책의 제목이 참으로 길고, 직관적이다.
저자의 소개내용을 보면 참 흑수저에서 스스로의 노력을 탈출한 이력이 돋보인다.
일반적으로 부동산 재테크 서적에는 경제학 관련 일반적인 사항이 보통 책의 처음 부분에 명시되는게 일반적이다. 각종 경제이론 및 통화량의 증가와 실물 자산의 움직임 등등이 대표적이고, 특히 근자에 와서는 이른바 똘똘한 한채로 갈아타라는 내용을 많이 하고 있는데, 저자는 일반적인 부동산 투자 방식과 좀 다른 스타일을 보여준다. 특히 월급 잘나온는 직장을 관두지 마라고 한다. 대부분의 전업투자 강사의 경우 자기를 따라하면 대박이 나니, 최대한 레버리지를 이용하여 최대한 단기간에 차익을 보라고 하는데 저자는 좀 다른 방식으로 접근하고 있다. 이른바 노후까지 염두에둔 시세차익의 목적이 아닌 지속적인 보유를 통한 수익형 부동산에 집중하라고 하고 있다.
1장 부자가 되는 절대 법칙
- 고정수입(현금흐름)의 중요성을 강조하고 있다. 이른바 한방으로 일어서는 대박(시세차익)이 아니라, 매월 따박따박 일정하기 현금 수입이 훨씬 중요하다고 한다. 그러니 월급이 나오는 직장은 장사 사업처럼 대박이 날수는 없지만, 안정적인 현금흐름을 가져다 주니 매우 중요하다. 그의 투자원칙은 아래와 같다
- 투자하는 순간부터 수익이 발생하는 것이 투자한다. (지금 사고 2년후에 팔아서 얼마를 번다 이런 식의 투자는 투자 환경변화에 따라 어그러질수 있다.)
- 충분히 이해 했을때 투자하라. (잘 모르는 것에는 투자하지 않는다)
이른바 싸게 사서 비싸게 팔아서 수익은 남기는 차익형 부동산을 멀리하고, 투자하는 순간부터 고정적인 현금 흐름이 발생하는 물건에 투자하라는 것이다. 이른바 보유를 통해서 장기적으로 부를 축적해나가는 전략을 쓰라는 것이다. 이를 위해서 처음에는 실거주 소형아파트 부터 시작해서 꼬마빌딩(원룸건물), 중대형 오피스텔(상업용건물)로 넘어가라고 한다. 투자수익을 원한다고 해서, 자신은 월세, 전세 살면서 투자를하거나, 더 좋은 집에 살기위해서 이른바 상급지로 갈아타기를 하지는 마라고 한다. 서울 강남 중대형아파트 산다고해서 저절로 연금이나 고정수입이 발생하는건 아니다.
2장 수익형 자산 건물 구입하는 법
현재상황에서의 부동산 투자 법을 설명하고 있다. 정부의 규제에 따른 부동산 투자 방법이다. 숫자를 늘리는것보다 줄이면서 현금 흐름에 집중하라고 한다. 이 책에서 가장 두꺼운 부분이다. 수익형 부동산의 여러 종류를 설명하며, 특히 원룸(다가구, 다세대)에 투자를 권하고 있다. 그리고 이러한 수익형 부동산에 투자하기 위한 기본적인 정보(서류, 매물 조사서) 분석하는 법, 이른바 입지, 수익률 분석 및 수익률 개선 방안 등을 고려하라고 한다.
구역 분석을 하고, 수익률계산표를 최소 10번 정도는 만들어봐야지 물건을 보는 눈이 길러진다고 한다. 무엇보다 현재의 재무상태를 완벽하게 파악하고 있어야, 계약과정에서 일이 어긋나는 일이 없다고 한다.
건물을 체크하는법 부터, 지역체크하는 법(평일 저녁 유동인구 파악, 출퇴근 동선) 건물 내외부 파악 및 효과적으로 임장을 하고, 지역의 공인중개사와 연락/관계 유지하는 방법 등을 구체적으로 설명하고 있다. 마지막에는 계약의 최종단계에서 발생하는 계약 부대비용 (중개료, 법무비용 등) 및 가계약 등의 방법을 구체적으로 설명한다.
3장 건물 계약할 때 꼭 알아야 할 것들
실전 건물 계약정보를 설명한다. 이른바 작업 당하지 않는 법에 대하여 설명과 함께 시작한다. 그리고 원룸 인수과정에서 발생하는 실실적인 문제들을 조목조목 설명하고 있다. 건물하자, 보증금, 임대료 정산, 장기 미납자 처리, 건물의 유지보수 관리, 공실의 처리문제 및 운영시 발생하는 각종 공과금, 공동 비용부분의 처리 문제, 임차인 관리 등의 정보들이 있다.
4장 수익형 자산을 운영하는 기술
원룸으로 대표되는 수익형 건물의 실제 운영노하우가 담겨있다. 월세 안내 문자부터, 미납자 관리, 공실빨리 처리하는 법, 원룸에서 소모되는 각종 전자제품, 냉난방, 조명, 수전(욕실)등에 대한 관리도 아주 구체적으로 적고 있다. 기본적으로 원룸 운영하려면 간단한 고장 등의 수리는 고칠줄 알아야 한다.
5장 수익형 자산으로 부자 되는 길
억단위 차익없이 수익형 부동산으로 부자가 될수 있을까 싶지만, 고정적인 현금흐름이 계속 증가한다면 충분히 가능하다. 매달 월급 외에 고정적으로 월세수입이 있다면 이른바 투잡을 뛰고 있는 효과가 나는 것이다. 첨에는 투자금의 한계로 전세 물건이 많겟지만, 일정 목돈이 생길때마다, 전세를 월세로 돌리고 현금 흐름을 늘려가는 것이 좋다. 만약 대출이 많이 낀 물건이라면 대출금도 상환하지만 소액정도는 남겨서 근저당 채권 최고액은 유지하는 것도 차후 매도를 위한 하나의 방법이다.
끝으로 개인명의로 투자를 하다가 어느정도 안정권에 들어가면 법인투자를 고려하라고 한다. 개인으로 계속 투자를 할경우 세금 및 준조세(국민연금, 건강보험)등의 부담이 급격하게 증가 되니 법인으로 전환하는 것도 고려 해 보라고 한다.