아파트 말고 꼬마빌딩 투자 !

3천만 원으로 빌딩 한 채 사십시오! - 공동투자로 20억 원짜리 빌딩주 되기 프로젝트
이대희 지음 / 라온북 / 2021년 11월

제목이 매우 자극적이다. 3천만원으로 빌딩 한 채를 사라니, 조그만 원룸형 빌라한 채 사기에도 부족한 금액이다. 부동산 지식이 조금이라도 있는 사람이면, 공동투자를 말하고 있는것을 알아 차렸을 것이다.

모든 투자는 투자자 개인이 리스크를 감수하면서 선택을 해야 하는 어려운 과목이다. 여러 재테크관련 책을 읽어보면 저자들이 강조하는 내용이 모두 달라 독자들이 매우 혼란스럽다.

은행이나 금융권 쪽의 강사나 저자를 만나면, 금융상품에 대하여 환금성과 더불어 안정적인 수익, 경기변동에 따라 투자할수 있는 상품, 위험도에 따라 투자할수 있는 상품등을 설명하고, 직접투자보다는 간접투자를 권유한다. 반면에 부동산쪽 강사를 만나면 주력 분야에 따라서 아파트, 빌라, 분양권, 토지, 상가, 빌딩, 경매, 요즘은 지식산업센터 등을 칭찬하며, 최종적인 상품이라고 한다.

이책의 저자는 그중에서도 빌딩(상업용) 투자에 대한 이야기르 하고 있다.

늘 그러하듯 부동산 투자의 리스크 몫은 책의 저자가 아닌 투자를 선택하는 본인이 해야 하기에 신중을 기하여야 하며 자기와 맞는 투자방법을 찾는 것이 가장 이상적이다. 자신의 성향이나 환경이 주식이 맞다면 주식, 부동산과 맞다면 부동산을 하며된다. 투자에는 정답이 없다. 불법적이지만 않다면 과정보다는 결과로 말하는 것이다.

비근로소득(금융소득), 월급쟁이시절의 근로소득이나 사업하면서 벌어들인 살업소득 외에 고정적인 불로소득이 있다면 얼마나 좋을까? 사회생활을 하면 사람이라면 감히 모두 이런 생각을 해본적이 있을것이고 , 특히 사회생활 20-30년정도하고 슬슬 은퇴후의 생활을 고려할 나이라면, 퇴직하고 우리의 관심사는 도대체 뭘로 먹고 살것인가 이며, 그 방법중의 하나가 매월 일정금액의 월세를 받는 방법이다.

월급처럼 일정금액이 매월마다 들어오게 하는 방법에는 여러 가지가 있다. 대표적인것이 은행이자, 그리고 주식배당금, 각종 연금상품(보험포함) 등의 금융상품과 부동산 투자로 월세를 받는 방법이 대표적이다. 이책은 월세를 받는 소규모 빌딩투자에 대하여 집중적으로 설명하고 있다.

특히 부동산 투자의 대표라고 불리는 아파트 보다 빌딩투자가 좋은 이유는 아래와 같다.

아파트 투자는 다주택자의 경우 현재의 세재하에서는 세금내면 실속이 없다.

1. LTV 70%까지 대출이 된다.

- 주택의 경우 9억원 이하만 40%, 이상의 경우 초과분의 20%, 심지어 15억 이상은 대출불가 !

2. 취득세에 중과세가 없다.

- 2주택부터는 8%, 3주택이상은 12%, 상업용 빌딩은 4.6%

3. 양도세 중과가 없다

4. 종부세가 없다.

- 올 12월이 들어서 핫 이슈인 종부세 해당사항이 없다. 정확하게 말하면 공시가격 90억까지 해당안됨

5. 매입시 자금조달계획서 제출의무 없음.

이른바 꼬마빌딩이 코로나이후로 각광 받는 이유는 위에서 열거하였으며, 빌딩은 아파트와 달리 세금과 대출 규제가 없다. 그래서 갭투자가 얼마든지 가능하고, 문재인 정부는 강력한 부동산 정책을 펼쳐실거주 한 채 외(심지어 실거주 한채도 시세가 고가인 경우는 종부세의 위협을 받고 있다.) 경우에는 에는 아파트로 인한 투자를 원천 봉쇄하는 정책을 폈다. 각종 세금 중과로도 성과가 나오지 않자 최종적으로 제도권 금융권의 대출 규제를 지시했다. 부동산을 자기돈 100%로 사는 경우는 거의 없다. 이제 각종 세금 중과세 로 아파트 갭투자로 자산을 불리는 방법은 이제 실질적으로 불가 능해졌다고 본다.

그러나 코로나19로 어마어마한 돈을 시중에 풀어 유동성이 넘쳐나는 상황에서 이런 투자수요는 아파트외의 것으로 이동하기 시작했는데, 그것이 꼬마 빌딩이다. 10차선대로를 끼고 있고, 이른바 대기업들이 사옥으로 쓰고있는 빌딩들에 대한 이야기가 아니다. 이런 물건들은 일반일들이 접근하기에는 거의 불가하고 이른바 재력가 들 사이에서 가끔 거래되는 그들만의 리그이다. 이런 물건들은 고려의 대상에서 제외하자.

당신이 어느정도 재력이 있어도, 빌딩을 못사는 이유는 아래와 같다.

- 너무 많은 물건을 본다.

- 지나치게 깍으려고 한다.

- 급매물만 찾는다.

- 지금은 너무 비싸니 좀 가격이 내리면 사려고 기다린다.

; 결론적으로 싸고 좋은 물건을 찾다가 포기한다, 너무 좋은 물건을 찾으려고 시간만 보내면 시간만 낭비하니 100% 맘에 드는 물건이 아닌 70%정도 마음에 들면 바로 구입을 하라고한다. 사실 70% 맘에 드는 물건도 거의 없다. 하나같이 너무 비싸게 부르는게 현실이다.

여기 책에서는 월세를 받으려면 서울 강남이 아닌 서울외각이나 변두리로 가라고 되어 있다.그쪽에 임대에 의한 월세 가 많이 나온다(즉 수익률이 더 높다)고, 그리고 강남은 월세는 많이 나오지 않지만 시간이 지나면서 땅값이 올라 시세차익이 발생하니, 수익을 쫓으려면 비강남, 수도권으로 눈을 돌리고, 지가상승에의한 매매차익을 노린다면 강남을 투자라하라고 한다. 즉 빌딩도 목표를 정하고 거기에 맞는 물건을 찾아서 투자하라.

이른바 "부린이"들(부동산 어린이라는 뜻이되지만 정확하게 말하면 상업용 빌딩을 잘 모르는 사람을 말한다고 보는게 맞는거 같다.)은 대체로 건물을 볼 줄 모르기 때문에 급매물을 소개 받아도 이게 급매인지 아닌지 감이 없다.또한 그 지역을 잘 모르기 도 하고 주변 시세도 모르기에 급매인지도 모른다. 아파트의 경우는 요즘 시세나 거래이력을 알려주는 어플리케이션이 너무 잘되어 있다. 그러나 상업용 빌딩의 경우는 이른바 상권이 한 두블럭 차이에도 크게 달라지며, 입점하고 있는 업체에 따라서도 달라진다. 한마디로 비교가 어렵다. 이처럼 나에게 맞는 급매 건물을 찾기가 어려운데 (정확하게 말하면 싸고 좋은 물건) 그래도 찾겠 다고 세월만 흘러가고 그사이에 더 늘어버린 유동성으로 인해 건물 가격은 다 올라가 있고 시기를 놓쳐 막상 사자니 너무 많이 오른 것 같다고 느끼게 된다. (불과 1년전에, 6개월전에 나왔던 금액대보다 또 인상된 금액으로 표시된다) 결국 관심이 시들해지고 포기하는게 일상다반사다.

부린이 졸업 패턴: 매입 의사 - 급매물 요청 - 중도 포기 - 정신 번쩍 - 적당한 매물 요청 - 매입 완료

앞서 말한 이유로 요즘은 투자 대안이 빌딩밖에 없다 보니 투자 흐름이 조금 빨라 지기는 했다. 하지만 막상 적당한 건물이 나와도 매입하려고 하면 단점만 보이고 선뜻 결정을 못 내린다. 그래서 본인만의 기준을 정 해놓고 이 정도면 매입해야겠다고 결단을 내릴 줄 알아야 한다. 이게 말이 쉽지 수십억이 왔다갔다하는 일이다. 늘 공부하고 준비하는 마음으로 기다릴줄 알아야 한다고 본다. 기회가 와도 기회를 잡을 능력이 없다면 무슨 소용인가.

상가에도 원룸이나 아파트 못지 않는 리스크가 많다. 이책에서는 그런 리스크에 대한 내용 언급이 없어 많이 아쉽다. 부동산 상승론자 낙관론자의 시각에서 좋 점만 부각하고 있는 부분이 아쉽다.

공실일 경우는 대출이자와 관리비의 비용이 높아 다른 어떤 투자보다 손실금액이 만만하지 않다. 이른바 코로나 사태같은 상황이 벌어지면, 대규모 공실이 발생하기도 하며, 임대료가 밀리고, 임차인가 임대인 사이에 각종 분쟁도 발생한다. TV 드라마에 등장하는 이른바 건물주의 생활은 강남 대로변 수천평짜리 건물에 해당되는 내용이고, 실제로는 건물수리하고, 임차인과 입씨름하고, 공실 채울 생각에 주변 중개소들을 순회한다. 물론 호경기 시절에는 이런 수고가 줄어든다. 임차인들도 장사가 잘되니, 임대료 밀릴 이유도 없으니까.

결정적으로 이런 상업용 빌딩은 매도가 쉽지가 않다. 주식으로 보면 비상장주식이다. 일반인들이 접근하기에는 어려운 물건이며, 이른바 적당한 임자를 만나기가 쉽지 않은데, 중심지역이 아닌 외곽지역의 경우 더욱 그러하다.

건물주라고 만날 호텔부페에서 점심먹고 오후에는 골프나 치고다닐거라는 상상은 접어두자, 자기돈 100% 들어간 건물이라면 은행 대출이자의 압박이 없겟지만서도 그런 경우는 1% 도 안된다.(TV매체에 나오는 연예인들의 빌딩 매입이야기를 들어봐도 대부분 은행대출을 최대한 받아서 투자한다. 물론 전지현 의 100% 현찰구매의 경우도 간혹나온다), 부동산은 은행예금과 달리 감가상각이 발생하며, 지금 이순간에도 노후화가 진행되기에 관리를 해야하며, 특히 속썩이는 임차인이라고 만다게 되면, 송사에 시달리는 경우도 종종 발견한다.

절대 투자해서는 안되는 물건(가능하면 피해야하는 물건)

-집합건물

-종교, 노유자 시설

-위반건축물 및 부속건물, 불법건축물

-용도변경안되는 주택(주택에서 근생으로 용도변경이 안되는)

-도로폭이 좁을 물건

-용도지역 1종 전용(일반)주거지역

-비수도권

-원룸건물

-유흥업소건물(위락시설)

-한필지에 소유주가 복수인 경우

-고가도로 및 터널근처 건물

-통임차인 건물

-골목안집

--> 그런데 이런거 다 따지면 사실 투자할 물건이 없다는 게 현실

이 책에서는 아파트 갭투자를 빌딩 갭투자로 새롭게 제시한다. 즉 공동투자를 활용한 갭투자다.

동업이 아니라 공동투자다. 즉 사업을 같이 하는것이 아닌 투자만 같이 하는 것이다. 부동산 공동투자는 투자해놓고 운영하는 것이 아니라 가만히 지켜보 고 있다. 맘에 드는 물건을 찾았는데, 너무 금액이 크다 그렇다면 공동투자로 접근하자, 물론 수익도 N분의 1이 될수 있지만 위험도 수익도 나누는 것이다. 빌딩 공동투자는 잘되도 투자자 한쪽이 동업처럼 사고를 칠수가 없고 시간이 지나면 시세는 올라가기 마련이다. 기본적으로 부동산 가격은 우상향이다.

이책은 상업용 부동산에 대한 신선한 접근을 다루고 있으며, 기본적인 상업용 부동산의 투자방향성을 제시한다. 주거용 부동산보다는 어려운것이 사실이나, 요즘 정부 정책과 각공 규제, 세금으로는 주거용 부동산 투자에서는 별로 건질것이 없다. 빌딩투자로 눈을 돌려보라.