[서평] 경매 명도의 특급 비밀 100문 100답

경매 명도의 특급 비밀 100문 100답 - 법원 집행관실 30년 실무 경력자 천자봉이 말해주는
정상열 지음 / 한국경제신문i / 2020년 8월

부동산 투자 중에 경매를 이용하는 방법이 있습니다. 경매 투자 과정에서 거의 마지막 단계라고 할 수 있는 것이 명도에 해당됩니다. 이는 낙찰자가 자신이 법원 경매에서 낙찰된 물건을 소유하기 위해 현재 점유하고 있는 거주자를 내 보내는 과정입니다. 이 단계에서 거주자가 자신의 자산에 손해가 없이 배당을 받게 되었다면, 큰 문제가 없을 것이지만, 상당수는 자산에 손해가 발생하여 이사를 나가고 싶어도 못 나가는 상황이나, 손해에 대한 억울함 때문에 쉽게 이사를 가지 않게 됩니다. 이렇게 실제 소유자가 법적으로 바뀌고, 더 이상 거주할 수도 없음에도 이사를 가지 않는 사람이 있지만, 이런 사람들에 대해서도 법적으로는 개인이 함부로 쫓아낼 수 없기 때문에 법적인 절차를 거쳐야 하고, 이 과정에서 시간과 비용이 발생하게 됩니다. 따라서, 서로가 손해 보기 않고 원할하게 명도를 진행할 수 있다면 경매 투자에 많은 도움이 될 것입니다.

이 책의 저자는 법무부, 법원 집행관실 등에서 30년을 근무하면서, 경매 낙찰 후에 진행되는 명도 과정의 다양한 사건을 경험하였다고 합니다. 이 책에는 저자가 실무 현장에서 보아온 다양한 사례와 노하우에 대한 대처 방법을 미리 알 수 있도록 전략과 핵심 정보를 가득 담고 있습니다. 책에서는 네 파트로 나누어져 있으며, 총 100가지의 내용을 질문과 답변 형식으로 설명하고 있습니다. 많은 내용 중에 처음 접하는 사례가 많아서 이렇게 모르고 있었다는 사실에 놀랐고, 이제라도 미리 알게 되었다는 것에 안심 할 수 있었습니다.

가장 인상 깊었던 내용으로, 인도명령결정문을 받아 강제집행이 끝났다면, 보통 낙찰자가 점유를 할 수 있다고 알고 있었는데, 채무자가 개문하고 다시 들어온 경우가 발생한다면, 다시 인도명령도 불가능하고, 주거침입죄로 고소해도 몰랐다고 우기는 경우가 있다는 사례입니다. 이 때는 점유자와 협상을 하거나 명도소송을 하는 방법으로 대응해야 하는데, 이 때는 큰 비용이 요구되는 경우가 많다고 합니다. 이렇게 다시 침입하는 것의 방지책으로 주택의 경우는 표식을 현관문 사이에 붙여두고 사진을 찍어 두어 증빙을 남겨 두어야 한다는 것과 건물의 경우는 출입문 봉쇄에 신경을 쓰고, 명도완료 내용을 안내하는 현수막을 붙여두어야 한다는 것을 배웠습니다.

책을 읽어 가면서, 상상도 못했거나 황당한 사례가 실제로 발생한다는 것에 놀랐고, 설마라는 생각보다는 미리 안전한 전략으로 대비해야겠다는 생각이 들었습니다. 경매를 공부한다고 하면서도, 이론이나 법규로는 알 수 없었던 책의 내용은, 경매 전문가나 학원에서도 쉽게 배울 수 없기 때문에, 실전에서 시행착오를 줄이기 위한 매우 소중하고 도움이 되는 내용이었습니다. :)