경매보다 NPL로 부자되기

경매보다 NPL로 부자 되기
설춘환 지음 / 무한 / 2014년 10월

경매보다 NPL로 부자되기

(NPL을 이용한 경매)

NPL[Non Performing Loan]

금융회사의 부실채권, 보통 3개월이상 연체된 고정이하여신등을 말함.

NPL투자에 관한 이 책은 국내에선 이 책이 처음이 아닐까 생각된다. 

그만큼 일반적으로 알려져 있지 않은 것이 NPL이다. 게다가 이책은 NPL시장에 엔드유저로 참여하는 일부 일반투자자들을 대상으로 쓰였기 때문이다. 

현직 금융기관에 종사자 이지만 NPL에 대한 투자 검토등을 들어본적이 없다. NPL은 일부 플레이어들만의 리그인 것이다.

NPL은 리스크가 있는 상품이다. 연체된 채권이기 때문이다.

NPL매매를 이해하기 위해서는 먼저 권리에 대한 이해가 있어야 한다. 

NPL은 연체채권이므로 (권리등을) 싸게 사서 경매로 낙찰을 받은 후 NPL매입금액보다 높은가격에 팔면 자본이득을 얻을 수 있다. 이때 낙찰가보다 낮게 팔면 양도세도 내지 않는다. 이상이 저자가 책에서 설명하는 주된 NPL투자의 방법이며, 이는 주로 2차 NPL시장과 3차 NPL시장에서 일아나는 일들이다.

이 책의 구성은 다음과 같다.

1 부자 준비: 제대로 알고 시작하자!

2 몸 좀 풀자: 알짜배기 NPL 찾기

3 출발선에 서자: NPL이 돈이 되는 과정

4 발로 뛰자: 대박사례+황당사례+주의점

5 하산하자: 이것까지 안다면 백전백승이다!

이 책은 개인투자자들이 경매의 한가지 방법으로 NPL을 이용하기 때문에 경매에 대한 사전지식과 이해는 필수이다. 최근 서점가에 보면 경매에 관한 책들이 많이 나오고 있는데, NPL을 이용한 경매까지 나온다는 것은 신선했다.

책에는 다양한 샘플과 사례가 등장하고, 자간 간격이 넓기 때문에 속도감 있게 읽을 수 있다. 그러나 경매나 법률에 대한 일반적인 지식이 있는 사람들이 읽을 것이라고 전제하고 쓰여졌기 때문에 관련지식이 없다면, 용어등을 찾아가며 읽어봐야 한다.

책을 끝까지 읽어보지 않더라도 저자가 NPL을 어떻게 경매에 이용하는지 직관적으로 알 수 있다.

후미에는 관련 계약서와 소장등 법원제출 서류 샘플이 있어서, 평소 계약서를 좀 접해본 사람이라면 후미의 샘플을 먼저 읽어보면 이해가 더 빠를 수 있다.

경매시장이 과거와는 달리 매우 치열한 것 같다. NPL을 이용해도 쉽지는 않을 것이다. 

부동산시장이 회복되지 않는 한 이러한 경쟁은 점차 심해지지 않을까 생각한다.

덧붙임.

NPL시장에서 기관에 소화되지 못하고 일반투자자에게 까지 오는 NPL은 수익이 미미하거나, 리스크가 큰 물건일 확률이 크다. 그러나 그중에도 잘 찾아보면 괜찮은 물건이 있을 것이나, 충분한 검토가 필요할 것이라고 생각한다.

본문의 내용을 일부 인용하면,

NPL을 매입하게 되면 채권자 지위를 승계하게 되어 채권자가 가지는 정보를 누구보다도 가장 잘 알 수 있다. 가령 아파트에 선순위임차인처럼 보이는자가 있는데, 실제로 적법한 임차인인지 아니면 무상거주확인서를 작성한 가짜 임차인인지, 유치권을 신고한 시공사가 있는데 실제로 적법한 유치권자인지 아니면 시공완료 후 채권자 회사측 은행 등에게 공사대금을 받고 이미 유치권포기서 등을 제출했는지 등 이러한 정보를 NPL을 매입함으로써 누구보다 가장 정학하게 알 수 있게 된다. 일반 경매입찰자는 이러한 사정을 알기 어렵고 가급적 싸게 낙찰만 받으려다가 패찰만 되는 경우가 다반사다.

최근에 추자자들이 가장 많이 NPL을 찾는 곳은 경매유료정보사이트입니다. 대표적인 사이트는 부동산태인, 굿옥션, 지지옥션, 스피드옥션입니다. 부동산태인등의 유료정보사이트는 NPL검색코너가 별도로 있어 검색은 물론, NPL 채권을 자세하게 볼 수 있습니다. NPL시장의 두마리 공룡, 즉 유암코사이트나 대신AMC사이트를 통해서도 NPL 물건을 확인할 수 있습니다.

NPL 구조는 쉽게 말해 구두상품권 구조와 같다. 가령 금강제화 구두상품권 10만원짜리를 구둣방에서 7만원에 매입, 실제 백화점에서 구두 살 때에는 10만원짜리 상품권으로 10만원짜리 구두를 살 수 있다. 상품권을 7만원에 주고 샀으니 구두도 7만원짜리를 살 수 있는 것이 아니라는 뜻이다. NPL을 예로들면 가령 5억 우너짜리 1순위 근저당권을 할인해서 4억 원에 매입하고 차후에 제3자가 5억원에 낙찰을 받았다면 나는 1순위 근저당권을 매입한 채권자의 지위를 가지기 때문에 5억원까지 1순위로 모두 배당을 받는다. 근저당권은 4억원에 샀지만 실제로 채권행사는 근저당권 실채권액 5억 원만큼 행사 할 수 있는 것이다.