지금은 빌딩투자 성공시대

지금은 빌딩투자 성공시대 - 빌딩의 가치를 높이는 차이 나는 투자 전략 가이드
황정빈 지음 / 라온북 / 2023년 9월

저자는 10회 공인중개사로서 이 직업을 천직으로 생각하고 평생 이 길만을 걸어오신 분이다.

21년 4월 6일 강남대로변 2110억짜리 대형빌딩을 중개한 경험이 있다고 하신다.

이 정도의 빌딩을 중개하였다는 것은 빌딩중개에 있어 대단한 영업력과 노하우가 있을 거란 생각이 든다.

이 책은 저자가 지난 28년 동안 부동산중개업 현장에서 경험했던 내용들이 고스란히 녹아 있다.

그가 개인 공인중개사로서 경험했던 주요 빌딩을 보자.

● 강남역 1번 출구에 소재한 2,110억짜리 빌딩

● 영등포구 양평동 260억짜리 현진빌딩

● 논현역 5번 출구 앞에 소재한 127억짜리 구 관덕빌딩

● 잠실역에 소재한 23억 근린생활빌딩

이런 빌딩 등을 중개계약하면서 겪었던 노하우들을 가감 없이 담았다.

그럼 이 책의 내용을 통해 우리는 무엇을 배울 수 있을까요?

1) 다양한 중개 사례와 현장 경험을 간접경험함으로써 자산가들이 어떻게 빌딩의 가치를 밸류업해서 더 높은 수익을 창출했는지 알 수 있습니다.

2) 동네의 소형 상가주택부터 중대형 빌딩에 이르기까지 오랜 기간 빌딩 중개과정에서 체험한 내용들을 바탕으로 언제가는 빌딩주가 되고자 하는 예비 빌딩주들에게 빌딩 매수 시에 검토하여야 할 아주 중요한 내용을 점검할 수 있습니다.

3) 기존 건물주에겐 건물 관리를 어떤 방법으로 하느냐에 따라 빌딩 가치가 밸류업 될 수 있음을 알 수 있습니다.

우량매물을 잘 선택하여 매입 후 약간의 리뉴얼 공사를 통해 우량임차차인으로 임대를 맞추어 수익률를 향상시킬 경우 블루칩 상가빌딩으로 밸류업된 대박빌딩이 될 수 있다.

초보자가 빌딩투자를 도전하기에 새로 건물을 짓는 것 보다 리모델링을 통해 건물의 가치를 높이는 것에 매력적으로 보인다.

그럼 책의 내용 중 밸류업 매물을 어떻게 찾을지 살펴보자.

1. 개발호재가 있는 지역이 향후 가격 상승할 가능성이 높다

예를 보자. 논현동 16-39번지 신사역에 소재한 Q빌딩을 2016년 6월 27억 9000만 원에 샀다. 매입 후 증축 및 대수선을 통해 임차수익률을 높이고 2019년 6월 57억으로 좋은 가격에 매매하였다.

2022년 5월 신분당선이 개통되어 더블역세권이 되면서, 현재는 유동인구 유입이 지속적으로 늘어남에 따라 지가가 계속 상승하고 있다. 향후 위례~신사선이 추가로 예정되어 있어 트리플 역세권이 될 경우 부동산가치 상승은 계속 이어질 것이다.

2. 북향의 대지를 사라

3. 코너 매물을 사라

코너 부지의 경우 중간에 끼인 부지보다 활용도가 높다.

4. 토지 모양이 정방형인 것을 사라

토지 모양이 폭이 좁고 깊이가 긴 토지보다는 정방형으로 사면 이 반듯한 토지가 건축설계를 할 때 효율적으로 잘 나온다.

5.개선 가능한 맹지를 사자

맹지인 것 같으면서 맹지가 아닌 입지의 매물이 있다면 싼 값에 취득할 좋은 기회가 될 수도 있다.

6. 국공유지가 접한 땅도 유심히 분석해 보자

7. 대로변 경사지 코너에 있는 입지 좋은 부지를 눈여겨보자

8. 화장하지 않은 원석을 찾아라

9. 경내나 공매로도 우량 매물을 찾아보자.

내가 부동산 책을 볼 때 가장 유심히 보는 것은 투자 지역입니다.

이런 내용은 저자의 부동산 투자 선견을 읽어볼 수 있고, 저도 인사이트를 얻을 수 있습니다.

이 책에서도 투자 유망지역을 선정하고 있습니다.

어떤 곳일까요?

강남역을 대체할 삼성역세권

세종 행정복합도시

벤처기업의 요람 판교

송도국제도시

명동상권

빌딩투자는 기회를 찾아보고 저평가된 빌딩투자를 찾는다면 여전히 매력적인 것 같다.

오히려 요즘 기회가 조금씩 오고 있는지도 모르겠다.

작년에 최고가로 매수한 아파트처럼 빌딩도 최고가로 매수하여,

높은 이자를 감당하기 어려운 매물들이 조금씩 나오고 있다고 한다.

기회가 된다면 빌딩투자에 관심을 가지고 살펴보자.

돈 되는 투자시스템 만드는 법

돈 되는 투자 시스템 만드는 법 - 포지션 규모와 청산 전략이 없다면 큰돈은 꿈도 꾸지 마라!
반 K. 타프 지음, 조윤정 옮김 / 이레미디어 / 2023년 9월

이 책은 트레이더들을 위한 책이다.

25년간 시장에 관해 생각하고, 수백 명의 위대한 트레이더와 투자자를 위한 노력의 산물이다.

이 책의 몇몇 원칙을 적용하도록 수많은 이들을 도움으로써, 더 안은 트레이더와 투자자가 되도록 가르친 결과물이기도 하다.

이 책의 저자는 5가지 원칙을 강조하고 있다.

첫째, 심리이다.

우리는 세계 최고의 기회와 자원을 얻을 수 있지만, 거래 심

리에 결함이 있으면 성공할 수 없다. 우리는 스스로 창조한 믿음에 따라 행동하고 우리 자신만의 현실을 만들어낸다.

둘째는 포지션 규모이다.

최상의 거래 계획과 정보, 실행 시스템을 갖출 수 있지만, 너무 큰 규모로 거래하면 모든 걸 망칠 수 있다. 저위험 거래 아이디어를 이용하면, 최악의 경우를 당하더라도 장기적으로 버텨낼 수 있기 때문에 시스템의 장기 예측치를 달성할 수 있다. 거래의 성공에서 진정으로 중요한 열쇠 가운데 하나이다. 포지션 규모를 조절하는 일은 거의 가르치는 사람이 없지만, 이는 거래의 가장 중요한 측면 가운데 하나다.

셋째는 시장 선택이다.

당신이 선택하는 시장은 어떻게 거래하느냐보다 훨씬 중요하다. 1990년대 말 2000년대 초 스톡옵션으로 엄청나게 큰돈을 번 사람들이 많았지만, 그들은 사실 자신이 뭘 어떻게 했는지도 제대로 몰랐다.

가장 활기차고 가장 변동폭이 큰 시장을 찾아 거기에 집중하라.

넷째는 청산 전략이다.

시장에서 빠져나가는 방법에 바로 돈을 버는 열쇠가 있다.

손실을 제한해야 하고, 이를 위해서는 언제 틀린 판단을 했고, 언제 손실 거래를 종료해야 할지 알아야 한다. 또한 이익 거래를 어떻게 관리하는지, 이를 통해 어떻게 최상의 수익을 올리는지 알아야 한다.

최고의 트레이더들은 스스럼없이 자신의 잘못을 인정하고, 자존심을 내세우는 일없이 거래를 종료하고, 그렇게 하면서 사람들이 그들이 시장에서 나갔다는 사실조차 모르게 한다.

다섯째는 진입 시점이다.

무작위로 시장에 들어가도 돈을 벌 수 있다는 것을 알게 될 것이다. 자존심을 내세우지 않고 거래할 수 있게 해주는 건전한 심리를 갖추고, 손실을 최소한으로 줄이며, 뛰어난 보상위험비율로 거래하고, 플러스 예측치의 시스템을 갖추어 목표 달성을 위해 포지션 규모 저절 기법을 구사하면서 최상의 시장에서 거래한다면, 진입 시점은 그다지 중요한 문제가 되지 않는다.

그러면, 이런 관점이 일반적인 트레이더와 어떤 점이 다른지 보자.

아래는 일반적인 트레이더들의 생각과 행동이다.

● 올바른 종목을 찾아야 한다. 돈을 못 버는 것은 틀린 종목을 골랐기 때문이다.

원칙 5와 비교해 보라.

● 늘 충분한 투자를 해야 하며, 분산 투자는 리스크 제어와 관계된 일이다.

원칙 2와 비교해보라.

● 시장에서 돈을 잃는다면, 그것은 시장이나 중개인 혹은 조언자의 제물이 되었기 때문이다.

원칙 1과 비교해보라.

이 책은 세계적인 투자코치 반 타프 박사의 베스트셀러이다.

승률 높은 실전 매매기법을 구축하는 법을 알려주는데, 위의 5가지의 내용이 주요 핵심이다.

주식투자를 하는 사람이 거래와 관련된 조언과 수많은 아이디어를 가질 수 있어, 자신만의 거래 기법을 개발하는데 유용할 것이다.

주식투자의 전문적인 거래의 핵심을 배우고 싶은 사람들에게 추천한다.

나는 회사 다니면서 강남 꼬마빌딩 지었다

나는 회사 다니면서 강남 꼬마빌딩 지었다 - 월급쟁이 강남 건물주가 알려주는
조르바 지음 / 두드림미디어 / 2023년 8월

저자는 조르바라는 닉네임을 쓰며, 현재 국내 IT 기업에 전략마케팅팀에 재직 중입니다.

월급쟁이의 한계를 깨닫고 아파트 소액 투자부터 시작을 해서 현재 강남의 꼬마빙딩 투자 및 신축을 도전했습니다.

결과적으로 30억의 시세차익을 얻었다고 합니다.

그런 노하우를 이 책에 담았습니다.

요약해 보자면,

월급쟁이 5년간 꼬마빌딩 투자 노트입니다.

급행열차를 타는 것으로 경제적 자유로 가는 부의 추월차선입니다.

쟁취할 수 있습니다. 인사고과가 아닌 돈이 나오는 시스템

이론과 실전 둘 다 넣었습니다. 꼬마빌딩 신축 노하우

건물을 사서, 짓고 절세와 건물관리까지

물려줄 수도 있습니다. 돈이 아닌 돈 버는 방법

주인이 됩니다. 꼬마빌딩과 내 인생

회사는 우리는 평생 보살펴주지 않죠.

하지만, 우리는 착각을 합니다.

그리고 회사에 길들어지죠.

통근버스로 회사에 실어다 주고

하루 세끼 밥도 잘 주고

월급날이 되면 통장에 돈도 입금되고,

이런 것이 무한 반복되죠.

누구는 임원이 되는 것을 상상하고,

정년까지 근무를 상상하기도 합니다.

하지만, 현실은 냉정하죠.

저자가 실제로 받은 충격은 다음과 같습니다.

주변에 계신 잘나가는 대기업 임원, 실적 저조의 이유로 하루아침에 퇴직 통보를 받았습니다.

연구개발직에서 경력을 쌓은 K부장은 희망퇴직 후 배달과 운전기사로 투잡을 합니다.

그러면 우리는 앞으로 어떻게 해야 할까요?

저자는 직장생활의 후반전은 월급이 아닌 돈 버는 시스템에 집중하라 합니다.

일과 경력, 그리고 사회활동도 중요하지만,

좀 더 현실적으로 다가갈 필요가 있다는 것입니다.

실제로 직장인이 회사를 쉽게 그만 못 두는 이유는 월급 외 현금흐름이 없기 때문입니다.

퇴사와 동시에 수입이 중단되죠.

그래서, 직장생활 후반전의 목표는

'회사의 월급에 의존하는 삶과의 이별'이 되어야 합니다.

그래서 시작한 아파트 투자로 자금을 모으고,

남들이 환호할 때 저자는 꼬마빌딩으로 갈아타기를 했습니다.

그 이유는 다음에서 찾아볼 수 있습니다.

아파트보다 꼬마빌딩이 더 좋아서입니다.

꼬마빌딩은 임대수익을 통해 금리 인상 시기에도 리스크 관리가 가능하다.

투자자인 건물주가 직접 건축물과 땅의 가치를 높일 수 있다.

꼬마빌딩은 부동산 투자 경험의 종합선물세트다.

부동산 하락장에서 아파트보다 하방 경직성이 더 강하다.

부동산의 끝판왕이라 할 수 있는 강남 건물주는 어떤 삶을 살고 있을까요?

행복한 모습일까요?

월세 받으면서 여유로운 삶을 살고 있을까요?

저자의 경험을 통해 들어 봅시다.

● 강남 꼬마빌딩 건물주는 임차인보다 더 검소하다.

● 꼬마빌딩 건물주의 행복은 본인에게 달려 있다.

● 임차인과 먼저 소통하고, 임차인의 입장에서 배려하다.

● 건물관리, 혼자가 아닌 팀으로 해라.

● 꼬마빌딩 임대업도 서비스업이다.

● 건물 관리의 사소한 것이라도 놓치지 마라. 큰 비용으로 돌아온다.

● 부동산 호황일 때, 불황을 대비해야 한다.

분쟁 없는 건축을 위한 건축주 학교

분쟁 없는 건축을 위한 건축주 학교
이종민.천수진 지음 / 두드림미디어 / 2023년 7월

누구나 꿈꾸는 것이 있죠?

그것은 근사한 집을 지어서 가족들과 오손도손 즐겁게 사는것이죠.

저도 상상은 가끔 해봅니다.

하지만, 주변에서 들어보면 건축을 하면 10년 늙는다고 하죠.

무턱대고 건축을 하면 그렇게 힘든가 봅니다.

이 책은 건축을 위한 최소한의 지식을 잘 정리해 놓은 책입니다.

책은 부동산의 매입 단계부터, 건축 설계 단계, 건축 시공 단계, 하자보수 단계로 어려운 건축 이야기를 쉽게 풀어쓴 책입니다.

책의 목적은 분쟁 없이 건축주, 건물주가 되는 성공 비결을 말하고 싶은 거구요.

건축은 서로를 설득하기보다는 협력하고, 말보다는 합의한 문서를 만드는 것이 중요합니다.

그런 노하우를 이 책을 통해서 배울 수 있을 거 같습니다.

그리고, 혹시 주택을 거주, 임차해 주고 있다면 보수나 리모델링이 필요할 텐데요...

그런 점에서 이 책이 도움이 됩니다.

책의 내용 중 주택 하자보수 내용이 관련이 있으니깐요.

그러면 책의 내용을 살펴보겠습니다.

대지 매입부터 설계, 시공, 관리 등 어느 것 하나 쉬운 일이 없다.

건축주는 설계 단계부터 주어진 대지조건과 요구조건에 맞추어 충분히 고민한 후 건물의 공간을 기능적으로 설계하고 이를 기술적으로 구현해 낼 수 있는 시공업체를 찾아야 한다.

건축주가 평당 공사비에 대해 물으면, 건축가는 아직 설계도 안 했는데 어떻게 아느냐며 질색을 한다. 하지만 처음 집을 짓는 건축주 입자에서는 건축비가 어느 정도인지 알아야 땅 매입금액과 건축 규모를 가늠해 전체적인 자금계획을 세울 수 있다.

시공업체를 선정하는 방법이 가장 중요하다.

시공업체도 전문 분야가 있다. 모든 용도의 건물을 잘 시공하기는 어려운 일이다. 그래서 시공업체의 포트폴리오를 살펴봐야 한다.

시공했던 건물을 포트폴리오로 볼 수 없다면 업체의 전문성을 의심해봐야 한다.

하자 없는 건축물은 없다.

준공 이후 가장 흔히 생기는 하자는 방수공사 부실로 인한 누수현상, 단열공사 부실로 인한 결로 및 열 손실, 설비공사 미비로 인한 하수·오수 배관의 막힘, 역류, 누수 등이다.

이런 이유로 분쟁이 생기는 경우 하자의 발생 시기를 입증하기 위해 반드시 사업주체 또는 시공자에게 하자보증기간 안에 근거자료를 바탕으로 하자보수를 요구해야 한다.

분쟁으로 이익을 얻은 건축주는 거의 없다. 혹 이익을 얻을 수 있을지는 몰라도 그 과정에서 몸과 마음이 피폐해진다. 대부분 분쟁은 주택 하자의 3대장인 방수, 결로, 단열문제로 발생한다.

방수, 결로, 단열(방결단)은 하자보수의 핵심이다. 좋은 건물은 방결단을 잘 설계하고 시공한다.

방결단만 해결해도 분쟁 없이 건축할 수 있다.

주택의 안전성과 내구성, 단열, 방수 등은 기본 중의 기본이다.

거장의 경매 수첩

거장의 경매 수첩 - 37년 투자의 대가가 공개하는 금맥을 거머쥐는 부동산 경매 비기
심완보(태양바람) 지음 / 21세기북스 / 2023년 7월

저자는 경매의 신 심완보(태양바람)님이다.

37년간 경매 경험을 보유하고 있다고 한다.

경매를 접해본 사람이라면 굿프렌드 경매학원을 알텐데

저자는 이곳의 원장으로, 부동산 컨설팅, 경매 교육 등 투자 인사이트와 경매 공략법을 공개하고 있다고 한다.

30년 넘게 경매를 하였으니, 얼마나 많은 경험을 쌓았으며,

다향한 경매 물건을 접했을까?

책의 내용 중 저자의 축적된 노하우를 정리한 글이 있다.

바로, 고난에도 흔들리지 않는 사람들의 특징에 대한 글이다.

저자의 입장에서 수많은 경매 투자자를 접했을테고

성공하는 투자자를 많이 봤을 것이다.

첫째, 초보자가 투자 경험을 쌓는 방법이다.

투자하는 모임에 가입한다(카페와 스터디 등)

경매 전문학원에 등록한다.

투자 회사에 취업한다.

가족, 친지, 지인 등과 함께 투자한다.

경매 컨설팅 회사를 설립한다.

스스로 디벨로퍼로 활동한다.

4번 가족, 지인과 투자는 신중한 고려가 필요하지만, 집안에 투자하는 분위기는 좋은 것 같다.

친지들과 투자 얘기도 좋고, 공동투자도 좋을 거 같다. 하지만, 공동투자의 리스크는 항상 조심해야 한다.

두번째, 성공하는 사람의 공통점이다.

열정이 어마어마한 사람

위아래 잘 어울리는 사람

자긍심이 있는 사람

경험과 지식이 풍부한 사람

이익 분배에 넉넉한 사람

칭찬을 잘하는 사람

자기 일을 성실히 하는 사람

이런 모든 것을 갖춘 사람이 있겠냐마는,

생각해보면 사회생활 뿐 아니라, 경매에서 성실한 것은 기본이고,

열정, 적절한 대인관계, 경험과 지식을 쌓기 위한 노력을 해야하는 것은 중요한 거 같다.

그리고, 이익 분배에 넉넉한 사람...

이것도 중요한 거 같다.

예를 들어 중개사님께 적당한 선에서 더 챙겨드리면 좋은 것 같다.

좀 더 넓은 의미로, 욕심을 버리는 것도 중요한 것 같다.

(투자에서 욕심을 버리는 것은 정말 중요한 거 같다.)

그리고, 저자가 말하는 경매의 기본기는 무엇일까?

바로, 필, 촉, 깡이라고 3가지를 강조한다.

필이란?

경매를 하다 보면 왠지 끌리는 물건들이 있다.

경매의 경험이 늘어날수록 필이 제대로 꽂힐 확률이 높다.

필과 현장감이 일치하면 입찰을 한다고 한다.

촉이란?

촉은 물건을 바라보는 관점이다.

이거 물건이다 싶은 촉이 올 때 도전해야 승률이 높다.

이것 또한 다양한 물건을 찾아보고 권리 분석을 하다 보면 촉이 키워진다.

깡이란?

필과 촉을 갖추고 깡이 필요한다.

깡이란, '이거 좀 불안한데 해보자'는 생각이 들 때 발휘하는 것이 아니다. 스스로 물건에 확신이 들때 발휘되어야 한다. 이런 확신이 든다면, 1등이 되기 위해 낙찰을 해야 하는 것이 중요한데, 배짱 좋게 입찰 가격을 지르는 것을 말한다.

이렇게 보면, 경매의 기본기라고 하기엔 초보자에게 어려워보인다.

경험과 어떤 확신이 들때 질러야 하는데...초보자가 할 수 있을까 생각이 드는데

이런 마음가짐으로 경매에 임해야 한다는 것이다.

이렇게 자신의 신념을 잘 풀어 쓴 책 같다.

오랜 경험을 가진 저자가 경매에 대해 얼마나 할 말이 많겠는가?

그 노하우를 이 책 한권에 배울 수 있다는 것이 얼마나 좋은가.

이 책은 저자의 경험을 통해 경매 노하우를 전수하고 있다.

어려운 권리분석 등은 나오지 않는다.

경매의 기본부터 재밌는 일화까지 재밌게 책을 읽었다.

경매에 관심이 있는 사람이라면 꼭 읽어보면 좋을 거 같다.