저자는 현재 현재 ‘좋은창업공인중개사무소’의 대표와 창업 플랫폼 ‘창업은뷰티풀’의 영업대표로 활동 중이며 상권분석 강의와 점포 개발 컨설팅을 하고 있으며 과거 국내 대기업 편의점 점포개발팀에서 근무하며 상권분석을 시작하여 이후 ‘공차’와 ‘버거킹’에서 점포 개발 업무를 담당하면서 상권에 대한 다양한 경험을 쌓았다고 한다. 프랜차이즈 기업에서 점포를 출점하기 위해서 각 지역별 상권을 분석하여 출점여부에 대한 의견을 제시했던 사람으로 보인다... 일단 상권분석은 잘 할것으로 보인다. 여러 장사를 해본 경험은 없으나 지역상권 분석을 통한 개별 점포의 입지분석, 적정 임대수준 등을 파악하는 데는 뛰어난 능력을 보였을 것으로 추정된다. 갑자기 상권분석 전문가 옥탑방 보보스 김종률 강사가 생각이 난다. 그사람도 편의점 점포개발팀에서 근무했고, 상권과 입지, 동선 등을 분석하는데 매우 뛰어난 능력을 가지고, 여러 권의 책을 내었다.. 지금은 전문 부동산 강사로 강남역에서 열심히 강의 중이던데, 이 책의 저자가 후배정도 될까 싶다.
아파트로 대표되는 주택시장과 상가시장 및 상업용 건물(근생 포함)은 투자 개념이 다르다. 많은 사람들이 상가도 아파트와 유사한 방식으로 투자에 들어갔다가 실패를 하고 있다. 이책에서는 기본적이지만 매우 중요한 상권과 입지에 대하여 기초부터 설명하고 있다.. 이론적인 설명에 그치지 않고 지도를 통한 분석 및 여러 사례등을 살펴준다. 특히 실패사례가 매우 중요하다. 실패한 사례를 분석하다 보면 성공의 길이 보인다. 성공을 분석하는 것은 상대적으로 쉽지만, 실패를 분석하는 것은 아픈 상처를 건드리는 것처럼 힘들다. 실패의 원인을 분석하고 복기해봐야 성공을 이끌어 낼 수 있다.
1장에서는 상권분석의 절대기준 3가지(배후세대·생활동선·경쟁강도)에 대해 기초적인 설명으로 시작된다. 2장에서는 아파트 멀티플랙스, 쇼핑몰, 오피스 밀집지역 등 각기 다른 특색을 띄는 상권의 특성을 말하고, 3장에서는 초보들이 실수하기 쉬운 상권에 대한 착각을 거침없이 쓰고 있다. 4장에서는 IT기술을 바탕으로 직접 가지 않고서 PC, 모바일 지도로 상권을 파악하는 방법을 설명하고 있으며, 5장에서는 상가 투자자, 창업자들을 위한 Q&A, 마지막으로 부록으로 서울·경기 지역 추천 상권 TOP 100과 각각의 특징(가나다 순으로 되어 있음)이 적혀 있다.
노후 대비를 위해서 예전에는 거주할 집 외에 은행이자 조금 주택 2-3채에서 고정적으로 들어오는 월세수입으로 생활비를 충당하는 형태로 방향을 잡는 경우가 많았으나 상대적으로 너무 올라버린 주택가격(특히 아파트), 지속적인 공시가격의 상승과 종합부동산세 같은 보유세의 급격한 인상으로 인해 전문주택임대사업자가 아니면 힘들게 된 것이 사실이다. 근자에 조금 올랐다고는 하나 은행이자 수입으로 생활비 충당하려면 10억이상의 돈을 예금해둬야 한다. (심지어 물가 상승비 감안하면, 실질적으로는 손해)
따라서 자연스럽게 대채 상품으로 상가 투자(조그만 상가 건물이나 개별구분상가)나 식당, 카페, 편의점 등 창업을 생각하는 사람이 증가하였는데, 제대로 된 상권분석 없이 투자하는 것, 상가판매자에게 자기돈을 그냥 맞기고 잘 불려줄것이라 믿는 것은 너무 너무 순진한 생각이다. (확정수익보장이라는 문구는 말그대로 문구일 뿐이다. 그런 말을 한 판매팀은 해당상가 분양 끝나면 사라진다.) 이미 대한민국은 고도성장기가 아니며 어찌보면 성장정체 상태다. 철저한 분석없는 상가투자는 전재산이 망한 상가에 묶이는 상황이 발생한다. 하물며 직접 창업하는 경우라면 상권/입지 분석의 중요성은 말 할 필요가 없다. 20년넘게 다니던 직장에서 퇴직한 사람들이 광고에 나오는 말씀과 상가 판매팀의 현란한 말솜씨에 현혹되어 퇴직금에 심지어 대출까지 받아서 어처구니 없는 상가에 투자하고, 이른바 세입자를 못구해서 파리 날리는 상가들이 너무 너무 많다. 특히 신도시 개발 지역에 가면 잘되는 곳보다 안되는 곳이 훨씬 더 많은 게 현실이다.
단순히 수천세대 대단지 아파트라고 해서 안정적일 것이라는 생각은 매우 위험하고, 지하철역 인근이라 기본적인 수요는 있을 것이라고 과신하는 것도 위험하다. 상가앞을 지나다닌 유동인구가 많다는 것은 분명 좋은 상권에 해당되나, 단순 유동인구가 상업수요를 말하는 것은 아니다. 차들이 쌩쌩다니는 대로변은 업종에 따라서는 오히려 독이 될수 있으며, 비싼 권리금을 피해서 저렴한 곳을 찾는 것은 역으로 생각하면 장사가 안될 곳으로 스스로 걸어 들어가는 상황과 마찬가지다.
본 책의 제목처럼 알면 보이고 보이면 돈이 되는 것이 바로 상권분석이다.
상권분석을 빅데이터를 이용해서 손쉽게 하려는 시도는 지금도 계속되고 있다. 그러나 모든 상황에 적용가능한 빅데이터는 나오지 않을 뿐더러, 그 정확도 또한 신뢰하기 힘들다. 책에서는 발로 뛰는, 눈으로 보는, 직접 격어서 몸으로 체득하는 경험과 냉철한 분석이 상권 분석의 기본임을 강조한다. 아울러 정보기술의 발달로 인하여 새로이 성장하거나 사라지는 산업군의 이해 등 거시적인 경제 상황도 살펴와야 한다.
특별한 기술이 필요한 것이 아니라 원리만 안다면 누구나 할 수 있는 것이 상권분석이다.
두려움을 버리고 하나 하나 따라해보면 나도 상권/상가투자 전문가까지는 아니더라도 최소한 어처구니 없는 실수는 하지 않을 것으로 본다
