[오늘의 한문장] 시민 로스쿨

상가임대차법의 적용범위는 치임이 없는 경우에는 보증금액만을 기준으로 하지만, 보증금이 외에 차임이 있는 경우의 자위액은 월 단위의 차임액으로 하며, 그 경우에는 그 차입액에 1분의 100을 곱하여 환산한 금액을 말한다. 모차임이 있는 경우 보증금 월차임 X 1001으로 환산한 금액이 법 적용여부의 기준이 되는 금액이 된다. 예컨대 보증금이 1억 원이고 월차임이 100만 원이면환산보증금은 2억 원(1억 원 + (100만 원 x 100)이 된다.
보증금액이 시행령 제2조에 정해진 금액을 조금이라도 넘는 경우에는 법의 적용대상이 아니므로 상가임대차법에 의한 보호를 받지 못한다. 다만, 대항력 규정(제조), 10년 보장의 계약갱신청구권 규정(제10조 제1회 제2항, 제3항 본문), 계약갱신의 특례(제10조의2), 권리금회수기회 보호 규정(제10조의3 내지 7%, 3기 연체 시 계약해지 규정(제10조의8), 계약 갱신요구 등에 관한 임시 특례(제1(조의), 표준계약서 작성(제19조) 등의 규정은 환산보증금 액수에 불구하고 모든 상가임대차에 대하여 적용된다. 예컨대 서울을 기준으로 환산보증금이 9억 원까지의 상가임차인에게만 상가임대차법이 적용되는 것이 원칙이고, 위와 같은 특별규정의 경우는 환산보증금 9억 원과 무관하게 모든 상가임차인에게 적용된다. 상가임차인의 우선변제권 규정(제5조 제2항)에는 제2조 제3항의 특례규정이 없으므로 서울에서 환산보증금이 9억 원을 넘는 임차인의 경우 대항력은 인정되나 확정일자를 받더라도 임차인의 순위에 의한 우선변제권은 인정되지 않는다.
보증금을 인상한 결과 인상된 보증금이 위 정해진 금액을 넘는 경우에도 이 법의 적용대상에서제외된다. 이른바 권리금은 보증금이 아니므로 법 적용여부를 결정하는 기준이 될 수 없다. 관리비나 전기·수도의 사용요금 등도 보증금의 산정에 포함되지 않는다. 부가가치세 포함여부에 대하여는 논란이 있으나, 부가가치세는 환산보증금 산정 시 고려하지 않는다는 하급심판결이 있다. 부가가치세는 임대인에게 최종적으로 귀속되는 차임이 아니다.

[오늘의 한문장] 시민 로스쿨

재산을 가지고 있는 사람이 결혼하는 경우 상대방과 협의하여 재산계약을 체결할 수 있다. 결혼당사자가 계약으로 자유로이 그 재산관계를 정하는 부부재산계약은 유효하다. 다만, 이 계약의 효력을 제3자에게 주장하려면 ‘부부재산계약등기"가 필요하다(제829조 제4항). 실제로 결혼 초에 이러한 부부재산계약을 체결하고 듬기까지 하는 예는 별로 없었으나 최근에 부부재산계약등기를 하는사례가 나타나고 있다.
부부가 혼인성립 전에 그 재산에 관하여 따로 약정을 하지 아니한 때에는 법률로 부부간의 재산관계를 정하고 있다(법정채산제), 우리나라의 경우는 부부가 별도로 재산을 소유하고 관리하는 이른바 ‘부부별산제(夫婦制)‘를 택하고 있다. 즉, 부부일방이 혼인 전부터 가진 고유재산과 혼인중 자기 명의로 취득한 재산은 특유재산으로 하고(제830조 제1항), 부부는 그 특유재산을 각자 관리• 사용수익한다(제831조). 그리고 부부의 누구에게 속한 것인지 분면하지 아니한 재산은 부부의공유로 추정한다(제830조 제2항). 부부의 공동생활에 필요한 비용은 당사자 사이에 특별한 약정이없으면 부부가 공동으로 부담한다(제833조). 직업이 없는 아내는 가사노동과 가정관리업무를 담당함으로써 공동생활비용을 부담하는 것이 된다.
부부는 일상가사에 관하여 서로 대리권이 있고(제27조 제1항), 부부일방이 일상의 가사에 관하여 제3자와 법률행위를 한 때에는 다른 일방은 이로 인한 채무에 대하여 연대책임이 있다(제832조) 일상가사란 부부의 공동생활에서 필요로 하는 통상의 사무를 말하고, 부부가 공동체로서 가정생활상 상시 행해지는 행위에 한하여 일상가사대리권이 인정된다. 따라서 가족들과 먹고, 입고, 사는 생활비 때문에 남편 혹은 아내 모르게 부부일방이 진 빚채무)은 서로 갚아줄 책임이 있으나, 혼자 낭비하느라고 진 빚이거나 일방이 사업상 부담한 채무 등에 관하여는 남편 혹은 아내는 이를갚지 않아도 된다.
판례는 부부 일방이 혼인 중 단독 명의로 취득한 재산은 그 명의자의 특유재산으로 추정되지만다른 일방이 실제로 대가를 부담해 재산을 취득한 사실을 증명한 경우에는 그 추정은 번복되고,
실질적인 소유자가 편의상 명의신탁한 것으로 인정한다. 따라서 부동산의 명의수탁자가 신탁행위에 기한 반환의무의 이행으로서 신탁부동산의 소유권이전등기를 경료하는 행위는 기존채무의 이행으로서 사해행위를 구성하지 않는다.

[오늘의 한문장] 시민 로스쿨

종중의 법률관계판례는 종중은 공동선조의 분묘수호와 제사, 그리고 종원 상호간의 친목도모 등을 목적으로 자연발생적으로 성립한 종족 집단체로서, 종중이 규약이나 관습에 따라 선출된 대표자 등에 의하다대표되는 정도로 조직을 갖추고 지속적인 활동을 하고 있다면 비법인 사단으로서의 단체성이 많정되고, 이와 같은 종중의 성격과 법적 성질에 비추어 보면, 종중에 대하여는 가급적 그 독자자율성을 존중해 주는 것이 바람직하고, 따라서 원칙적으로 종중규약은 종원이 가지는 고기본적인 권리의 본질적인 내용을 침해하는 등 종중의 본질이나 설립 목적에 크게 위배되지 않한 그 유효성을 인정하는 입장이다. 

[오늘의 한문장] 시민 로스쿨

「농지법은 농지를 취득하고자 하는 자는 농지의 소재지를 관할하는 시장 구청장읍장 또는 면B장으로부터 ‘농지취득자격증명‘을 발급받도록 하고 있다(농지법 제8조 제1항). 농지취득자격증명을발급받고자 하는 자는 농업경영계획서를 작성하여 농지의 소재지를 관할하는 농지관리위원회위원2인 이상의 확인을 받아 시·구 · 읍 · 면장에게 그 발급을 신청하고, 농지취득자격증명을 발급받아농지를 취득하는 자가 그 소유권에 관한 등기를 신청할 때에는 농지취득자격증명을 첨부하여야한다(동법 제8조 제2항, 제4항). 1) 다만 이러한 농지취득자격증명은 농지를 취득하는 자가 그 소유권에 관한 등기를 신청하는 때에 첨부해야 하는 서류일 뿐이고, 농지를 취득하는 자에게 농지취득의자격이 있다는 것을 증명하는 것일 뿐 농지취득의 원인이 되는 법률행위의 효력발생요건은 아니다. 2 농지를 경매로 취득하는 경우에도 소유권이전등기시 농지취득자격증명을 첨부하면 된다. 3)

[마이리뷰] 부동산 분쟁의 쟁점

부동산 분쟁의 쟁점
이승주 지음 / 박영사 / 2021년 1월

주택임대차보호법상 임차인의 갱신요구권

상가건물 임대차의 경우에는 오래전부터 계약갱신요구권이 인정되어 왔고, 최근에는 계약갱신요구를 통한 최장갱신기간이 10년으로 연장되었다 [상가의 경우 주기적 갱신요구 시 최장 10년간 임대보장(상임법 제10조 제2항)].
주택의 경우는 오래전부터 상가처럼 계약갱신요구권을 인정해야 한다는 취지의 논의가 있었는데, 최근 전격적으로 주임법(주택임대차보호법)이 개정되면서 주택임차인의 계약갱신요구권이 인정되었다. 즉, 주택의 임차인에게 1회에 한하여 계약갱신요구권을 인정하는 취지의 주임법 제6조의3이 신설된 것인데, 위 규정은 동법 부칙 제2조에 따라 시행일인 2020.7.31.부터 시행 당시 존속 중 임대차에도 적용된다(현재 적용).
임차인은 계약종료 6개월 전부터 1개월 전(단 2020. 12. 10. 이후 새로 체결되거나갱신된 임대차는 종료 6개월 전부터 2개월 이전까지 갱신요구를 할 경우(도달기준) 1회에한하여 갱신이 인정된다. 갱신에 의하여 2년의 임대기간이 추가로 보장된다.