초보 토지투자자를 위한 길라잡이

돈 되는 소액 땅 투자 바이블
이승주 지음 / 세종미디어 / 2022년 7월

저자는 흙수저로 태어나 자수성가한 케이스라고. 고졸에 20살부터 생업전선에 뛰어들어 고시원에서 지내며 손발이 닳도록 일을 하고 장사를 하면서 운좋게(?) 토지투자회사에 들어가서 토지투자의 매력을 알게되고 실천하여 부를 축적했다고 한다. 책에는 자세하게는 나와 있지 않지만 그간 생업전선과 토지투자의 과정에서 격은 많은 실패, 성공, 좌절과 고통의 내용이 담겨있다.

소액으로 땅 투자’를 할 수 있을까?

누구나 복권이나 주식 등의 투자로 대박이 나는 환상을 가지고 있다. 저자는 그래도 성공의 가능성이 높은 분야가 부동산이며, 그중에서도 토지의 특성을 고려할 때 토지투자가 가장 현실성이 높다고 주장합니다.다. 저자는 부동산을 접하기 20대 초반에 많은 장사(사업)과 재테크 수단을 통해 돈을 벌었다. 비교적 젊어서부터 재테크를 해보니, 재테크의 핵심에 대해 깨닫는 부분이 있었다. 쉽게 말해 티끌모아서 태산이 된다는 것은 절약을 강조하는 속담이지 실제로는 부자가 되는 것이 불가능하다는 것이다. 종자돈의 중요성을 강조한 부분이고, 투자의 위험성을 고려할 때 최소 원금보전이 가능하고 비교적 양호한 수익성을 제공하는 것이 토지투자라고 한다. 특히 뛰어난 입지의 경우 대체불가 확장불가의 특성을 가지고 있는 바 위험성이 적으면서 고수익을 보장한다고 권하고 있습니다. 물론 입지나 상황에 따라서 그러하겠지요.

토지투자라는 것이 기본적으로 땅에 대한 투자인만큼, 아파트 분양권이나 입주권같은 비교적 소액으로 할수 있는것이 아니고, 최소 10억 20억이 들어가는 부자의 투자영역으로 일컬어지는 경향이 있는데, 군데 군데 틈새를 찾아보면 비교적 소액으로 토지투자가 가능하다고 한다.

여기서 잠깐, 흔히 소액으로 하는 땅투자를 생각하면 기획부동산의 지분투자, 땅쪼개기 투자를 생각하기 쉬운데, 이런 것에 현혹 되지 않으려면 최소한의 토지투자의 기본은 알고 있어야 한다고 강조한다.

기본적인 서류(토지이용계획확인원 같은 기본적인 것)도 모르면서 무모하게 투자하는 경우가 너무 많으며, 이쪽 분야에서는 잘 모르는 지인이 자꾸 권할 때는 의심을 먼저 해보라고 합니다. 항상 강조하는 것은 현장의 중요성이죠. 현장답사도 한번 안해보고, 덜커덕 매도자의 말만 믿고 계약하는 짓은 하지 마라고 합니다.

모든 투자가 그러하듯이 기본적인 최소한의 사전 공부는 하고 시작하라고 합니다. 책에는 기본적인 토지 공부법에 대한 소개가 나와 있으며, 초보도 돈 버는 땅 투자 노하우 1편 2편으로 나누어 다양한 상황에서 대응/대처 방법 및 여러 사례 등이 나와 있습니다. 다만 실증적인 사례가 자세하게 나와 있지 않은 부분은 좀 아쉬움으로 남습니다.

여러번 강조하는 것이 항상 투자 물건을 직접 눈으로 확인하고, 서류도 직접 확인하고, 사람을 함부로 의심해서는 안되지만 너무 믿어도 안된다고 합니다. 비상식적인 인간들이 워낙 많은 세상이니까요. 그리고 너무 고정관념에 사로잡혀서 토지는 장기투자해야되고, 소액으로는 매입할 만한 것이 없고, 맹지는 절대 사면 안된다는 식의 생각으로는 부를 축적하기 어렵다고 한다. 어렵고 하자가 있는 물건일수록 싸게 살수 있고 잘 화장해서 팔면 많은 차익을 남길수가 있다고 한다. 물론 맞는 말씀이다만 초보들은 안전하고 쉬운것 부터 하는 것이 더 적합하다고 본다. 어려운 물건을 덥석 계약부터 하고서 해결책을 찾지 못해서 돈이 묶이는 경우가 종종 발생하는게 토지 투자시장입니다. 부동산이라는 이름답게 토지는 주식과 다르게 환금성이 매우 떨어집니다. 그나마 부동산중에는 아파트가 환금성이 좋은평인데, 요즘에는 경제상황에 따라 거래가 급감하고 있죠? 잘못 산 부동산은 자식에게 유산으로 물려줘야한다는 농담이 생각납니다.

책의 후반부에 토지투자에 대한 궁금증을 Q&A 형식으로 23가지 질문과 답변이 나와 있는데, 매우 유익하며, 부록으로 토지투자 과정에서 접하게 되는 용어에 대하여 설명하고 있는데, 용어부터 생소한 초보자에게는 매우 도움이 될 것이라고 생각됩니다.

[100자평] 돈 되는 소액 땅 투자 바이블

돈 되는 소액 땅 투자 바이블
이승주 지음 / 세종미디어 / 2022년 7월

토지투자의 초보자들이 새겨들어야 할 내용이 많이 들어 있는 책입니다. 중수이상이 보기에는 너무 기초적인 내용이죠.

수익률은 위험에 대한 보상이다

투자의 기초 - 주식부터 채권, 환율까지 ㅣ EBS CLASS ⓔ
이관휘 지음 / EBS BOOKS / 2022년 6월

EBS 에서 나온 책이라고해서 쉽고 편하게 읽을 수 있는 책이라고 생각했는데, 역시 저자의 이름값을 볼때 아니었다. 역시 서울대 경영대학 석좌교수이자 대중과 열심히 소통하는 Hot 한 교수의 책인지라 내용이 쉬운거 같으면서도 근본적인 원리와 기초를 강조하고 있는 책이다.

일반인이 아니라 학자가 저자인 만큼 학문적인 요소들이 가득 차 있다. 경제를 전공하지 않은 비전공자들도 충분히 받아들일수 있는 수준으로 쓰여진 것은 맞으나 여러 공식들이 등장하고, 수식들도 등장한다. 이런거에 신경질적으로 반응하는 일반인들에게는 좀 어려울 수 있을것 같다.

목차에서 나와 있듯이 이 책은 크게 4 장으로 구성되어 있다.

1장은 가격의 형성, 주식거래의 매카니즘, 기본적인 개념 등은 투자의 기초적인 개념 등을 설명한다. 물론 기초가 제일로 중요한 것이다. 매사 정확한 개념을 파악한다면 이미 50%는 이해했다고 볼수 있다.

2장은 주식투자에서 딜레마 중에 하나인 집중투자와 분산투자로 시작한다. 집중투자의 장점/단점 위험성을 논리적으로 설명하고 있으며, 흔희 저지르기 쉬운 투자실수의 함정, 예를 들자면, 과대평가, 과소평가, 정보편향, 심리적인 쏠림현상등을 설명하고 있다.

3장에서는 투자의 시야를 넓혀, 국내에서 벗어나 국제적인 투자의 원리를 설명한다. 주식시장보다 훨씬 큰 채권시장의 원리와 미국채의 장/단기 수익률과 경기반영/예측의 원리, 환율과 인플레이션등 거시적인 내용을 많이 다루고 있다.

4장에서는 거대 기업들의 독과점과 주주중심의 자본주의에 대한 고찰, 그리고 근자의 이슈인 ESG 문제를 다루고 있다.

수익률은 위험에 대한 보상이다. 수익률은 오직 위험에 대한 보상이다.

투자의 모든것은 이문장으로 설명이 된다. 이책의 내용을 한줄로 설명한다면 이 문장이다.

수익을 추구하는 방식, 수익을 안정화는 방식, 위험을 줄이는 방법등의 여러가지 기법 등이 존해하고, 주식, 채권, 부동산, 실물자산 등 모든 투자행위가 이 원리로 설명이 가능하다.​

어느 정도까지의 위험을 감수할 수 있는가? 위험이 높을수록 수익도 높다. 고수익를 추구한다면 어느 정도의 위험까지 감내할 수 있는가 ? 상대적으로 안전추구형 투자라면 수익이 적더라도 확률적으로 위험을 회피하는 위주로 투자 하는 것이다. 집중투자, 분산투자, 직접투자, 간접투자 이 모든것이 이 원리로 설명이 가능하다. 위험을 감수하고서 고수익을 추구하는 것은 말 그대로 투자금을 모두 잃을 수 도 있다. 만약 그것을 잃어도 일상생활에 아무런 지장이 없다면 감내할 만 하지만, 감당이 불가능 하다면 고수익의 보상이라도 투자를 철회하는 것이 합리적이라고 생각된다. 특히 주식투자에 있어서 인간은 정보편향에 빠지기 쉬운 경향이 있는바 이점을 항상 염두에 두고 투자에 임해야 한다.

채권투자의 기본을 설명하고 있고, 특히 국제경제에서 미국 채권시장의 미국채의 장기 단기 수익률의 의미에 대해서 한번 더 중요하게 설명하고 있다. 미국채의 장단기 이자율의 역전현상이 발생할때마다 어김없이 경기 침체가 발생했다. 지금이 그런 상황이다.

책의 내용중에 종종 수식이나 공식, 그래프 등이 등장한다, 저자도 최대한 쉽게 설명하려고 하기에 최대한 이런것들을 줄여서 설명하려고 한 것 같다. 그러나 특정 상황은 도저히 이런 수식, 그래프 없이는 설명이 불가하다. 단순히 글로써만 설명하기에는 도저히 불가능 한 부분이 분명히 있다.

투자의 기초라는 책의 제목처럼, 투자의 원리에 대한 설명이 주를 이루고 있다. 극단적으로 어떤 종목을 사서 투자해라는 내용은 전혀 없다. 정확한 원리를 모르고 기초도 모르고 단순히 감으로 경험으로 군중심리, 뉴스만 보고 투자하는 우를 범하지 말고, 기초를 명확하게 하고 투자한다면 불확실성과 변동성으로 춤추는 시장에서 중심을 잡고, 투자할 수 있을 것으로 본다.

본질에 충실하고, 기초를 살펴, 투기/도박이 아닌 진정한 투자를 하고 싶다면 이책은 많은 도움이 되리라 본다. 초심으로 돌아가자.

[100자평] 투자의 기초

투자의 기초 - 주식부터 채권, 환율까지 ㅣ EBS CLASS ⓔ
이관휘 지음 / EBS BOOKS / 2022년 6월

수익률은 위험에 대한 보상이다. 수익률은 오직 위험에 대한 보상이다.

부동산을 보면 세상사가 보인다.

부동산 투자 그렇게 하는 거 아니야
우병탁 지음 / 삼일인포마인 / 2022년 6월

부동산 투자에 관한 많은 책을 읽었는데, 제목이 너무 좀 자극적인거 같아서 내용도 좀 낚시에 가까운 것 아닐까 하는 선입견을 가지고 책을 펼쳤다. 그러나 이는 나의 선입견이었다. 생각보다 딱딱하지도 않고, 널리 알려진 내용보다는 일반인들일 간과하기 쉬운 부분을 콕 찍어서 알려주는 부분이 많이 있다. 그리고 저자는 한자, 고사성어 등을 좀 좋아하는 것 같다. 책의 여기저기에 고사성어들이 자주 등장하며, 고사성어의 내용과 부동산 투자의 상황을 접목시켜서 독특하게 풀어내는 부분이 종종 보인다.

일반적인 부동산 투자관련 서적에는 잘 등장하지 않는 부분들이 많이 보인다. 예를 들자면 명확하지 않는 면적의 부동산 계약을 진행할 경우 특약사항에 측량후에 면적 과부족부분에 대하여 특약을 명시하는 것이 좋다. 특약부분에 면적이 얼마이상 부족할 경우 계약 해지를 할 수 있다고 하던가, 부족분이 발생할 경우 전체 단가를 조정한다는가 하는 식이다. 이런 부분을 명확하게 하지 않을 경우 매도/매수인간에 법적인 분쟁이 발생하기 쉬우며 승소를 장담하기 힘들다.

1부는 세상사 모든 것이 부동산과 연관되어 있다는 걸 보여준다.

접도구역의 특성상 손해보는 부분, 전광판도 이런저런 규제로 인하여 설치가 쉽지 않고, 특히 유흥주점의 경우 재산세가 일반상업용 건물과는 다르게 나온다는 부분은 일반인들로서는 알기 힘든부분이고 이부분을 해결하는 법 또한 신박하다.

2부는 주로 세금과 관련된 사항이다.

사실 세금부분의 실질적으로 수익에서 차지하는 부분이 매우 크다. 과세 전 이익은 누구나 쉽게 계산할 수있고, 이른바 자칭 부동산 전문강사들도 자기의 재산을 과시하는데 종종 과장하여 표현하고 있는게 현실이다. 레버리지를 극대화하고, 세금 부과부분은 간과한 채 주택 보유새개수를 늘리고, 갭투자로 무한 증식하는 것을 자랑인양 떠벌리고 다리는 자칭 부통산 타짜급 전문가들이 너무 많다. 과연 순자산은 얼마인지 현금흐름은 어떻게 되는지 궁금하다.

한가지 재밌게 본 부분이 생각나는 데 상가주택의 양도세에 대한 내용이다. 기존에는 상가주택중 상가보다 주택의 비중이 1%만 높아도 전부를 주택으로 보고 양도세를 부과하였다. 비과세를 비롯하여 절세가 많이 가능했던 부분인데, 유예기간을 거쳐 2022년 1월1일 부터는 주택부분은 주택대로 상가부분은 상가대로 간주하여 양도세가 산정된다고 알고 있었다. 그러나 중요한거 매매가 12억이하의 상가주택의 경우는 상가의 면적까지 포함하여 여전히 단순주택으로 간주하여 양도세가 산정된다. 12억이 넘아가는 경우느 초과분에 한하여 주택/상가로 나누어 과세된다. 서울/수도권의 경우 12억이 넘는 상가주택들이 많겠으나 지방의 경우는 12억 이하도 많다....이규정을 잘 적용하면 양도세 비과세도 받을 수 있으니 잘 알아둘 필요가 있을 것 같다.

3부는 정부의 부동산 정책의 변화를 설명하고 있다. 문제인 정부의 수차례 부동산 대책의 내용과 그로 인하여 발생한 각종 문제점를 기술하고 있으며, 윤석열 정부에서 예상되는 정책의 방향도 엿 볼수 있다.

4부라고 하기에는 좀 부족하지만, 부록에는 여러 가지 부동산 관련 세금 관련 사례들이 올라와 있은데, 부자가 아니더라도 세금공부는 미리 해둘 필요가 있으며, 세금을 모르고서는 재산 축적이 힘들다.

책의 표지 디자인이며 폰트를 봤을때 큰 기대없이 책장을 폈는데, 내용은 매우 흥미롭고 다채롭다. 역시 겉보기만 가지고 속까지 미루어 짐작하면 안되겠다. 부동산을 바라보는 여러가지 시선과 관련 세금에 대한 유익한 내용이 가득한 책이다.