당신만 몰랐던 공인중개사 실무 A to Z

당신만 몰랐던 공인중개사 실무 A to Z - 자격증은 시작일 뿐, 중개는 실전이다!
김애란(집사임당) 지음 / 매일경제신문사 / 2023년 12월

저자는 31회 공인중개사이자 현재 중개사무소 운영 3년 차이다.

블로그, 유튜브에서 '집사임당'으로 활동 중이다.

이 책은 3년 전 공인중개사 자격증을 합격 후, 중개업을 뛰어든 저자의 초보시절의 모습으로 돌아가,

그 시절 자신에게 말해주고 싶거나 알려주고 싶은 내용으로 쓰여있다.

책의 내용이 중개업에 대해 엄청나고 대단한 노하우나 비법을 알려주는 것은 아니지만,

꼭 실무를 해봐야만 알 수 있는 그런 내용이 담겨있다.

저자 또한 많은 시행착오와 비용을 들여 배웠고,

이렇게 책을 쓸 정도로 성장했다.

부동산 중개업 시장은 시대도 많이 변했고,

무조건 오래 했다고 다 잘하는 것은 아니다.

중개업은 초반 물꼬만 잘 터주면 그 이후로는 스스로 개척해날 갈 수 있으며,

자신만의 강점을 갖고 경쟁하는 자영업과 사업의 영역이라 볼 수 있어 꼭 정답이라는 것다.

중개업에 대해서 저자의 시선으로 살펴보자.

중개업은 뿌린 만큼 거둔다. 겉보기에는 시간이 자유롭고 고객에게 집 몇 번 보여주고 큰 수수료를 받는 것처럼 보이기는 하다. 저자도 이 일을 하기 전에는 그렇게 생각했다. 그런데 중개사 이 1건의 계약을 성사시키기 위해 최소 10명 이상을 만나야 한다. 그리고 만만한 게 공인중개사라고, 하나부터 열까지 계약 및 잔금 후에도 들들 볶인다. 쉽지 않다.

중개업은 정말 성실해야 한다. 손님 응대뿐만 아니라 매물 접수를 받는 것도, 인터넷에 매물 광고를 하는 것도, 공부를 하는 것도 전부 성실하고 꾸준하게 해야만 한다. 특히나 혼자서 사무실을 운영하는 경우는 도와줄 사람도, 그렇다고 지시할 사람도 없기 때문에 나태해지기 정말 좋은 환경이다.

중개업은 10개의 계약을 10개의 중개사무소가 나누어서 하는 게 아니라 1~2개의 잘하는 중개사무소에서 다 해버린다. 나머지는 '왜 손님이 없지?' 하고 경기를 탓하는 동안, 잘하는 몇 개의 사무소에서 다 계약하는 게 중개업의 현실이다. 계약도 잘하는 중개사무소가 더 열심히, 더 부지런히, 더욱 성실히 매일 사무소의 불을 켜놓고 손님을 받고 있다.

막상 중개사무소를 개업하면 내가 사장이니깐 출퇴근을 자유롭게 하시는 분들이 많다. 계약하면 계약했다고 일찍 퇴근하고, 손님 없으면 어차피 오늘은 손님 없다고 일찍 퇴근한다. 그게 점점 쌓이다가 망하는 것 같다.

중개업도 목표 설정을 먼저 하고 그 방향대로 가야 한다.

계약과 수수료가 오로지 중개업의 목적이 되어 일희일비하지 않았으면 한다.

목표를 달성하기 위해 많은 매물을 확인하고, 촬영해서 광고를 올리고, 블로그나 유튜브에 콘텐츠를 오리고, 업무 자료를 만들고, 많은 손님과 통화를 하고, 미팅을 하는 등 무료하고 따분하지만, 성실히 임한 하루하루에 스스로를 다독이고 보상을 해줘야 이 일을 오래 할 수 있는다. 계약은 그냥 결과로 따라오게 된다.

기본적인 중개 실무 FLOW

매물 접수

광고

손님 문의

손님 미팅

조건 조율

가계약금(생략 가능)

계약서 사인 및 계약금 송금

중도금(생략 가능)

잔금(이사)

사후 처리

어떤 직업도 마찬가지겠지만, 중개업도 참 어려운 직업같다.

이런 실무에 관한 책을 보면서, 현장에서 많이 익혀야 되지 않을까 싶다.

그리고, 경험을 통해 자신의 노하우를 키워야하는 것 같다.

처음 중개사무소를 오픈해서 과실을 얻기까지 씨를 뿌리고 키우는 시기가 꼭 필요하다.

최소 1년 치의 임대료는 준비해놓고 시작하라는 말도 있다.

초보 중개사가 오픈하자마자 큰 계약이 터지기는 쉽지 않고,

만약 오픈하자마자 계약이 나왔다면 그것은 실력이라기 보다는 운일 것이다.

당장 계약이 안 나온다고 초조해하지 말라.

사무소 책상에 앉아서 손님을 기다리기만 할 것이 아니라 적극적으로 주변을 공부하고 나에게 맞는 마케팅 방법을 찾아 꾸준히 매물을 광고하며 전문성을 키우다 보면, 갑자기 콜이 마구 오기 시작할 것이다.

기업분석 처음공부

기업분석 처음공부 - 누구나 전자공시를 읽고 분석할 수 있는 ㅣ 처음공부 시리즈 6
체리형부 지음 / 이레미디어 / 2023년 12월

투자를 위한 기업분석, 왜 해야 할까?

특정 기업에 투자하는 투자자는 망망대해에 홀로 난파된 조난자처럼 막막한 상황에 놓이곤 한다.

망망대해에 홀로 던져진 상황에서 생존 확률을 높이는 방법은 기업분석이다.

현금흐름에 대한 기업분석을 살펴보자.

투자자는 틀릴 확률을 낮추기 위해 가장 유리한 조건에서 투자를 시작해야 한다.

유리한 조건이란 투자 대상 기업이 과거에 장기간 보여온 우수한 현금흐름이라 할 수 있다.

현금 흐름이 우수했다면 기업이 사업 성장을 위해 투자할 때 자금을 자체 조달할 수 있다.

현금이 부족한 기업은 자금 조달을 위해 메자닌을 발행하거나 유상증자를 하는 등 총발행 주식 수를 증가시켜 EPS를 희석시킨다. 현금흐름이 우수한 기업이라면 향후 발생할 부정적인 상황을 꽤 많이 피할 수 있다.

기업분석 방법

기업분석은 정량적 분석, 정성적 분석으로 나뉜다. 정량적 분석은 재무제표 분석이며, 정성적 분석은 해당 기업의 사업 성격과 매크로와 연계되는 기업의 미래를 합리적 추론으로 스토리화시키는 과정이다.

정량적 분석은 사업보고서 내 재무제표 구성 요소들(재무상태표, 손익계산서, 현금흐름표)을 이용한 수치 기반 분석이며, 정성적 분석은 기업의 사업 내용을 토대로 한 스토리 기반 분석이다.

현시점에서 투자자가 성공하기 위해서는 다른 투자자보다 더 많은 정보를 취합하고 걸러내는 과정을 거쳐야만 한다.

더욱 많은 기업에 대해 깊이 있는 분석을 실시한 뒤 시장 진입을 해야 한다.

투자자는 많은 정보 가운데 유용한 정보만을 골라서 취득하는 동시에 수천 개의 기업 중에서 투자에 적합한 기업들을 빠른 시간 안에 걸러내고 분석하는 데 시간을 집중해야 한다.

일반적으로 투자자들은 가치 투자자가 되어야 한다고 생각한다.

그러기 위해 낮은 PER, 낮은 PBR, 높은 ROE, 낮은 부채비율, 높은 유동비율을 중요시한다.

하지만, 저PER, 저PBR 지표를 보유한 기업에 투자하니 주가는 장기간 하락하고 실적 감소가 지속된다면 밸류 트랩에 빠질 수도 있다. 반대로 고ROE 지표를 보유한 성장주에 투자하자니 고PBR과 고점 인근이거나 고점을 넘어선 주가로 인해 사자마자 손실이 우려되기도 한다.

그래서 저자가 생각한 최적의 방식은 과거 몇 년간 우수한 현금흐름을 유지해온 기업을 선택하여 정량적 검증 과정을 거치는 것이다. 이것이 기업분석의 첫걸음이라 판단한다.

투자자 덕목

투자자에게 가장 중요한 부분은 기질이다.

기업분석을 완벽하게 했더라도 진입 타이밍을 놓치거나, 적정한 주가에 진입했더라도 투자자의 기질이 매우 불안정하고 인내력이 부족하다면 손실을 볼 확률이 매우 높아진다.

인간의 심리는 시장 상황에 따라 흔들리기 쉽고, 일반적으로 불안 심리가 낙관 심리보다 우위에 있다.

만약 거액을 투자했는데 연이어 증시가 폭락한다면 정기적으로 유입되는 월급, 즉 현금흐름이 없는 전업 투자자는 직장인 투자자보다 훨씬 높은 심리적 불안감을 겪게 될 것이다.

투자자와 기업에게 현금흐름이란 핵심 포인트이다.

현금흐름이 좋은 기업

현금흐름이 좋은 기업이란 무엇일까?

장기간 걸쳐 높은 설비투자를 필요로 하지 않는 기업

경제적 해자가 우수한, BM이 우수한 기업

높은 ROE를 유지할 가능성이 큰 기업

부채비율이 낮은 기업

주식 수를 희석하는 유증, 사채 발행 가능성이 낮은 기업

필요에 다라 자사주 매입, 고배당 정책을 시행할 수 있는 기업

주식 초보자가 해야 할 일

현재 기업분석을 할 줄 모른다면 주식 투자는 보류하자.

기업분석을 할 수 있는 기본 실력을 키우자.

이 책을 보니, 주식 투자를 위해 기업분석 공부를 해야겠다는 생각이 든다.

지끔까지는 그냥 주식이 괜찮을 것 같으니깐 투자를 해왔는데, 반성을 하게 된다.

이제는 기업분석하고, 나의 기준을 만들고 투자를 해야 할 것 같다.

책이 매우 쉽게 쓰여져 있다.

그림도 꽤 있고, 설명도 쉽게 쉽게 쓰여져 있어, 나같이 초보자가 읽기에 매우 좋다.

열심히 읽어보고 기업분석을 잘 하는 투자자가 되어보자.

그리고, 주식에서 돈을 잃지않는 지속가능한 투자자가 되어보자.

감정평가에 이의 있소!

감정평가에 이의 있소!
정석 지음 / 두드림미디어 / 2023년 11월

저자는 감정평가사로, 2007년부터 현재까지 감정평가 업무를 하고 있다.

2014년부터는 감정평가사 사무소를 운영하며 법원 감정인으로 일하고 있다.

부동산 분야 가장 어렵다는 자격증이 감정평가사이다. 부동산의 최고의 자격증을 보유했다는 거만함에 빠져 2020년 코로나와 함께 찾아왔던 부동산 폭등장에 벼락거지 심정을 느꼈다고 한다.

저자처럼 부동산 업무를 가까이한다고 해서 모두 부동산으로 수익을 낼 수 있는 것은 아닌 것 같다.

공인중개사도 매일 매물들을 보고 있지만, 폭등장을 그냥 바라보는 일이 많은 것처럼 저자도 그랬던 것 같다.

투자와 부동산 업무는 조금은 분리해서 생각해 볼 필요가 있는 것 같다.

그 이후, 부동산 공법, 경기 변동, 진정한 부동산 가치를 공부했다.

공부를 하면서, 감정평가사들의 잘못된 관행, 미처 알지 못했던 그들의 무지함으로 시민들이 받게 되는 피해를 목격하게 되었고, 그러한 부당한 감정평가에 대한 투쟁을 이 책에 담았다고 한다.

어쩌면 감정평가 업계에서 역적을 자초하며 이 책을 내었다고 하는데 용기가 대단한 것 같다.

예전에 TV에서 숭례문이 불타는 장면을 다들 보신 적이 있으실 텐데요.

그 이유가 감정평가 결과에 불만을 품고 남대문에 불을 질렀던 것입니다.

이 책은 감정평가에 이의를 제기할 수 있는 내용을 담고 있습니다.

주로, 공적 평가인 보상평가, 재개발·재건축의 평가 대처 방법을 살펴봅니다.

사적 평가인 담보 평가, 절세 목적 평가 등은 결과가 나오기 전에 평가사와 사전 상담과 조율이 가능하기 때문에 생략합니다.

감정평가라는 것이 일시적 과열이나 저평가가 있을 수 있습니다.

하지만, 대부분 실거래가에 입각하여 그 시점에 합당한 범위 이내에 있는 것이 사실입니다.

오히려 토지 매수인과 매도인은 매매가격이 합당한 것인지 대해 수많은 고민을 하지만, 감정평가사는 그 정도로 고민을 하지 않습니다. 감정평가사는 늘 시장 앞에 겸손해야 하며, 가치 판단에 늘 신중해야 합니다.

그러면, 투자자라면 감정평가를 어떻게 바라봐야 할까요?

감정평가를 있는 그대로 볼 게 아니죠.

참고 데이터로 활용해야 하는 게 맞습니다.

감정평가에 대한 이해를 조금 할 수 있었고,

감정평가사의 솔직한 글들을 읽을 수 있어서, 새로운 시야를 볼 수 있었습니다.

부동산은 감이 아니라 데이터

부동산은 감이 아니라 데이터 - 예측 가능한 투자 전략
장영길 지음 / 매일경제신문사 / 2023년 11월

저자는 부동산 이론과 실무를 겸비한 부동산 정통파입니다.

부동산학과에서 석사, 박사를 전공했습니다.

건국대 부동산 박사네요.

이 책도 논문에 나온 내용이 많은 것 같습니다.

참고하면 좋을 것 같습니다.

은행에 근무한 경력도 있네요. 금융, 부동산 대출, 점포개발 등 실무 경력을 갖췄습니다.

강남에 살면서 아파트 가격이 10배 이상 올라가는 것은 경험했다고 합니다.

저자는 다독가로서 논문, 정책 연구 등 부동산에서 관심이 많았던 내용을 위주로 이 책을 집필하였습니다.

최근 부동산에 대한 의견은 둘로 나눠져 있습니다.

과거의 부동산 신화는 끝났고 이미 대세 하락기이니 더 폭락할 것이다.

VS

지금 최저점으로 하락 상태라 다시 상승할 것으로 보이니 사야 한다.

부동산은 가격 문제뿐만 아니라 다른 많은 이슈도 있습니다.

주택은 사람의 터전으로 최소한의 필수재죠.

비싼 집을 꼭 사야 하는지, 아니면 전세로 살아야 하는지 고민이 많은 시기입니다.

집 한 채밖에 없는데, 100세 시대에 노후 걱정이 크다.

이 책은 이러한 현실적인 문제를 이론적인 논리와 수많은 데이터 분석으로 파헤쳐 미래 변화를 예측하고, 앞으로의 대처 방안을 제시하고자 합니다.

그래서, 데이터를 활용하는 것이 유용하다는 사실을 알고, 실생활에 적용을 해야 한다.

부동산 지식을 활용해 투자에 성공하도록 이 책을 활용하면 좋을 것 같다.

이 책의 강조 부분을 살펴보자.

1. 근거 없는 주장인 독사(doxa)에 휘둘리지 말라. 독사는 그리스어로 객관적 검증을 거치지 못했기 때문에 근거가 없는 주관적 신념이나 억지스러운 주장이다.

2. 데이터를 근거로 투자를 결정하라.

현대에서 데이터는 믿을 수 있는 신이다.

3. 고정관념, 자기 편향, 집단사고에서 벗어나라.

또한 장소, 시간, 환경에 따라 의사결정이나 상황은 변한다. 내가 틀릴 수 있다는 유연성을 가져야 한다. 인간의 탐욕과 공포 등 생물학적 요소도 고려해야 한다.

책의 내용이 논문에 나왔던 내용이라 상세한 내용을 포함하고 있다.

데이터를 어떻게 이용할지 많은 정보가 있으니, 참고하면 좋을 것 같다.

이런 책을 열심히 공부해서 성공투자를 해보자.

슈퍼휴먼

슈퍼휴먼 - 바닥부터 시작해 자수성가한 상위 1% 슈퍼휴먼들의 이야기
김도훈(휴먼스토리) 지음 / RISE(떠오름) / 2023년 10월

가끔씩 봤던 유튜브 휴먼스토리가 책을 엮어서 나왔다.

80만의 구독자를 보유한 유튜브이며,

휴먼스토리처럼 성공을 했든 실패를 했든 사람이 살아가는 재미를 느낄 수 있게 해주던 유튜브였다.

이 책은 바닥부터 시작해 자수성가한 상위 1% 슈퍼휴먼들의 이야기를 담았다.

어떻게 하면 자수성가한 상위 1%가 될 수 있을까?

이 책을 쓴 사람도 어쩌면 상위 1%의 유튜브처럼 보인다.

그는 KBS, MBC, SBS 3사 방송국에 엠시가 되고 싶었다고 한다.

그 꿈을 이루지 못한 채, 개그맨 지망생으로 생활고에 시달렸다고 한다.

그렇게 어려운 환경에서 생각한 게 '장사하는 사장님의 인터뷰를 하자' 였고 지금과 같이 유튜브를 성공할 수 있었다.

이 채널은 매우 유익한 거 같다.

사장님들을 인터뷰하고 촬영하면서 수많은 독자들에게 동기를 부여하고, 출연하는 사장님들의 진정성을 보게 되면서 매출도 오르고, 구독자도 장사를 해볼 수 있는 기회를 열어주니깐 말이다.

저자는 이런 자신의 경험을 통해 우리에게 자신만의 휴먼스토리를 세상에 내보여라고 말한다.

지금은 누구나 주목받을 수 있고, 내가 가진 면모 중 하나를 보이기만 해도 관심을 받을 수 있는 세상이다는 것이다. 누구든 무엇이든 직접 경험해 보고 느껴보면서, 자신의 꿈을 이룰 수 있다는 것이다.

그러면 어떻게 하면 성공할 수 있을까?

구체적으로 살펴보자.

많은 이야기가 있겠지만, 몇 가지만 살펴보자.

1. 실행하란 것이다.

상위 1%와 나머지 99% 차이는 무엇일까?

성공한 사람들은 99% 사람들이 두려워하고, 계산하고, 망설일 때 그냥 했다는 것이다.

그리고, 시작한 일은 적당히 하지 않았다는 것이다.

2. 목표에 몰두하는 것이 성공을 가능하게 한다.

무언가에 몰두해 본 경험을 가진 이는 어떤 분야에 뛰어들더라도 그 몰두해 본 경험을 토대로 고스란히 몰두하기 시작하고, 일정 이상의 성취를 이룬다.

예를 들면, 운동을 업으로 한 사람들 중 부상으로 은퇴하는 경우가 있다.

이들 중 생계를 위해 새로운 일을 하게 되는 경우가 있다.

이들 중 몇몇은 운동을 통해 몰두한 경험을 통해 어떤 분야에서도 성공을 하게 된다.

그럼 우리도 생각해 보자.

나는 안정적인 삶을 원했는가?

아니면 불안정해도 무언가를 성취하려는 삶을 살아감으로써 미래를 희망으로 채워가고 있는가?

분명한 목표를 설정하여 나 자신에게 훌륭한 원동력을 공급하고 있는지?

3. 일의 즐거움이 최고의 보상이다.

지금의 안락보다 같은 삶을 반복하며 평생을 쳇바퀴 속에서 살아갈 것을 두려워하는 것, 두려움에서 더 나아가 그 안에서 즐거움을 찾는 것. 이것이 성공으로 나아간 슈퍼휴먼들의 진정한 힘이다.

성공은 곧 즐거움을 깨닫는 것이다.

4. 되고 싶은 모습을 그리면 무조건 된다.

만약 조금이라도 잘하는 게 있고 재능의 잠재력을 발견했다면 그걸 밀어붙여라.

당신이 해야 할 일은 성취감을 느낄 때까지 적어도 계속 상상하며 눈에 보이게 시각화한 것을 이루기 위해 멈추지 않는 것이다.

시각화와 상상력이 목표에 달성하기 위한 도구라면, 성취감은 그 일을 계속 이어갈 수 있는 원동력이 되는 것이다. 원동력의 반복이 더 높은 이상을 꿈꿀 수 있도록 도와준다.

5. 삶을 성공으로 이끄는 긍정의 힘 3가지

첫째, 주위 사람들과 기쁨을 나눠라.

둘째, 성공했을 때의 모습을 상상하라.

셋째, 쉬운 해결책을 찾아라. 자기 삶의 의미를 찾으면 된다.

우연한 사건이나 일확천금이 아닌 노력을 통한 성취감과 대인관계가 행복한 삶에 더욱 중요하다.

6. 우리의 미래는 지금 우리가 하는 작은 선택의 총합이다.

누구나 크고 작은 실패와 성공을 한다.

이런 실패와 성공을 통해 어떤 미래를 도모하고 있는지 생각해 보자.

슈퍼휴먼 중 고명환 님의 조언을 들어보자.

성공을 위해서 다음을 생각하라 한다.

첫째, 잘하는 것부터 시작하라.

둘째, 뻔하고 당연한 것을 인정하고 움직여라.

셋째, 정석대로 하라. 모두가 아는 '그것'

넷째, 돈은 2순위다.

어떻게 사람들을 기쁘게 할지를 1순위로 하라.

다섯째, 나만 줄 수 있는 공짜를 줘라.

여섯째, 안 될 거라는 생각 자체를 아예 하지 마라.

누구나 슈퍼휴먼은 될 수 있다.

꾸준히 자기계발을 하면서,

자신이 좋은 사람이 되도록 노력하여야 한다.

자신이 좋은 사람이 되면 좋은 인연이 찾아오고,

그로 인한 '나비효과'는 엄청나게 클 것이다.

이것이 바로 사업과 인생에서 성공하는 법칙인 것 같다.