[서평] 직관주의자의 자유 부동산

직관주의자의 자유 부동산
이응윤 지음 / 한국경제신문i / 2020년 3월

부동산투자를 위해 이론적인 분석이나 수익률을 공부하는 것도 중요하지만, 시장의 전반적인 흐름이나 분위기를 빠르게 파악하는 것도 중요하다고 생각합니다. 현업에 종사하지 않는 일반인이 이러한 흐름을 직관적으로 판단하는 것은 경험과 지식이 부족하므로 어려울 것입니다. 이 책에서는 직관이라는 개념을 처음 도입하여 대중의 심리를 선점하고, 지표를 보고 시장을 해석하여 흐름을 파악하는 저자의 심리학적 방법에 대해 만날 수 있을 것입니다. 막연한 감각이 아닌 다양한 경제지표 안에 담긴 정보를 이용하여 주택 매수 타이밍을 잡는 방법을 배울 수 있을 것입니다.

책은 총 11장으로 구성되어 있습니다. 직관이라는 것은 이성적인 사고와 다른 영역이므로, 부동산 투자에서의 사고의 틀을 바꾸는 이야기부터 시작하고 있습니다. 인터넷 시대에 시중에는 정보가 넘쳐 나면서 이를 이용한 이성적인 판단을 하는데도 힘들어 합니다. 따라서, 직관적인 판단은 시작도 못할 것입니다. 저자는 정보 과잉에서 벗어나 정지된 감각을 살피고 자연법칙에 따라 사고하는 과정이 필요하다고 합니다. 실제로 경제 전문가 및 부동산 전문가들은 다양한 객관적인 자료와 과거의 사례를 통해 미래의 부동산 추세를 예측합니다. 하지만, 그것은 어디까지나 예측일 뿐입니다. 증권시장에서도 심리적인 요소가 작용하듯이 부동산에도 시장의 상황에 따라 위험회피 심리와 기대수익 심리가 작동합니다. 이러한 심리는 시장의 사이클과 다르게 움직이므로 이를 잘 파악하면 투자 타이밍을 잡을 수 있다고 합니다. 예를 들어, 인기 학군이라는 것은 경제학적, 통계학적 분석 보다는 학부모의 기대 심리가 핵심이라는 것입니다.

저자는 8가지의 부동산을 고르는 직관의 법칙도 제시하고 있습니다. 구축 밭에 신축을 사는 것, 랜드마크 주변, 소형 평수는 역세권, 중대형 평수는 학군, 경기도 신축의 매도시기, 오피스텔의 전세와 월세의 의미, 신도시 입지, 수도권의 공통적 투자 원칙에 대해 다루고 있습니다. 구축 속에 신축은 기존 주민들이 터를 떠나기 싫어서 새 아파트를 매수하는 붐이 형성되기 때문에 입지를 고려하지 않아도 자체 수요만으로도 아파트값이 안정적이라고 합니다. 주로 임대 수익을 노리는 오피스텔에도 전세 수요가 높다는 것이 궁금하였습니다. 오피스텔에서 전세비율이 높은 지역은 주변에 신축 소형 아파트가 없고, 회사나 사무실이 있으며 월세를 내고 살 만한 입지가 아니라고 합니다. 또한, 주변에 많은 오피스텔이 있기 때문이 경쟁력이 떨어지는 경우가 많다고 합니다. 그래서 오피스텔은 갭투자나 전세 수요가 많은 지역에서는 투자 대상은 아니라고 합니다. 저자는 오피스텔에 대한 투자는 기존 상식과 반대로 금리인상 시기에 매수하여 월세를 받다가 매수 수요가 몰리는 금리인하 시기에 시세차익을 추가하여 매도하라고 합니다.

책에서는 이론적인 내용은 고려하지 않은 내용도 있고, 이론과 반대되는 내용도 있으며, 기존에 알려진 심리적인 선호도에 대한 내용이 함께 있습니다. 전적으로 저자의 감각과 경험이 담겨 있는 내용이란 것을 알 수 있었고, 실제 현장에서 일어나는 특이한 현상을 이해하는데도 많은 도움이 되었습니다. 시중의 정보로 공부하고 타이밍을 노리다가 항상 기회를 놓치는 이유도 조금을 알 수 있는 유익한 내용이었습니다 :)