 내는 취득세와 보유하는 동안 내는 보유세, 그리고 매도할 때 내는 양도세는 부동산에 투자할 계획이 있는 사람이라면 누구나 알아야하는 필수적인 세금인데 앞서 말했다시피 이 세금을 부과하는 기준이 자주 바뀌다보니 항상 신경쓰지 않으면 자칫 큰 손해를 보는 경우가 생기기도 한다. 특히 비조정지역에서 조정지역으로 바뀌는 경우 달라지는 것들이 많기에 부동산에 관심이 있는 사람이라면 끊임없이 관심을 가지고 살펴봐야 한다. --> 순간의 실수로 몇천만원, 몇억원이 왔다 갔다 한다.

취득단계 절세 플랜

취득세 편에서는 자금조달계획 작성 방법과 분양권에 대한 내용 뿐만 아니라 최근 핫하게 떠오르고 있는 오피스텔의 취득세율에 대한 내용도 소개하고 있다. 뭔 내가 내집을 사는데, 자금을 어떻게 조달할지 계획을 적어서 낸다는 것이 우습다. 이는 한마디로 꼭 필요하지 않다면 집을 사지마라는 무언의 압력이다. 즉 절차를 복잡하게 만들어 그러한 시도를 줄이려는 꼼수다.

에전에는 주택은 취득세가 낮고, 토지, 상가, 오피스텔 등은 상대적으로 높았다. 그런데 정부의 방침이 주택의 취득수요를 줄이기 위해서, 취득세를 대폭 인상했다. 특히 다주택, 법인의 경우는 이른바 등기치는 비용을 올려서 수요를 억제시키고자 한다. 따라서 근자에는 주택을 대체하는 오피스텔, 생활형 숙박시설등의 대체 상품에 대한 관심이 높은 것은1주택자가 그러한 부동산을 매수하더라도 취득세, 양도세가 중과되지 않기 때문이다. 물론 오피스텔이라고 무조건 중과되지 않는 것은 아니고 용도가 주거용이 아니라 "상업용 또는 업무용"이어야 한다는 것이다. 주거용에 대한 판단은 해당 오피스텔 임차인의 실거주, 전입신고 여부 등을 따지기 때문에 매수한 오피스텔이 상가분 재산세가 나오고 있다고 하더라도 무조건 상가용으로 취급하는 것이 아니란 점에 주의해야한다.

그 밖에도 단독명의, 공동명의, 입주권, 분양권에 대한 규정도 자세하게 설명하고 있다.

보유단계 절세 플랜

보유세 편에서는 현재 가장 문제가 많이 불거지고 있는 종합부동산세와 재산세, 그리고 도시지역분이나 지방교육세와 같이 정확한 정체를 알 수 없었던 세금에 대해서도 자세히 설명하고 있다. (도시지역분은 참으로 생소하다.)

특히 종부세는 국민청원 및 헌법소원이 재기될 만큼 핫 이슈다.

재산세는 가구당 물건당 과세인 반면, 종합부동산세는 인별 과세로 "한 사람이 보유"한 주택의 "공시가격"의 합이 "6억원"을 넘으면 종부세 과세 대상이 된다. 다만 이 때 1세대 1주택자라면 공시가격이 11억원 이상인 경우에만 과세한다. 그 밖에도 만 65세 이상이 받을 수 있는 고령자세액 공제와 5년 이상 보유에 따른 장기보유세액도 있다. 인별과세인만큼 공동명의가 나은지 단독명의가 나은지 계산할 수 있도록 설명해 준다.

추가적으로 서울 25개구 거래량 상위 아파트 공시가격 및 보유세 예상액을 표로 실어놓았다.

양도단계 절세 플랜 A

매매차익을 거두어 들이는 단계에서 발생하는 세금인데, 한마디로 다주택일수록, 보유기간이 짧을 수록 불리하다. 다주택자라면 주택 처분 순서를 잘 계획하는 것이 중요한데, 기본적으로 일시적 2주택을 최대한 이용하고, 불가하다면 최대한 매매차익이 적은 것부터 처분하는게 원칙이다.

양도세 내느니 가족에게 싸게 팔자고 생각할 수도 있는데, 가족에게 부동산을 팔 때는 매매가와 시가의 차액이 시가의 5% 이내 혹은 3억원 중 작은 금액어야 한다고 한다. 이 범위를 초과해 거래하게 되면 비정상 거래로 세무당국의 조사를 받을 수 있다.

양도단계 절세 플랜 B

다주택자의 경우 현재 양도세에 대한 부담이 크다보니 증여에 대해 고려하고 있는 사람이 많을 것이다. 실제로 뉴스를 보면 증여세가 사상 최대치라고 한다. 정부의 정책이 잘못된것이, 이른바 쥐를 쫗더라도 도망갈 구멍은 남겨둬야 하는데, 취득, 보유, 양도 단계 모두에서 높은 세율을 적용하니 세금을 낼 바에는 자식들에게 물려주는 폐단이 발생하는 것이다. 책에서 증여세를 절세하기 위한 여러가지 다양한 방법에 대해 설명하고 있으나 그 중에 한 가지가 "분산증여" 가 있다. 분산 증여는 재산을 자식과 자식의 배우자 그리고 손주들에게 각각 나누어 증여하는 것인데, 이 경우 자식에게 단독 명의로 증여하는 것보다 과세표준과 세율을 낮출 수 있다. 꼬빌을 아들에게만 증여할게 아니라, 아들,며느리에 함께 증여하면 상대적으로 낮은 세금이 나온다고 한다. (그런데 이부분도 문제가 있는것이 건강보험료가 아들, 며느리에게 동시에 부과될 수 있다. 세금보다 더 무서운 건강보험료가 기다리고 있다.이부분은 세금이 아니니 이책에서는 다루지 않고 있으나, 많은 자산가들이 건강보험료때무에 스트레스를 받고 있는 것이 현실이다.)

또한 가족 간 금전 대여에 대한 내용도 소개하고 있는데 원칙적으로 가족 간 금전 대여는 증여로 간주된다. 단순히 차용증만 썼다고 해서 무조건 인정받을 수 있는 것이 아니라 차용증의 작성 시기와 채무변제 조건을 명확히 기재해야하는데, 확실히 하기 위해서는 법원에서 확정일자를 받거나 내용증명으로 문서를 송달하는 방법이 안전하다, 기본적으로 가족끼리 짜고 장난을 한다고 보는것이 세무당국이다. 가족간의 거래에서는 비가족간의 거래와 동일한 수준의 문서정리와 더불어 은행 거래기록이 남아야 한다. 그리고 가족 간 적정 이자율을 연 4.6%로 수준에서 맞추는 것이 안전하며, 무이자거나 상환 시점이 특정되지 않는 등 일반적인 경우와 다를시에는 차용증이 있더라도 세무당국에서 인정하지 않을 수 있다.

그리고 이책의 하이라이트 5장에서는 다양한 사례(CASE STUDY)들을 통해 절세 TIP을 소개한다.

이부분은 드라마나 뉴스에서 자주 등장하는 내용이며, 실제사례를 바탕으로 하고 있는바 박진감 넘치는 이야기 많다.

갑자기 모장관의 청문회처럼 아들에게 아파트 증여하고 아들집에서 월세살이 한다는 이야기가 떠오른다. 합법적이라는게 더 황당했다. 이른바 사회 지도층 인사일수록 더 교묘하게 세법을 이용한다. 우리도 미리미리 준비하여 호구가 되지 않도록 조심할 필요가 있다.