상가임대차법의 적용범위는 치임이 없는 경우에는 보증금액만을 기준으로 하지만, 보증금이 외에 차임이 있는 경우의 자위액은 월 단위의 차임액으로 하며, 그 경우에는 그 차입액에 1분의 100을 곱하여 환산한 금액을 말한다. 모차임이 있는 경우 보증금 월차임 X 1001으로 환산한 금액이 법 적용여부의 기준이 되는 금액이 된다. 예컨대 보증금이 1억 원이고 월차임이 100만 원이면환산보증금은 2억 원(1억 원 + (100만 원 x 100)이 된다.
보증금액이 시행령 제2조에 정해진 금액을 조금이라도 넘는 경우에는 법의 적용대상이 아니므로 상가임대차법에 의한 보호를 받지 못한다. 다만, 대항력 규정(제조), 10년 보장의 계약갱신청구권 규정(제10조 제1회 제2항, 제3항 본문), 계약갱신의 특례(제10조의2), 권리금회수기회 보호 규정(제10조의3 내지 7%, 3기 연체 시 계약해지 규정(제10조의8), 계약 갱신요구 등에 관한 임시 특례(제1(조의), 표준계약서 작성(제19조) 등의 규정은 환산보증금 액수에 불구하고 모든 상가임대차에 대하여 적용된다. 예컨대 서울을 기준으로 환산보증금이 9억 원까지의 상가임차인에게만 상가임대차법이 적용되는 것이 원칙이고, 위와 같은 특별규정의 경우는 환산보증금 9억 원과 무관하게 모든 상가임차인에게 적용된다. 상가임차인의 우선변제권 규정(제5조 제2항)에는 제2조 제3항의 특례규정이 없으므로 서울에서 환산보증금이 9억 원을 넘는 임차인의 경우 대항력은 인정되나 확정일자를 받더라도 임차인의 순위에 의한 우선변제권은 인정되지 않는다.
보증금을 인상한 결과 인상된 보증금이 위 정해진 금액을 넘는 경우에도 이 법의 적용대상에서제외된다. 이른바 권리금은 보증금이 아니므로 법 적용여부를 결정하는 기준이 될 수 없다. 관리비나 전기·수도의 사용요금 등도 보증금의 산정에 포함되지 않는다. 부가가치세 포함여부에 대하여는 논란이 있으나, 부가가치세는 환산보증금 산정 시 고려하지 않는다는 하급심판결이 있다. 부가가치세는 임대인에게 최종적으로 귀속되는 차임이 아니다.