경제 지표로 예측하는 투자환경

흔들리지 않는 투자를 위한 경제지표 9 - 개미가 주식차트 볼 때, 고수는 경제지표 본다!
하이엠 지음 / 무블출판사 / 2022년 7월

이책의 저자는 서울대와 영국 런던대에서 경영학을 전공했고, 개인투자자를 위한 지식공유 싸이트 인터넷 카페 등을 운영하며 엄청나게 쏟아져 나오는 경제정보중에 꼭 필요한 정보를 골라서 해석하고 앞으로의 경제상황을 예즉하고 이해하고 전망할 수 있는 방법을 널리 공유하는 데 노력해 온 것 같다.

이른바 거시경제를 통하여 투자의 방향과 중/단기 예측이 가능하다고 주장하고 있다.

저자가 '경제는 사이클이다', '저물가·저금리·저성장은 세트다', '자본주의는 돈의 값이다', '팍스아메리카나가 끝나간다'의 4가지 프레임을 통해서 난해한 거시경제를 보다 간결하게 이해할수 있다고 한다. 또한 9가지 핵심지표를 알면 호황·위기가 반복되는 역사적으로 늘 그러하듯이 경제 사이클을 이해할 수 있다. 개별 종목을 투자하는데는 어려움이 있을 수 있겠으나 거시적인 큰 흐름, 방향은 충분히 분석이 가능다. 책의 뒷면 표지에 그 9가지의 아래와 같이 일목요연하게 나와 있다.

1. 경기상황을 알려면 장단기 금리차(미국 국채의 이야기)

2. 금리의 상승하락여부를 알려면 테일러 룰(이책에 등장하는 몇 안되는 복잡한 공식중의 하나)

3. 경제의 위기 여부를 알려주는 일본 엔의 환율

4. 인플레이션의 방향타, 유가

5. 증시의 대세 상승/하락을 점칠수 있는 실질 금리

6. 한국증시와 상승/하락과 거의 일치하는 수출금액지수

7. 국내 부동산의 단기 등락을 점칠수 있는 건축허가건수

8. 국가의 장기 미래예측에서 빠질수 없는 인구(인구의 수와 연령대별 구성)

9. 원자재의 가격( 구리와 철광석으로 ) 전망하는 세계경제

사실 이런 종류의 책은 의욕적으로 앞페이지를 펼치지만 뒤로 갈수록 어려워 지는 내용으로 인해서 완독을 포기하는 경우가 많다. 그런데 저자는 이런 일반 독자들의 성향을 미리 파악하고 어려운 부분은 띄엄띄엄 읽어도 좋다고 책의 앞부분에 이야기 하고 있고, 심지어 책의 내용도 초급(기본적으로 꼭 알아야 하는부분), 중급(조금 난이도가 있는 부분), 고급(몰라도 무방한 내용)으로 표기를 하고 있다. 빨리 읽고 전체적은 내용을 파악하고자 한다면, 중급/고급 딱지가 붙어 있는 부분들은 지나가면 된다.

저자는 앞서말한 4가지 프레임으로 경제를 해석하는데, 아래

1. 경제는 싸이클이다; 호경기가 있고 불경기가 있으니 이는 자연스러운 현상이고, 산이 깊으면 골도 깊다. 전체적인 10년주기설, 특정 산업군의 2년 주기설 등이 있다.

2. 저물가, 저성장, 저금리는 세트다; 물가, 금리, 성장은 세트로 움직인다. 물가는 안정적이고, 금리는 낮은데, 고성장만 발생하는 것은 거의 불가능하다, 일본경제를 보면 이해가 된다.

3. 자본주의는 돈의 값, 금리가 지배한다.

각국의 중앙은행(특히 미국의 연방준비은행)은 금리를 통제하여 자본주의를 움직인다. 경기 부흥을 위해서 금리를 낮추고, 급격히 오른 물가를 잡기위해서 금리인상을 단행한다.

4. 팍스아메리카나가 끝나고 다원주의가 등장한다; 그동안 미국의 경제 정책결정이 곧 세계의 경제 방향을 결정했으나, 2020년이후로 영향력이 약해지고 있으며, 중국이 세계경제의 강력한 주도자로 등장했다.

사실 1990년대 2000년대 초반까지 미국의 양향력이 극대화 되던 시기였으며, 중국의 등장을 미국이 억누르려는 찰라 서브프라임 사태가 벌어지며 타이밍을 놓치게 된다. (일본처럼 누를려구 했는데, 하필 국내문제가 심각하게 터진다)

위해서 말한 9가지 지표중에는 널리 알려진 부분이 많다. 세계 경기 침체를 가장 확실하게 알려주는 미국채 장단기 금리현상 등이 대표적이며, 수출지향적인 한국경제에서 수출금액의 증감을 나타내는 수출금액지수도 눈여겨 볼만하다. 특히 한국가의 장기 미래예에서 빠질수 없는 인구증감의 현상은 한국, 일본 등은 이미 지속성장이 어려울 수 있는 단계에 와 있다는 것이다. 생산성의 증가와 IT기술의 발달로 노동력 부족현상은 어느정도 커버할 수 있을 지언정(사실 요즘의 상황은 꼭 그러하지도 않지만) 수요의 부족은 해결이 요원하다. 인구감소로 인해 수요 부족 공급 초과현상이 거의 모든 분야에서 나타날수 있는바 장기적인 대책이 절실하다.

각설하고 투자자의 입장에서 봤을때 지금 2022년 하반기는 어떤 자세로 투자에 임해야 하는 가에 대한 답변은 책의 후반부 11장에 나온다. 한마디로 요약하자면 긴축의 시간, 보수적인 관점에서 투자에 임하라고 있다. 저자가 설파한 9가지 지표, 4가지 프레임의 관점에서 볼때 지금은 공격적 확장적 투자의 시기는 아니며, 수비적, 소극적으로 기민하게 대응해야할 시점이며 2023년을 준비해야 하는 타이밍이라고 말하고 있다. 주식투자로 볼때 대세상승기에는 소위 대표주 아무거나 사도 정도의 차이가 있지만 수익이 발생하기 마련이다. 그러나 지금은 철저히 실적위주의 장세가 벌어지고 있으며, 경기 둔화/침체를 감안하여 투자에 임해야 한다.

저자가 주장하는 거시경제지표를 가지고 투자의 방향성을 잡는 것은 매우 유용하다고 본다. 복잡한 어려운 공식이 아니더라도, 그러한 지표, 수치는 이미 미디어들이 많이 다루고 있다. 미디어, 네트워크에서 말하는 지표만 가지더라도 투자의 방향성은 나올 수 있는 바 유용하다고 본다.

[100자평] 흔들리지 않는 투자를 위한 경제지표 9

흔들리지 않는 투자를 위한 경제지표 9 - 개미가 주식차트 볼 때, 고수는 경제지표 본다!
하이엠 지음 / 무블출판사 / 2022년 7월

여러가지 경제 지표로 다가올 미래의 경제상황을 예측 할 수 있도록 도와줍니다.

상가, 상권 최소한 이정도는 알고 접근하자

알면 보이고 보이면 돈이 되는 상권의 비밀 - 상권분석 전문가가 알려주는 상가 투자 절대원칙
이홍규 지음 / 새로운제안 / 2022년 7월

저자는 현재 현재 ‘좋은창업공인중개사무소’의 대표와 창업 플랫폼 ‘창업은뷰티풀’의 영업대표로 활동 중이며 상권분석 강의와 점포 개발 컨설팅을 하고 있으며 과거 국내 대기업 편의점 점포개발팀에서 근무하며 상권분석을 시작하여 이후 ‘공차’와 ‘버거킹’에서 점포 개발 업무를 담당하면서 상권에 대한 다양한 경험을 쌓았다고 한다. 프랜차이즈 기업에서 점포를 출점하기 위해서 각 지역별 상권을 분석하여 출점여부에 대한 의견을 제시했던 사람으로 보인다... 일단 상권분석은 잘 할것으로 보인다. 여러 장사를 해본 경험은 없으나 지역상권 분석을 통한 개별 점포의 입지분석, 적정 임대수준 등을 파악하는 데는 뛰어난 능력을 보였을 것으로 추정된다. 갑자기 상권분석 전문가 옥탑방 보보스 김종률 강사가 생각이 난다. 그사람도 편의점 점포개발팀에서 근무했고, 상권과 입지, 동선 등을 분석하는데 매우 뛰어난 능력을 가지고, 여러 권의 책을 내었다.. 지금은 전문 부동산 강사로 강남역에서 열심히 강의 중이던데, 이 책의 저자가 후배정도 될까 싶다.

아파트로 대표되는 주택시장과 상가시장 및 상업용 건물(근생 포함)은 투자 개념이 다르다. 많은 사람들이 상가도 아파트와 유사한 방식으로 투자에 들어갔다가 실패를 하고 있다. 이책에서는 기본적이지만 매우 중요한 상권과 입지에 대하여 기초부터 설명하고 있다.. 이론적인 설명에 그치지 않고 지도를 통한 분석 및 여러 사례등을 살펴준다. 특히 실패사례가 매우 중요하다. 실패한 사례를 분석하다 보면 성공의 길이 보인다. 성공을 분석하는 것은 상대적으로 쉽지만, 실패를 분석하는 것은 아픈 상처를 건드리는 것처럼 힘들다. 실패의 원인을 분석하고 복기해봐야 성공을 이끌어 낼 수 있다.

1장에서는 상권분석의 절대기준 3가지(배후세대·생활동선·경쟁강도)에 대해 기초적인 설명으로 시작된다. 2장에서는 아파트 멀티플랙스, 쇼핑몰, 오피스 밀집지역 등 각기 다른 특색을 띄는 상권의 특성을 말하고, 3장에서는 초보들이 실수하기 쉬운 상권에 대한 착각을 거침없이 쓰고 있다. 4장에서는 IT기술을 바탕으로 직접 가지 않고서 PC, 모바일 지도로 상권을 파악하는 방법을 설명하고 있으며, 5장에서는 상가 투자자, 창업자들을 위한 Q&A, 마지막으로 부록으로 서울·경기 지역 추천 상권 TOP 100과 각각의 특징(가나다 순으로 되어 있음)이 적혀 있다.

노후 대비를 위해서 예전에는 거주할 집 외에 은행이자 조금 주택 2-3채에서 고정적으로 들어오는 월세수입으로 생활비를 충당하는 형태로 방향을 잡는 경우가 많았으나 상대적으로 너무 올라버린 주택가격(특히 아파트), 지속적인 공시가격의 상승과 종합부동산세 같은 보유세의 급격한 인상으로 인해 전문주택임대사업자가 아니면 힘들게 된 것이 사실이다. 근자에 조금 올랐다고는 하나 은행이자 수입으로 생활비 충당하려면 10억이상의 돈을 예금해둬야 한다. (심지어 물가 상승비 감안하면, 실질적으로는 손해)

따라서 자연스럽게 대채 상품으로 상가 투자(조그만 상가 건물이나 개별구분상가)나 식당, 카페, 편의점 등 창업을 생각하는 사람이 증가하였는데, 제대로 된 상권분석 없이 투자하는 것, 상가판매자에게 자기돈을 그냥 맞기고 잘 불려줄것이라 믿는 것은 너무 너무 순진한 생각이다. (확정수익보장이라는 문구는 말그대로 문구일 뿐이다. 그런 말을 한 판매팀은 해당상가 분양 끝나면 사라진다.) 이미 대한민국은 고도성장기가 아니며 어찌보면 성장정체 상태다. 철저한 분석없는 상가투자는 전재산이 망한 상가에 묶이는 상황이 발생한다. 하물며 직접 창업하는 경우라면 상권/입지 분석의 중요성은 말 할 필요가 없다. 20년넘게 다니던 직장에서 퇴직한 사람들이 광고에 나오는 말씀과 상가 판매팀의 현란한 말솜씨에 현혹되어 퇴직금에 심지어 대출까지 받아서 어처구니 없는 상가에 투자하고, 이른바 세입자를 못구해서 파리 날리는 상가들이 너무 너무 많다. 특히 신도시 개발 지역에 가면 잘되는 곳보다 안되는 곳이 훨씬 더 많은 게 현실이다.

단순히 수천세대 대단지 아파트라고 해서 안정적일 것이라는 생각은 매우 위험하고, 지하철역 인근이라 기본적인 수요는 있을 것이라고 과신하는 것도 위험하다. 상가앞을 지나다닌 유동인구가 많다는 것은 분명 좋은 상권에 해당되나, 단순 유동인구가 상업수요를 말하는 것은 아니다. 차들이 쌩쌩다니는 대로변은 업종에 따라서는 오히려 독이 될수 있으며, 비싼 권리금을 피해서 저렴한 곳을 찾는 것은 역으로 생각하면 장사가 안될 곳으로 스스로 걸어 들어가는 상황과 마찬가지다.

본 책의 제목처럼 알면 보이고 보이면 돈이 되는 것이 바로 상권분석이다.

상권분석을 빅데이터를 이용해서 손쉽게 하려는 시도는 지금도 계속되고 있다. 그러나 모든 상황에 적용가능한 빅데이터는 나오지 않을 뿐더러, 그 정확도 또한 신뢰하기 힘들다. 책에서는 발로 뛰는, 눈으로 보는, 직접 격어서 몸으로 체득하는 경험과 냉철한 분석이 상권 분석의 기본임을 강조한다. 아울러 정보기술의 발달로 인하여 새로이 성장하거나 사라지는 산업군의 이해 등 거시적인 경제 상황도 살펴와야 한다.

특별한 기술이 필요한 것이 아니라 원리만 안다면 누구나 할 수 있는 것이 상권분석이다.

두려움을 버리고 하나 하나 따라해보면 나도 상권/상가투자 전문가까지는 아니더라도 최소한 어처구니 없는 실수는 하지 않을 것으로 본다

[100자평] 알면 보이고 보이면 돈이 되는 상권의 비밀

알면 보이고 보이면 돈이 되는 상권의 비밀 - 상권분석 전문가가 알려주는 상가 투자 절대원칙
이홍규 지음 / 새로운제안 / 2022년 7월

상권, 상가 알면 보이는데, 알아보지도 않고 덥석덥석 투자하는 분들이 너무 많다. 월급쟁이 20년넘게 해서 모은 돈 한번에 날리지 말자.

초보 토지투자자를 위한 길라잡이

돈 되는 소액 땅 투자 바이블
이승주 지음 / 세종미디어 / 2022년 7월

저자는 흙수저로 태어나 자수성가한 케이스라고. 고졸에 20살부터 생업전선에 뛰어들어 고시원에서 지내며 손발이 닳도록 일을 하고 장사를 하면서 운좋게(?) 토지투자회사에 들어가서 토지투자의 매력을 알게되고 실천하여 부를 축적했다고 한다. 책에는 자세하게는 나와 있지 않지만 그간 생업전선과 토지투자의 과정에서 격은 많은 실패, 성공, 좌절과 고통의 내용이 담겨있다.

소액으로 땅 투자’를 할 수 있을까?

누구나 복권이나 주식 등의 투자로 대박이 나는 환상을 가지고 있다. 저자는 그래도 성공의 가능성이 높은 분야가 부동산이며, 그중에서도 토지의 특성을 고려할 때 토지투자가 가장 현실성이 높다고 주장합니다.다. 저자는 부동산을 접하기 20대 초반에 많은 장사(사업)과 재테크 수단을 통해 돈을 벌었다. 비교적 젊어서부터 재테크를 해보니, 재테크의 핵심에 대해 깨닫는 부분이 있었다. 쉽게 말해 티끌모아서 태산이 된다는 것은 절약을 강조하는 속담이지 실제로는 부자가 되는 것이 불가능하다는 것이다. 종자돈의 중요성을 강조한 부분이고, 투자의 위험성을 고려할 때 최소 원금보전이 가능하고 비교적 양호한 수익성을 제공하는 것이 토지투자라고 한다. 특히 뛰어난 입지의 경우 대체불가 확장불가의 특성을 가지고 있는 바 위험성이 적으면서 고수익을 보장한다고 권하고 있습니다. 물론 입지나 상황에 따라서 그러하겠지요.

토지투자라는 것이 기본적으로 땅에 대한 투자인만큼, 아파트 분양권이나 입주권같은 비교적 소액으로 할수 있는것이 아니고, 최소 10억 20억이 들어가는 부자의 투자영역으로 일컬어지는 경향이 있는데, 군데 군데 틈새를 찾아보면 비교적 소액으로 토지투자가 가능하다고 한다.

여기서 잠깐, 흔히 소액으로 하는 땅투자를 생각하면 기획부동산의 지분투자, 땅쪼개기 투자를 생각하기 쉬운데, 이런 것에 현혹 되지 않으려면 최소한의 토지투자의 기본은 알고 있어야 한다고 강조한다.

기본적인 서류(토지이용계획확인원 같은 기본적인 것)도 모르면서 무모하게 투자하는 경우가 너무 많으며, 이쪽 분야에서는 잘 모르는 지인이 자꾸 권할 때는 의심을 먼저 해보라고 합니다. 항상 강조하는 것은 현장의 중요성이죠. 현장답사도 한번 안해보고, 덜커덕 매도자의 말만 믿고 계약하는 짓은 하지 마라고 합니다.

모든 투자가 그러하듯이 기본적인 최소한의 사전 공부는 하고 시작하라고 합니다. 책에는 기본적인 토지 공부법에 대한 소개가 나와 있으며, 초보도 돈 버는 땅 투자 노하우 1편 2편으로 나누어 다양한 상황에서 대응/대처 방법 및 여러 사례 등이 나와 있습니다. 다만 실증적인 사례가 자세하게 나와 있지 않은 부분은 좀 아쉬움으로 남습니다.

여러번 강조하는 것이 항상 투자 물건을 직접 눈으로 확인하고, 서류도 직접 확인하고, 사람을 함부로 의심해서는 안되지만 너무 믿어도 안된다고 합니다. 비상식적인 인간들이 워낙 많은 세상이니까요. 그리고 너무 고정관념에 사로잡혀서 토지는 장기투자해야되고, 소액으로는 매입할 만한 것이 없고, 맹지는 절대 사면 안된다는 식의 생각으로는 부를 축적하기 어렵다고 한다. 어렵고 하자가 있는 물건일수록 싸게 살수 있고 잘 화장해서 팔면 많은 차익을 남길수가 있다고 한다. 물론 맞는 말씀이다만 초보들은 안전하고 쉬운것 부터 하는 것이 더 적합하다고 본다. 어려운 물건을 덥석 계약부터 하고서 해결책을 찾지 못해서 돈이 묶이는 경우가 종종 발생하는게 토지 투자시장입니다. 부동산이라는 이름답게 토지는 주식과 다르게 환금성이 매우 떨어집니다. 그나마 부동산중에는 아파트가 환금성이 좋은평인데, 요즘에는 경제상황에 따라 거래가 급감하고 있죠? 잘못 산 부동산은 자식에게 유산으로 물려줘야한다는 농담이 생각납니다.

책의 후반부에 토지투자에 대한 궁금증을 Q&A 형식으로 23가지 질문과 답변이 나와 있는데, 매우 유익하며, 부록으로 토지투자 과정에서 접하게 되는 용어에 대하여 설명하고 있는데, 용어부터 생소한 초보자에게는 매우 도움이 될 것이라고 생각됩니다.