[서평] 난생처음 특수 경매

난생처음 특수경매 - 한 건만 성공해도 1년 연봉을 벌 수 있는 쉽고 재미있는 특수물건 경매
박태행 지음 / 라온북 / 2019년 8월

대다수의 사람들이 부동산 투자를 시작할 때 매도하기 쉽고, 시세가 이미 파악되어 있는 아파트나 오피스텔 등에 투자를 많이 합니다. 투자의 경험이 쌓여서 상가, 토지, 꼬마 빌딩 또는 임대 사업자가 되어 투자 범위를 넓혀 가는 사람들도 있습니다. 그 중에서 경매를 통하여 저가에 매물을 취득하여 시세차익을 노리거나, 레버리지를 높여 임대 수익을 얻는 사람들도 있습니다. 특히, 경매는 시장가보다 저렴하게 매수 할 수 있으며, 대출 비율도 높기 때문에 수익률이 높은 부동산 투자 방법입니다. 그럼에도 불구하고 많은 경매 투자자들이 꺼려하는 분야가 있습니다. 법정 지상권, 유치권, 지분경매, 최선순위 임차권, 분묘 기지권 등이 있는 특수 경매가 여기에 해당됩니다. 성공하면 높은 수익이 발생함에도 불구하고 일반인들이 투자의 위험성과 물건 분석의 어려움 때문에 처음부터 접근을 하지 않거나 포기하는 대상이 특수 경매입니다.

이 책의 저자는 특수 경매가 일반 경매보다 쉬우며 수익이 더 많다고 주장하며, 누구나 쉽고 재미있게 투자하는 방법을 이 책을 통해 알려 줍니다. 일반 물건을 여러 건 낙찰을 받아도 수익은 적고 세금만 많이 내는 것보다 낙찰 수는 작아도 신중하게 검토하여 수익이 높은 특수 경매 하나가 더 좋다고 합니다. 책은 총 일곱 파트로 구성되어 있습니다. 일반 경매보다 특수 경매를 해야 하는 필요성에 대한 이야기를 시작으로, 특수 경매에 필요한 기본 원칙, 절차나 상식을 먼저 알려 줍니다. 이어서 특수 경매에 해당하는 법정지상권, 유치권, 지분 경매를 중점적으로 각각 하나의 파트에서 상세히 설명하고 있습니다. 별도의 파트에서는 기타 특수물건에 대해서도 다루고 있으며 마지막으로, 초보자도 전문가처럼 특수물건 경매를 할 수 있도록 사례를 통한 실전 따라 하기 과정을 제공합니다. 이 과정을 통해 앞 서 읽었던 내용들이 실제 어떻게 적용되고 분석되어 투자에 성공할 수 있을지는 물론이고 하자물건 해결이나 종잣돈 규모에 따른 투자 전략에 대해서도 간접 체험 할 수 있습니다.

먼저, 법정지상권과 관습법상 법정지상권을 구분하여 그 종류를 이해해야 하며, 권리분석으로 법정지상권 성립 요건을 설정 당시의 건물 존재와 소유자와의 관계를 통해 파악해야 합니다. 또한, 지상권의 존재로 낙찰 받은 토지위의 건물을 철거하지 못할 경우, 토지 용도 별로 지료를 청구할 수 있기 때문에 이러한 부분도 미리 검토해 둔다면 매매보다 더 높은 수익이 발생 할 수도 있습니다. 유치권에 대해서도 대표적인 성립 요건인 물건에 대한 점유가 있다고 하며, 민법에서도 여러 조항에 정의되어 있습니다. 하지만, 성립 요건이 까다로워서 법원에 신고된 유치권 중 90%는 성립하지 않는다는 말도 있다고 합니다. 책 속의 유치권 권리분석 공식인 ‘타.점.관.변.특’을 중심으로 연습을 하고 유치권이 성립하지 않음을 밝힐 수 있는 정보, 증거를 수집하고 유치권을 소멸시키는 5가지 방법을 익힌다면 그리 어렵지 않게 권리분석이 가능할 것입니다. 그 외 많은 정보들은 실전 특수 경매에 꼭 필요한 내용들로 가득차 있습니다. 분야가 방대한 만큼, 자신 있는 한 분야를 선택해 도전한다면 반드시 성공하리라 생각합니다. ^^