부동산 권리분석의 바다에 빠져라

부동산 권리분석의 바다에 빠져라 - 10,000건의 경매분석, 1,000건의 경매진행 특급 노하우 공개 ㅣ 경제공부는 경제저축이다 11
김재범 지음 / 스마트북스 / 2014년 12월

부동산권리분석의 바다에 빠져라

(권리분석의 2가지 원칙)

보통 부동산의 권리분석은 경매에 참가하는 사람들의 전유물이고, 경매등을 하지 않는다면, 크게 중요하게 생각하지 않는다. 그러나 부동산에 대한 권리분석은 경매에 참가하지 않더라도, 반드시 알아둬야 할 만한 사항들이 많다. 전세를 살거나, 상가를 임대차 하거나 하는 경우에도 부동산에 대한 권리분석을 하지 못하면, 억울한 일을 당할 가능성이 있기 때문이다.

이 책은 제목처럼 바다에 빠질만큼 다양한 사례들이 나와서, 생활하면서 마주칠 만한 부동산 권리분석에 대한 내용은 거의 대부분 다루고 있다고 볼 수 있다.

이 책의 구성은 다음과 같다.

1. 부동산 권리분석, 어렵지 않다

2. 등기부등본으로 권리분석 하는 법

3. 권리가 아닌 등기상의 보전처분

4. 까다로운 임차인 권리분석 마스터하기

5. 등기부에는 등기되지 않는 권리들

6. 부분마다 소유권이 있는 집합건물의 경매

7. 입찰할 때 배당 꼼꼼히 점검하기

이 책의 가장 큰 특징은 많은 사례분석이다. 매 장이 끝날 때마다 질릴정도로 많은 현장의 케이스를 분석함으로써, 부동산 권리분석에 대한 이해를 돕는다. 

그리고 저자가 법학을 전공한 전공자로서 무조건적이고 단순한 암기가 아닌 법률의 취지와 이해를 바탕으로 설명하여 근본적인 이해를 돕고 있다는 것이 큰 장점이다.

그래서 저자는 책의 서두에 부동산 권리분석의 원칙 2가지를 강조하여 설명한다. 예외적인 몇가지 케이스를 제외하고는 아래의 2가지 원칙에 대부분 부합한다.

1원칙. 경매부동산에서 돈이 목적인 권라니 처분은 매각 후 소멸되고, 그 밖의 것은 인수된다.

2원칙. 권리부석의 제1원칙을 적용할 때, 선의의 제3자가 피해를 입으면 안된다.

그러므로 이 두가지 원칙을 가지고 부동산 권리분석을 하면 대부분의 부동산에 대해서 권리분석을 할 수 있다.

덧붙임.

1. 국내법은 개별적으로 보면 지극히 합리적이다. 그러나 전체적으로 봤을 때는 허술한 부분이 있다. 그렇다고 법을 무한정 늘릴 수는 없다. 법은 처음에 개정을 잘해야 한다.

2. 부동산시장이 침체되면서, 경매를 통해 수익을 내는 것도 쉽지 않은 모양이다. 최근에는 특수물건등 난이도가 있는 경매에 참여하지 않으면, 수익을 내기가 쉽지 않다. 

부동산시장이 침체 + 경매에 관심을 가지는 사람증가 때문이다.

본문의 내용을 일부 인용하면,

경매는 부동산을 강제로 팔아서 현금화하는 절차이므로 매각 대금으로 배당은 해줄 수 있지만, 돈 이외의 목적은 충족시켜 줄 수 없다. 예를 들어 부동산의 임대 및 근저당권 설정 등의 행위를 금지하는 가처분은 부동산이 경매로 매각되더라도 원래 가처분등기의 목적이 충족되었다고 할 수 없다. 그래서 돈이 목적이 아닌 권리나 처분은 부동산이 경매로 매각되더라도 효력이 없어지지 않고 낙찰자에게 인수된다.

저당권은 돈을 빌려주는 대신, 담보로 제공된 부동산에 대해 후순위 채권자보다 먼저 돈을 돌려 받을 수 있는 권리다. 채권자는 채무자가 돈을 갚지 않으면, 큰 손해를 보므로, 돈을 빌려줄 때 채무자 소유의 부동산을 담보로 잡기도 한다. 부동산 등기부 상에 저당권을 설정하는 것이다. 이렇게 저당권을 설정해 놓으면 돈을 못 받았을 때 저당권에 의해 법원에 경매를 신청할 수 있다. 또 채권자가 여럿일 경우, 다른 후순위 채권자들보다 우선적으로 배당을 받을 수 있다(이러한 권리를 '우선변제권'이라 한다.)

근저당권도 저당권 중 하라로, 채무자와의 계속적인 거래 계약 등에 의해 발생할 수 있는 장래의 채권을 일정한 한도 내에서 담보하는 저당권이다. 은행이 채권액을 확정하는 '저당권'대신 채권 최고액을 6,500만원으로 하는 '근저당권'을 설정한다면 채권액이 증가하거나 감소해도 근저당권을 새로 설정하거나 변경하지 않아도 되어 편리하다.

주택 임차인이 동사무소에 전입신고하는 동시에 확정일자를 받아 우선변제권을 확보하듯이, 상가건물 임차인은 세무서에서 사업자 등록을 신청하는 동시에 임대차 계약서에 확정일자를 받을 수 있다. 확정일자를 받은 임차인은 경매절차에서 다른 후순위 채권자보다 먼저 배당받을 수 있는 우선변제권을 얻는다(상가임대차보호법 제5조)

인터넷이나 시중에서 통용되는 임대차계약서 양식이나 공인중개사무소에서 사용하는 임대차계약서 양식에는 "임대가 종료된 때 임차인은 부동산을 원상으로 회복하여 임대인에게 반환한다"는 원상회복 의무가 들어가 있는 경우가 많다. 이 약정은 유익비 또는 필요비의 상환청구권을 미리 포기하는 특약이라고 볼 수 있으므로, 임차인은 유치권을 주장할 수 없다. 따라서 임차인이 유치권을 선고한 경매물건을 낙찰받았다면, 먼저 법원의 사건 기록을 열람하여 임차인이 제출한 임대차계약서에 이러한 특약이 있는지 살펴보는 것이 좋다.